“萊蕪路學區(qū)房，73平方米，總價256萬元，7月份可辦手續(xù)。”近期，隨著小學招生報名塵埃落定，學區(qū)房卻再度火熱起來。不過和三四月份買方主動不同，現(xiàn)在學區(qū)房賣方很積極，其中不少賣方還是前不久的買方。其實，這并不奇怪，很多學區(qū)房就是買進上戶口，待孩子一上學就賣出，如此“擊鼓傳花”，無形中也加劇了學區(qū)房價格的“水漲船高”。

賣學區(qū)房不能虧本

“學區(qū)房價格已經(jīng)這么高了，現(xiàn)在出手買值不值得?”市民孫女士的女兒明年就要上小學，如今她正在猶豫是否要購買一套學區(qū)房，“學區(qū)房會不會有跌價的風險?”

雖然曾經(jīng)和孫女士有同樣的疑慮，但是劉女士卻早在一年前購買了一套江蘇路小學的學區(qū)房。“房東買了不到半年就轉(zhuǎn)手，他就是為了孩子上學。”劉女士說，“買房我交了不少稅，加上中介費一共四萬多元。”目前劉女士的孩子已經(jīng)開始報名入學，她正在考慮轉(zhuǎn)手的問題。劉女士說：“就算不加價，這四萬元也要加在房價里，買個學區(qū)房總不能虧本吧。”這樣算下來，兩年內(nèi)劉女士的學區(qū)房每年都增長了四萬元。

目前，學區(qū)房主要是為了孩子落戶入學，產(chǎn)權(quán)并不是最關(guān)注的部分，所以很多人住一段時間就會轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)手率非常高。“面積小的房子根本沒法住，有的只是買房落個戶，入學后轉(zhuǎn)手賣掉。”齊東路一家中介工作人員表示，“就算可以居住的大房子，大多也會在孩子上初中后就賣了。”高轉(zhuǎn)手率也支撐了學區(qū)房價格的水漲船高。“學區(qū)房轉(zhuǎn)手，會有稅費和中介費，別說跌價，每年5%的漲幅是底線。”上述中介人士介紹。不僅如此，從江蘇路小學等幾個學區(qū)范圍內(nèi)二手房掛牌價來看，單價較高的往往是房齡較短的房子，一是可以使用貸款，二是居住舒適度較高。

一房兩用 物超所值

一部電視劇《虎媽貓爸》曾經(jīng)引發(fā)不少家長的共鳴。“我很贊成虎媽的態(tài)度，將來我們沒有多余的能力幫孩子，只能期望孩子上個好學校，有個好起點。”如今“二孩”政策的放開，讓侯先生的思想發(fā)生了變化。“以前是一個孩子上學，感覺不在意，但是今年‘老二’要出生，兩個孩子差三歲，一套學區(qū)房能‘兩用’，感覺很劃算。”記者了解到，“二孩”政策放開后，不少家長為兩個孩子購買一套學區(qū)房的意愿大大增強。

“學區(qū)房一年四季都有來買的，房源很緊俏。”紀女士在安徽路附近開了一家房產(chǎn)中介，近七八年時間她見證了周邊學區(qū)房從單價一萬元向三萬元快速躍進。她有個小本子，上面密密麻麻記錄了各種房源信息，紀女士告訴記者，在經(jīng)歷了一段快速上漲期后，現(xiàn)在學區(qū)房的價格一直穩(wěn)定上漲。“一些想要二孩的家長，本來也要換房子，現(xiàn)在都瞅準了學區(qū)房。”紀女士說：“周圍只要出來300萬元左右能住的學區(qū)房，基本都有三四個客戶來爭。”

其實，房源的緊俏反而擴大了學區(qū)房的范圍。“幾年前江蘇路、大學路和嘉峪關(guān)路等周邊學區(qū)房受關(guān)注，現(xiàn)在不僅文登路、太平路、德縣路、萊蕪路周邊的學區(qū)房熱度一直很高，連湛山附近、南京路、燕兒島路、澳門路附近都是學區(qū)房的熱土。”樓市觀察人士表示，隨著學區(qū)房需求的增加，不僅是傳統(tǒng)的市南西部，市南東部、市北臺東、嶗山海爾路附近等區(qū)域的學區(qū)房都成為二手房成交的主力。

學區(qū)房越小單價越高

由于目前義務教育階段的 “就近入學”原則，家長購得學區(qū)房成功落戶之后就可以讓孩子就近就讀名校。不過，在學區(qū)房交易中，大家關(guān)注的還是入學權(quán)，所以面積小的學區(qū)房最吃香，可謂“花小錢辦大事”。記者了解到，這樣的小房子大部分都只能落戶，雖然配備了簡單的生活起居用品，但也不能長住。

“因為面積小，總價相對較低。”紀女士說，不過近幾年面積小的學區(qū)房單價卻是蹭蹭上漲，十幾平方米和二十多平方米可以賣到50萬元，甚至60萬元。記者查看了中介提供的幾套學區(qū)房房源，發(fā)現(xiàn)這些房子單價已經(jīng)非常高，以大學路周邊的學區(qū)房為例，純?yōu)槁鋺舻?0至20平方米小戶型基本賣到60萬元至75萬元之間，相比起來，其他的在售學區(qū)房均價在2.6萬元至3萬元/平方米之間。“就拿大學路附近20平方米以內(nèi)的小戶型來說，2008年我就在這附近賣房，此類純落戶學區(qū)房總價在40萬元以內(nèi)，當時已經(jīng)覺得天價，大致在2013年前后，這樣的房子就能賣60—70萬元，已經(jīng)漲了快一倍。到了今年，這樣的房子已經(jīng)超過75萬元。”大學路附近一家房屋中介工作人員介紹。

部分老房貸款有望松綁

江蘇路、大學路、太平路周邊沒有新盤，大多都是上世紀80年代的老房子，最新的也是20世紀90年代的，基本房齡都在20年以上，老的甚至已經(jīng)有七八十年的歷史。記者了解到，這一片的房源都很老，不能貸款的房源差不多占到了三分之二。“一次性付款是主流，即使貸款限制也很多。”有中介表示。

記者最近從島城銀行房貸市場了解到，雖然房貸期限最長30年的紅線并沒有調(diào)整，但是部分銀行也已放寬了二手房貸款年限，有的銀行 “貸款年限+房齡”最長可到55年。“貸款期限加房齡，我們行最長可到50年。”記者以普通購房者身份咨詢島城部分銀行房貸人員，工行一名個貸經(jīng)理介紹說，假設一套房子房齡已20年，不考慮貸款人年齡等條件，這套房子最長可貸款30年。“房貸期限最長30年，這個銀監(jiān)會規(guī)定的紅線并沒有調(diào)整。”河北銀行青島分行一名個貸業(yè)務經(jīng)理介紹，“二手房 ‘貸款期限+房齡’最長可到55年。”不過島城中行、建行、農(nóng)行、交行等主要銀行貸款仍執(zhí)行 “貸款期限+房齡不超過40年”的規(guī)定。

“樓齡長、貸款期限相對較短，對很多二手房買家、特別是有意購買學區(qū)房的買家來說是一大利好。”有業(yè)內(nèi)人士表示，舉例來說，如果房子已有30年樓齡，以前最多只能貸到10年，現(xiàn)在可以貸到20年甚至更長，這在一定程度上會帶動老房的交易量。

學區(qū)房投資還需謹慎

“學區(qū)房價格堅挺，有些人就想投資，但是這個得考慮清楚。”有業(yè)內(nèi)人士提醒，“不建議純投資，因為有政策風險，有砸在手里的可能，這個真得看眼光。”不過，即使為了孩子上學，有些家長會早早出手。“在青島劃片入學已經(jīng)實現(xiàn)了很多年，雖然學區(qū)房不會大漲，但是價格攀升也是一種趨勢。”該業(yè)內(nèi)人士分析，從孩子出生到上學，學區(qū)房的變數(shù)較大，一般在孩子4到5歲時考慮比較合適，就近入學政策在短期內(nèi)對學區(qū)房影響不大。

此外，業(yè)內(nèi)專家預測，學區(qū)房作為樓市的一項特殊的“功能性產(chǎn)品”，短時間內(nèi)身價或?qū)⒗^續(xù)走高。不過，隨著不少名校在新區(qū)建設分校，未來青島優(yōu)質(zhì)教育資源的分布會愈發(fā)合理，屆時，讓適齡子女就讀好學校可能不再局限于市南老城區(qū)，學區(qū)房價變動或?qū)⒅饾u趨于平穩(wěn)。

值得注意的是，二手房買賣中，產(chǎn)權(quán)過戶與戶口遷移并不是同時進行，一般情況下是先辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，而后再行辦理戶口遷移手續(xù)，賣家將原有戶口從房產(chǎn)所在的地址中遷出，而后買家才能將家庭成員的戶口遷入。雙方應書面約好戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出，因此買方對戶口延遲遷出問題應當采取慎重的態(tài)度。