曾被視為“購(gòu)房利器”的“首付貸”金融產(chǎn)品，在經(jīng)歷了半年之久的爭(zhēng)議之后，終于蓋棺定論。近日，包括住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)改委、人民銀行、工信部、國(guó)稅總局、工商局、銀監(jiān)會(huì)等七部委下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》的文件，其中第五條明確規(guī)定中介機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)迫委托人選擇其指定的金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供“首付貸”等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。金融機(jī)構(gòu)不得與未在房地產(chǎn)主管部門(mén)備案的中介機(jī)構(gòu)合作提供金融服務(wù)。

“首付貸”給樓市加了杠桿

住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌告訴記者，“首付貸”給樓市加了杠桿，從規(guī)范市場(chǎng)來(lái)看，中介是中介，金融是金融。中介來(lái)搞金融，會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，一是杠桿過(guò)高，二會(huì)加大金融的風(fēng)險(xiǎn)。七部委聯(lián)合發(fā)文的話(huà)，也就是各部委聯(lián)合行動(dòng)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)前的大形勢(shì)。

“首付貸”是指在購(gòu)房者首付款不足情況下，地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商或者互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)為其提供用于首付的貸款，讓購(gòu)房者可以提前進(jìn)入樓市，即在杠桿上加杠桿，增加了貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議3月12日在北京梅地亞中心舉行記者會(huì)，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝表示，目前中國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款占整個(gè)貸款的比例大概是14%，不良貸款比例是0.38%，低于整個(gè)銀行業(yè)1.7%左右的不良貸款比例。

從首付比看，即便按照調(diào)整以后的20%最低首付比，和國(guó)際上橫向比較來(lái)看也是較為審慎的。1月份首套房的首付比普遍在35%以上，二套房實(shí)際首付比在40%以上。

潘功勝指出，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與P2P平臺(tái)合作，所提供的“首付貸”產(chǎn)品不僅加大了居民購(gòu)房的杠桿，削弱了宏觀(guān)調(diào)控政策的有效性，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

隨后的4月19日，北京市網(wǎng)貸行業(yè)協(xié)會(huì)在其官方網(wǎng)站上發(fā)布《關(guān)于清理“首付貸”類(lèi)業(yè)務(wù)的通知》，成為國(guó)內(nèi)繼深圳、上海之后，第三個(gè)叫停“首付貸”的城市。

4月20日，廣州金融業(yè)協(xié)會(huì)、廣州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)等3家行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于停止開(kāi)展“首付貸”、眾籌購(gòu)房等金融業(yè)務(wù)的通知》，明確要求各會(huì)員單位從即日起全面停止開(kāi)展“首付貸”、眾籌購(gòu)房等金融業(yè)務(wù)，并徹底開(kāi)展自查和業(yè)務(wù)清理工作。

防止資產(chǎn)進(jìn)一步泡沫化

“首付貸”的好處是放大了買(mǎi)房人的借貸杠桿，如果一購(gòu)房人想在北京貸款買(mǎi)二套房，正常在銀行貸款需要首付5成，一套300萬(wàn)的房子，至少需要150萬(wàn)。而用現(xiàn)有的房產(chǎn)作抵押貸款150萬(wàn)，那就不需要再準(zhǔn)備額外的現(xiàn)金了。這就好比去年股市上漲時(shí)，很多金融機(jī)構(gòu)和P2P平臺(tái)推出股票配資的業(yè)務(wù)類(lèi)似，“首付貸”降低了購(gòu)房者的買(mǎi)房門(mén)檻。

但“首付貸”的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。“首付貸”周期短、利息高的特點(diǎn)讓借款人的還款壓力非常大，再加上購(gòu)房按揭貸款的月供，雙重的還貸壓力更是加大還款者的現(xiàn)金流壓力，而房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)本身又具有交易周期長(zhǎng)和不確定因素大的特點(diǎn)，遠(yuǎn)不如股票交易方便靈活，短期內(nèi)轉(zhuǎn)手變現(xiàn)很難。如果房?jī)r(jià)沒(méi)有漲到預(yù)期價(jià)格，最終的收益可能還不夠支付貸款利息和交易稅費(fèi)的。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪(fǎng)時(shí)表示，把“首付貸”定性為違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)是準(zhǔn)確的。銀行設(shè)置按揭貸款的比例時(shí)，就考慮到了購(gòu)房者的還款能力。如果連首付都拿不出，按揭還款就更困難。

如果按首套房首付比例30%的話(huà)，買(mǎi)房就有3倍的杠桿。如果首付只有10%，另外20%也是借的，那么買(mǎi)房就有10倍杠桿。禁止“首付貸”，防止資產(chǎn)進(jìn)一步的泡沫化，推高房?jī)r(jià)，也能控制銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

胡景暉表示，從銀行角度來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者最少有20%的首付，這是按揭的一個(gè)最低標(biāo)準(zhǔn)。之所以有“首付貸”，是指銀行按揭之外，通過(guò)其他的手段針對(duì)首付的貸款，所以這個(gè)產(chǎn)品不是銀行提供的正常金融產(chǎn)品。

每經(jīng)

【名詞解釋】

所謂的“首付貸”，即是通過(guò)相關(guān)機(jī)構(gòu)，以不同科目、名義的貸款方式，向購(gòu)房者提供首付階段的“貸款”，從而使購(gòu)房支付能力不足或需資金周轉(zhuǎn)的購(gòu)房者達(dá)到按揭貸款首付比例，繼而達(dá)到銀行按揭貸款放款要求，完成貸款購(gòu)房行為的一種金融產(chǎn)品。一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房首付是不可以貸款的。普通的房貸都要先付房款的30%，余下的才能從銀行貸款。

目前很多的創(chuàng)新來(lái)自于 “首付貸”產(chǎn)品與P2P平臺(tái)的結(jié)合，資金多來(lái)源于個(gè)人投資者，也就是通常所說(shuō)的民間資金。 “首付貸”的類(lèi)型也分為信用貸和抵押貸，期限為半年到三年不等，可貸款額度一般為總房?jī)r(jià)的15%—20%。