原標(biāo)題：樓市調(diào)控不會“虎頭蛇尾”(市場觀察)

近期，隨著各地樓市調(diào)控措施的不斷完善，一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定，環(huán)比下降或漲幅放緩者開始增多，很多區(qū)域房地產(chǎn)交易變得更加理性。不過，也有一些業(yè)內(nèi)聲音認(rèn)為，當(dāng)前樓市調(diào)控限制過嚴(yán)束縛了合理需求，不久之后樓市調(diào)控政策可能重新松綁。對此，專家指出，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)能否健康發(fā)展十分重要。在“房子是用來住的，不是用來炒的”已經(jīng)成為社會共識的背景下，中國樓市調(diào)控政策不會反反復(fù)復(fù)、虎頭蛇尾，而是將真正確保房屋回歸居住屬性，并為建立房地產(chǎn)長效機(jī)制創(chuàng)造環(huán)境。

各地調(diào)控祭出實(shí)招

7月17日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人邢志宏表示，今年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長8.5%，增速比一季度回落0.6個百分點(diǎn)。專家認(rèn)為，結(jié)合此前房地產(chǎn)貸款增量占比下降、個人住房貸款期限縮短等現(xiàn)象不難分析出，在各地扎實(shí)的分類調(diào)控政策之下，中國樓市正趨于平穩(wěn)。

在北京，有關(guān)部門今年2月出臺了全國首部公租房建設(shè)與評價地方標(biāo)準(zhǔn)，公租房設(shè)計水平大幅提升，同時首次放開22最小面積限制，既減輕了住房者的租金負(fù)擔(dān)，又提高了土地利用效率。在上海，《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確提出，通過加大土地儲備力度、盤活存量土地以及提高土地利用效率等多種措施，增加住房用地供應(yīng)達(dá)5500公頃，預(yù)計新增供應(yīng)各類住房約170萬套。

與此同時，還有近30個城市將限售政策作為遏制炒房的有力武器。例如，廣東東莞規(guī)定，企業(yè)購房需不動產(chǎn)權(quán)證滿2年才能交易;陜西西安也延長了限售期限，規(guī)定新房網(wǎng)簽滿5年方可交易。在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，限售意味著持有房產(chǎn)的時間成本大幅提高，從而凍結(jié)了房產(chǎn)的流動性，有利于打擊炒房。

“雖然當(dāng)前各地樓市調(diào)控政策以限購為主，但要看到 限購 并非不允許人們買房。實(shí)際上，調(diào)控政策對購買第一套房的剛需來說影響不大，其主要針對的還是投資性、投機(jī)性需求。目前來看，調(diào)控政策在促進(jìn)樓市平穩(wěn)運(yùn)行方面成效比較明顯。”國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張立群在接受本報記者采訪時表示。

回歸居住已成共識

那么，未來樓市調(diào)控會否因?yàn)榉€(wěn)增長壓力或購房呼聲而“松綁”呢?

交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認(rèn)為，當(dāng)前調(diào)控政策呈現(xiàn)“限購+限貸+限價+限售”四位一體的嚴(yán)控狀態(tài)。未來，隨著調(diào)控效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，市場將認(rèn)同并習(xí)慣這種節(jié)奏，更多緊縮政策的出現(xiàn)和調(diào)控范圍擴(kuò)容也多在預(yù)期之中。

“ 房子是用來住的，不是用來炒的 已經(jīng)成為全社會共識，樓市調(diào)控政策恰恰是針對炒房需求所做的必要調(diào)整。”張立群指出，中國房地產(chǎn)市場存在的問題從根本上看源于城鎮(zhèn)化過程中“人口過度集中在大城市”帶來的不均衡。隨著一線城市周邊城市群的發(fā)展及諸多二線城市的崛起，這種不均衡有望得以緩解，但這需要一個較長的過程。因此，在房地產(chǎn)長效機(jī)制真正建立之前，中國仍將堅持因城施策的分類調(diào)控，不會反反復(fù)復(fù)、虎頭蛇尾。

而在穩(wěn)增長方面，中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的良好勢頭決定了中國不可能通過“松綁調(diào)控、刺激房地產(chǎn)市場”來實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長目標(biāo)。例如，目前中國創(chuàng)業(yè)人數(shù)已經(jīng)超過德國人口總數(shù)，市場主體數(shù)量也超過了美國、歐盟和日本的市場主體總數(shù)。共享單車、網(wǎng)絡(luò)約車、快遞送餐、在線醫(yī)療、遠(yuǎn)程教育等新業(yè)態(tài)保持強(qiáng)勁增長，不僅表明中國微觀經(jīng)濟(jì)主體的活力，更意味著中國經(jīng)濟(jì)長期向好有著十分堅實(shí)的基礎(chǔ)。

長效機(jī)制加快腳步

調(diào)控政策保駕護(hù)航，長效機(jī)制加快腳步。稍早前，住建部印發(fā)的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》(簡稱意見稿)，便被視為建立房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展長效機(jī)制的重要一步。

針對房東隨意提租等現(xiàn)象，意見稿提出，鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。同時，該意見稿還提出完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的信用記錄，并納入全國信用信息共享平臺，以構(gòu)建守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。

國家發(fā)改委學(xué)者撰文指出，當(dāng)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)過熱態(tài)勢時，市場自身修復(fù)通常需要較長時間甚至在一定條件下難以自我實(shí)現(xiàn)均衡，因此適時適度的行政干預(yù)是必要的。同時，實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要途徑。

“未來，我們一方面要加快房地產(chǎn)長效機(jī)制的設(shè)計和實(shí)施，加大住房土地供給，發(fā)展租賃市場以疏解自住剛需;另一方面要進(jìn)一步完善樓市的分類調(diào)控政策，緩解樓市局部過熱，防范相關(guān)金融風(fēng)險。”張立群建議。