原標題：中海高價即墨拿地的背后

隨著開發(fā)商手中的“糧票”越來越少，近年來，土地市場的競爭愈發(fā)激烈，不僅是主城區(qū)地塊受追捧，近郊地塊也同樣成為眾多開發(fā)商眼中的“香餑餑”。

兩宗地塊溢價率高達400%

7月13日，青島市國土資源和房屋管理局網(wǎng)上拍賣4宗商住用地，其中位于即墨創(chuàng)智新區(qū)埠惜路以東、盟旺山路北側(cè)和南側(cè)的兩宗地，分別有17家和16家競買人報名參與。中海經(jīng)過996輪競價，以樓面地價6721元/平方米競得盟旺山路北側(cè)地塊，總金額16319.26萬元，溢價率325.11%;盟旺山路南側(cè)地塊經(jīng)過501輪競價同樣被中海競得，成交樓面地價 6702元/平方米，總金額33681.57萬元。

對于即墨創(chuàng)智新區(qū)的土地市場而言，此次拍賣，無論從參與企業(yè)，還是競拍輪數(shù)，都打破青島土拍市場的記錄，而6700元/平方米以上的價格也創(chuàng)出了即墨土地市場新高，甚至比城區(qū)某些區(qū)域樓板價都高。

中海即墨土地儲備雄厚

其實，對中海而言，在即墨土地市場拿地已經(jīng)不是首次，2014年2月10日，中海國際社區(qū)此次一舉拿下即墨田橫鎮(zhèn)王村中心社區(qū)附近的13宗地，地塊總面積872007.3平方米，總成交價約9.2億元。

此次拍賣地塊的土地用途分類為住宅兼容商業(yè)，因拍賣現(xiàn)場只有中海一家競價，因此以底價 1000元/平方米左右的價格取得，而這也是中海地產(chǎn)自 2007年進駐青島以來，首次在主城區(qū)之外大規(guī)模拿地。

由于中海此次所拿地塊，毗鄰田橫島省級旅游度假區(qū)。按照規(guī)劃，區(qū)內(nèi) 48個村莊規(guī)劃為 7大新型農(nóng)村社區(qū)，5年內(nèi)打造成一個國際生態(tài)旅游島的核心城區(qū)。對此，綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受記者采訪時曾表示，從拿地規(guī)模和地塊位置來看，預計中海地產(chǎn)在該地塊上做旅游地產(chǎn)項目的可能性比較大。目前青島旅游地產(chǎn)項目數(shù)量繁多，中海在這個時候進入，無疑會進一步加劇競爭。

但是，從拿地到現(xiàn)在已經(jīng)三年過去了，中海2014年年初一舉拿下的這13宗地塊一直處于閑置狀態(tài)，沒有任何舉動。

高價拿地的背后原因

對于日前中海高價即墨拿地，青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明認為，從大環(huán)境看，目前開發(fā)商手中的土地儲備量都不多，土地市場供應不足。在主城區(qū)地塊緊缺的前提下，開發(fā)商只能向近郊區(qū)域開拓，這是目前青島整個土地市場的現(xiàn)狀。另外，該地塊所處的創(chuàng)智新區(qū)目前是即墨最為炙手可熱的區(qū)域，開發(fā)商熱衷在此拿地也在情理之中。

具體分析此次熱拍的兩宗地塊，根據(jù)這兩宗地塊的容積率，該地塊未來會建設洋房別墅類項目，地塊周邊也多為中高檔小區(qū)。按目前的價格看，目前該地塊周邊普通住宅均價約在每平方米萬元左右，別墅價格則每平方米近15000元，因此對開發(fā)商而言，雖然地價創(chuàng)新高，但是未來仍有一定盈利空間，當然利潤空間并不大。

另外，業(yè)內(nèi)人士認為，中海如此高價拿地，與三年前中海已經(jīng)低價在即墨取得大宗地塊也有一定的關系。畢竟同剛拍出的兩塊地相比，2014年中海取得的地塊不僅總面積很大，超過87萬平方米，而且價格非常低，都是底價為1000元/平方米左右的價格。鑒于此，盡管這次拿地價格較高，但是同之前的低價、大面積的地塊均衡后，中海整體土地財務成本會大大下降。

從位置上看，盡管此次地塊屬于即墨創(chuàng)智新區(qū)，而之前所拿地塊處于田橫鎮(zhèn)，但是不管怎樣都屬于即墨市場，按照“水漲船高”道理，創(chuàng)智新區(qū)地價價格的上漲，必定會帶動其他區(qū)域地價的升高。因此，對中海而言，高價競得創(chuàng)智新區(qū)地塊，對將來田橫市場地塊的開發(fā)也大有益處。

鞠培霞