原標(biāo)題：房地產(chǎn)市場(chǎng)“大動(dòng)作”頻頻 這次真的“變天”了?

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)作不斷，一方面房屋租賃市場(chǎng)受到極大關(guān)注，相關(guān)政策密集出臺(tái)，另一方面，地產(chǎn)調(diào)控影響持續(xù)，房貸收緊、成交探底，價(jià)格有所松動(dòng)。

此外，萬(wàn)達(dá)甩賣資產(chǎn)引起市場(chǎng)對(duì)房企債務(wù)、市場(chǎng)前景擔(dān)憂，顯然，房企躺著賺錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，一個(gè)新的房地產(chǎn)市場(chǎng)階段正在來(lái)臨。

政策層面：租賃政策密集出臺(tái)

近期，租賃市場(chǎng)受到極大關(guān)注，政策紅利持續(xù)釋放，預(yù)示著新的房地產(chǎn)階段已經(jīng)到來(lái)。

從國(guó)辦39號(hào)文《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，到住建部等九部門發(fā)文推動(dòng)人口凈流入大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，以及廣州的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，相關(guān)政策密集出臺(tái)。

根據(jù)通知，住建部已會(huì)同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。實(shí)施的措施包括搭建交易平臺(tái)，推動(dòng)國(guó)企轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，細(xì)化金融、土地等支持政策。

除試點(diǎn)城市外，更多城市早已開始將發(fā)展租賃市場(chǎng)作為解決住房問(wèn)題的重要方式和任務(wù)。北京、上海要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100%自持，有的地塊的自持期限高達(dá)70年。

對(duì)于北上廣深等房?jī)r(jià)偏高的城市，政策偏向“購(gòu)租并舉”，更符合房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展要求。對(duì)人口凈流入大的地方、租房矛盾突出的城市進(jìn)行“分類處理、因城施策”，也更符合現(xiàn)實(shí)情況。

可以說(shuō)，租賃市場(chǎng)正在從過(guò)去缺乏監(jiān)管、相對(duì)混亂、“重售輕租”的局面，逐漸向加強(qiáng)監(jiān)管、鼓勵(lì)“購(gòu)租并舉”的方向發(fā)展，租賃市場(chǎng)迎來(lái)黃金發(fā)展期。

房企層面：現(xiàn)金流弱房企還債壓力大

上個(gè)月，萬(wàn)達(dá)甩賣了將近700億元的資產(chǎn)，雖然符合此前公布的“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，但外界還是將懷疑目光鎖定在萬(wàn)達(dá)的負(fù)債上。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，高杠桿、高負(fù)債是普遍現(xiàn)象，但在調(diào)控持續(xù)、房貸收緊的下半年，銷售速度放緩，開發(fā)商日子更加艱難。

據(jù)民生證券研究院分析師管清友在一份研究報(bào)告中統(tǒng)計(jì)，截至2017年6月底，存量的房地產(chǎn)債券市場(chǎng)尚有1.34萬(wàn)億元的規(guī)模，涉及發(fā)行人230家。其中，小型房企的存量債券僅1502.7億元，而大中型房企的存量債券為9681.7億元。從2019年開始，上述債券將逐步進(jìn)入到期償還的高峰期。

另一方面，在去杠桿背景下，房企融資壓力持續(xù)增加。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年前7個(gè)月，房企融資渠道被壓縮，包括私募債、公司債、中期票據(jù)等債權(quán)融資僅2238.97億元，與2016年同期的7923.7億元相比，下降了71.7%。

分析人士指出，待明后年償債高峰期來(lái)臨之際，債券融資帶來(lái)的償還規(guī)模疊加其他債務(wù)帶來(lái)的兌付壓力，可能將導(dǎo)致個(gè)別現(xiàn)金流出現(xiàn)危機(jī)的房企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者指出，現(xiàn)階段市場(chǎng)上呈現(xiàn)出許多新趨勢(shì)，萬(wàn)達(dá)賣項(xiàng)目其實(shí)是在降負(fù)債，其他企業(yè)也有剝離不良資產(chǎn)，出售或合作相對(duì)不太優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，下半年到四季度這個(gè)現(xiàn)象可能會(huì)更多。

“在近期限購(gòu)限貸、房貸放緩情況下，市場(chǎng)交易量下降，開發(fā)商銷售收入也隨之下降，回款很難支付到期資金，加劇企業(yè)資金鏈緊張局面。四季度開發(fā)商可能采取主動(dòng)降價(jià)措施。”張宏偉說(shuō)。

消費(fèi)層面：房貸收緊成交量探底

信貸是決定短期房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素，房?jī)r(jià)調(diào)整壓力越來(lái)越大。以北京為例，自“3·17新政”等一系列政策調(diào)控下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，成交量探底，各家銀行房貸審批和放款節(jié)奏也越來(lái)越慢。

央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，北京市新增個(gè)人購(gòu)房貸款在各項(xiàng)貸款中的占比大幅下降，且人民幣個(gè)人購(gòu)房貸款月度新增額呈不斷下降趨勢(shì)。

不過(guò)，由于房貸利率的提高，在房?jī)r(jià)開始下調(diào)的當(dāng)下，購(gòu)房者面臨的購(gòu)房成本可能增加。目前，北京地區(qū)首套房利率平均折扣為基準(zhǔn)的1.01倍，上海、深圳、廣州仍有部分銀行提供基準(zhǔn)以下優(yōu)惠折扣，但總體額度有限。二線城市中，超7成銀行首套利率已回歸基準(zhǔn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向中經(jīng)網(wǎng)記者指出，在進(jìn)入慣例的7、8月淡季后，市場(chǎng)繼續(xù)低迷，樓市調(diào)控政策影響繼續(xù)加強(qiáng)。北京等一二線城市在3月調(diào)控后，網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低，市場(chǎng)開始進(jìn)入調(diào)整周期。

“整體價(jià)格從4月開始到現(xiàn)在3個(gè)月累計(jì)跌幅在8%左右，部分區(qū)域房源價(jià)格超過(guò)了10%，目前的價(jià)格大約回到了春節(jié)前后水平。”張大偉說(shuō)。