原標(biāo)題:誰“偷”了老人的房子?

制圖：沈亦伶

“一天之內(nèi)，住了多年房子被人強(qiáng)行清出，在毫不知情的狀況下，房子就被過戶他人;莫名其妙背負(fù)巨額貸款……”近日，記者從致誠公益律師團(tuán)隊了解到，近年來一種以“理財”之名實施的新型“房詐”逐漸浮出水面，截至目前已發(fā)生數(shù)十起老年人因理財?shù)盅悍慨a(chǎn)而失去房子的案例。記者對此進(jìn)行了采訪調(diào)查。

“一天之內(nèi)，我的房子被"偷"了!”

2016年10月16日上午，家住北京市朝陽區(qū)新源西里社區(qū)的張女士正外出買菜，突然間接到其母李阿姨的電話。張女士聞訊后快速返回，只見門鎖已被強(qiáng)行撬開，家里的東西正被十幾個彪形大漢飛快地往外清出，雜亂地堆在小區(qū)院子里。

“你們憑什么闖入我家，強(qiáng)行搬我們的東西?”張女士憤怒地同這些“闖入者”理論并制止他們。然而，這群人卻拿出了這套房子的房產(chǎn)證，上面記載的戶主顯示為“李某”，而不再是張女士的母親李阿姨時，母女倆徹底蒙了。“這不是你們的房子，我們這是合法騰退!”領(lǐng)頭的“闖入者”態(tài)度蠻橫地說。

“一天之內(nèi)，我的房子就被"偷"了。”一想到這套已經(jīng)住了35年、一家4口(李阿姨、女兒女婿和外孫女)僅有的房子沒了，李阿姨不禁老淚縱橫……

2016年5月，李阿姨經(jīng)人推薦認(rèn)識了自稱“北京店網(wǎng)副總裁”的廣某，廣某告訴李阿姨正在做一個“以房養(yǎng)老”項目，只需用房產(chǎn)證做3個月抵押貸款后借錢給他，就可領(lǐng)取5%的月息，3個月期滿后本息全部收回，再用本金贖回房產(chǎn)證。“廣某拍著胸脯保證，這個項目沒有風(fēng)險，也不用付任何費用，只需要簽一些簡單協(xié)議，就能凈賺近50萬的利息，我就心動了。”李阿姨說。

廣某特地給李阿姨介紹了“委托代理人”龍某，并強(qiáng)調(diào)龍某不僅可靠而且“神通廣大”，為很多老人全權(quán)辦理過“以房養(yǎng)老”相關(guān)手續(xù)，并且認(rèn)識很多“金主”，可以提供抵押貸款，“只需安心交給龍某辦，其他啥都不用管，等著數(shù)錢就行了”。龍某告訴李阿姨，為她找到了“金主”王某提供抵押貸款，然而直到現(xiàn)在，王某從未出現(xiàn)過。

接下來，龍某陪同李阿姨來到北京某公證處，在他的“指導(dǎo)”和催促下，李阿姨僅用不到10分鐘的時間，就簽署并公證了預(yù)先備好的厚厚一摞文書。“龍某根本不讓我細(xì)看，就說都是些基本合同，他都仔細(xì)審核過，我只需在他圈定好的位置簽字和按手印就行，公證員也始終沒告訴我簽的到底是個啥。”李阿姨說。

此外，除了廣某出具的向李阿姨借款190萬元的借條，所有簽署的文書都統(tǒng)一由委托代理人龍某領(lǐng)取和保留，李阿姨連個副本都沒有。房子被過戶后，李阿姨從公證處調(diào)取這些文書才發(fā)現(xiàn)，除了借款合同、房屋抵押合同，還有委托公證具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證書、房屋處分委托書等。尤其是那份委托書，可以說全權(quán)委托龍某享有對房產(chǎn)的一切處分權(quán)利，包括解除抵押、買賣、辦理產(chǎn)權(quán)登記、繳稅等所有內(nèi)容。

老年人的房子是怎樣被“偷”的

李阿姨的遭遇并非孤例，致誠公益律師團(tuán)隊的律師告訴記者，他們提供援助的老年人因理財?shù)盅悍慨a(chǎn)而失去房子的類似案件，已多達(dá)數(shù)十起，僅在“理財服務(wù)者”廣某、“委托代理人”龍某、“金主”王某的作案鏈條中，就有11戶老人受害。

老年人的房子究竟是怎么被過戶的?

“經(jīng)過公證的授權(quán)委托書是導(dǎo)致房屋被賣的關(guān)鍵文件。”據(jù)致誠公益刑事項目負(fù)責(zé)人武婕分析，“委托代理人”正是基于一份經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，就能夠在老年人完全不知情的情況下就賣掉房子。委托書中大多標(biāo)明“我要成本價出售位于某處的房產(chǎn)，由于不能親自辦理，特委托受托人全權(quán)代辦抵押登記、簽署有關(guān)文件協(xié)議、領(lǐng)取權(quán)證、辦理提前還款、解除抵押登記、網(wǎng)簽、過戶、提款、轉(zhuǎn)委托……”字樣。

老年人在“委托代理人”的“忽悠”之下，不明就里就對該委托書進(jìn)行了公證，這就完全符合房屋管理部門對于他人代辦過戶的要求，相當(dāng)于老年人在向“金主”借款時，就同時把房子交由他人掌控，而不是如理財一方所說的只是拿房本做抵押而已。

“老年人即使簽訂了授權(quán)委托書并公證，由于委托是單方法律行為，仍然可以通過公證來撤銷該授權(quán)。在我們提供咨詢的案例中，有些老人在房屋尚未被過戶前醒悟，通過公證撤銷了之前的委托公證。”武婕認(rèn)為，即便如此老人依然難以保住房屋，因為還有“具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證”的存在，老人在與“金主”簽訂借款合同時，同時對還款協(xié)議進(jìn)行了公證。這就意味著金主一方可以直接拿該公證書到公證處申請執(zhí)行證書，然后向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，拍賣老人的房產(chǎn)，而不需要經(jīng)過老年人同意。

此外，因為老年人被“忽悠”到房管部門辦理了房屋抵押登記，如果不能按時還款，未經(jīng)“金主”同意，是不能自己賣房的。“抵押登記使該房產(chǎn)成為了債權(quán)物的擔(dān)保，即使老年人只有一套房產(chǎn)，也難逃被變賣的結(jié)局。”武婕說。

“這些案件都是有著相似"套路"，充分利用了老年人不懂法的心理，通過別有用心提前設(shè)計好的各類法律文書，以及一系列經(jīng)過精心策劃、環(huán)環(huán)相扣的操作手法，讓老年人最終陷入房子被變賣和過戶的深淵。”

新“房詐”，披著合法外衣的“銀發(fā)收割”

“我們分析認(rèn)為，這就是以"理財"之名實施的新型"房詐"，是披著合法外衣專門針對老年人群體的"銀發(fā)收割"。”武婕說，騙子的作案手法看起來嚴(yán)絲合縫，而且似乎有著完備的法律文書作支撐，但并非無懈可擊。

“越來越多針對老年人的詐騙案件呈現(xiàn)出鏈條化、分工化和職業(yè)化的特點。”中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海認(rèn)為，如果僅聚焦詐騙的某個孤立環(huán)節(jié)，很難發(fā)現(xiàn)問題，只有調(diào)查清楚所有環(huán)節(jié)，全面捋清整個鏈條，確認(rèn)不同的人在鏈條中扮演的角色和承擔(dān)的法律責(zé)任，才能有效打擊此類詐騙行為，維護(hù)老年人合法權(quán)益。

“老年人的房屋之所以被騙，其核心在于對授權(quán)委托書和具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書進(jìn)行的公證。”劉俊海分析，如果能夠證明公證環(huán)節(jié)中，公證處存在過錯、沒有盡到審查材料真實性的義務(wù)，或公證違背了自己的真實本意，又或者公證環(huán)節(jié)被不法分子和公證員惡意串通、實施欺詐等情形，這些不利于老年人的公證書不僅可能被撤銷，還可以追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

“失房”之痛雖然在持續(xù)，“保房”行動同樣在發(fā)力。在老人們的努力和律師們的幫助下，事情的真相層層剝開，行騙的“套路”和目的日漸清晰，援助的力量愈發(fā)壯大，維權(quán)的決心異常篤定。

老人們對公證處進(jìn)行了多次復(fù)核和投訴。今年5月3日，針對“北京市國立公證處接連發(fā)生數(shù)起為不真實的事項出具公證書，導(dǎo)致當(dāng)事人房產(chǎn)在不知情的情況下被買賣或抵押的情況”，司法部對該公證處予以一系列處分，并吊銷了曾多次為老年人辦理牽涉“房詐”公證的公證員李某、馮某的執(zhí)業(yè)執(zhí)照。

此外，在律師們的援助指導(dǎo)下，老人們正在積極通過民事和刑事兩種途徑同時尋求救濟(jì)。“接下來我們準(zhǔn)備向法院提起因欺詐而確認(rèn)貸款、抵押合同無效的訴訟，還將向公安機(jī)關(guān)申請立案偵查，追究這些不法分子的刑事責(zé)任。”受害老人們告訴記者。

截至目前，有的老人通過提起訴訟、異議登記等法律手段，暫時保住了自己的房子;廣某也因為涉嫌非法集資、詐騙罪被檢察院批準(zhǔn)逮捕。老人們的“保房行動”也取得了初步成效。

采訪中記者感受到，面對老來失房的不幸，老人們雖然承受著身心的巨大痛苦，但卻沒有因此一蹶不振、放棄希望，也沒有選擇極端的私力救濟(jì)，而是通過情感和生活上守望相助、相濡以沫，抗?fàn)幒途S權(quán)中互通信息、共享證據(jù)，在學(xué)習(xí)法律、依法辦事的軌道中積極尋求著對自我權(quán)益的捍衛(wèi)。“曾經(jīng)我們因為不懂法，讓騙子鉆了空子丟了房子，現(xiàn)在我們要靠法律，拿回自己的房子。”老人們說。