原標(biāo)題：買房、租房的都要看!打壓高房?jī)r(jià)、高房租的大招來了

據(jù)報(bào)道，北京部分銀行將對(duì)首套房貸款利率進(jìn)行上調(diào)，同時(shí)有個(gè)別銀行的支行網(wǎng)點(diǎn)表示，個(gè)人首套住房按揭貸款已在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮15%。此外，租房市場(chǎng)也不平靜。

據(jù)報(bào)道，北京部分銀行將對(duì)首套房貸款利率進(jìn)行上調(diào)，同時(shí)有個(gè)別銀行的支行網(wǎng)點(diǎn)表示，個(gè)人首套住房按揭貸款已在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮15%。此外，租房市場(chǎng)也不平靜。8月11日，上海市住建委明確，上海將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實(shí)施細(xì)則，對(duì)于“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項(xiàng)目，也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房。

那么，利率上調(diào)對(duì)于買房者有哪些影響?“商改租”又透露哪些信號(hào)?

多個(gè)城市房貸利率全面上調(diào)

部分城市首套房貸利率最高上浮15%

8月11日，據(jù)媒體報(bào)道，北京部分銀行將對(duì)首套房貸款利率進(jìn)行上調(diào)，具體文件應(yīng)該本周內(nèi)能夠下發(fā)。隨后，也有個(gè)別銀行的支行網(wǎng)點(diǎn)表示，個(gè)人首套住房按揭貸款已經(jīng)在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮了15%。

這是北京繼今年5月取消首套房貸利率，6月首套房利率上浮5%-10%再次傳出家庭首套房利率上浮的消息。

8月12日，記者從擔(dān)保機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)處求證，雖然并未有銀行真正執(zhí)行1.15倍的新利率，但已經(jīng)有三家銀行將首套房貸利率上浮到了1.1倍。

事實(shí)上，全國(guó)多個(gè)城市銀行首套房貸利率都出現(xiàn)了上浮。

據(jù)報(bào)道，8月12日起廣州包括農(nóng)行、建行、中行和交行在內(nèi)的幾家國(guó)有銀行再次統(tǒng)一將首套房貸利率由基準(zhǔn)上調(diào)至基準(zhǔn)的1.05倍，其中部分銀行二套房上浮15%。

另據(jù)報(bào)道稱，南京地區(qū)多家銀行表示，基本上現(xiàn)在放款都在三個(gè)月以上甚至半年。浙商銀行、浙江稠州商業(yè)銀行、寧波銀行和恒豐銀行則處于停貸狀態(tài)。除了停貸銀行外，利率上浮5%或10%成為市場(chǎng)主流，下周一起，首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率的銀行將只剩下4家。

以商業(yè)貸款每100萬元、等額本息(每個(gè)月還款額相同)貸款期限25年計(jì)算，首套房執(zhí)行95折利率時(shí)，月供為5649.5元，若商貸利率上浮10%，執(zhí)行利率則為5.39%，月均還款額為6075.4元，每個(gè)月還款相差426元，全年相差5112元。

中國(guó)人民銀行8月11日發(fā)布的《2017年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，第二季度金融機(jī)構(gòu)存貸款利率小幅上升，住房貸款增速放緩。二季度末，企業(yè)和個(gè)人貸款平均利率為5.67%，同比上升0.41個(gè)百分點(diǎn)，比一季度末上升0.14個(gè)百分點(diǎn)，比2016年末上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。住房貸款發(fā)放增速放緩，個(gè)人住房貸款6月末增速回落至30.8%，較年內(nèi)最高點(diǎn)低6.0個(gè)百分點(diǎn)，3月份以來持續(xù)月度同比少增，上半年增量為2.2萬億元，同比少增708億元，增量占比下降至27.8%，較上年同期低2.6個(gè)百分點(diǎn)。

專家呼吁：利率上調(diào)小心誤傷剛需

有媒體對(duì)于提高房貸利率援引專家的話稱，除了順應(yīng)政府樓市調(diào)控政策風(fēng)向以外，實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖、銀行資金成本上漲也是重要的原因。社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示，今年一季度實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖跡象明顯，GDP增速較快，實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求上升使得銀行議價(jià)能力提高，未來銀行把更多的資金配置到企業(yè)端將是明顯的趨勢(shì)。曾剛認(rèn)為，政府對(duì)于樓市的調(diào)控目標(biāo)之一是穩(wěn)定預(yù)期。使房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期歸于理性。目前來看，該目標(biāo)正在逐步實(shí)現(xiàn)，隨著調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)揮作用，過熱預(yù)期將逐步得到調(diào)整。

不過，由于很多城市上調(diào)的是個(gè)人首次購(gòu)房的房貸利率，也有專家表示這可能會(huì)誤傷剛需人群。有媒體援引廈門大學(xué)金圓研究院理事長(zhǎng)戴亦一的話稱，有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)對(duì)“金融機(jī)構(gòu)將首套房房貸利率也一并上調(diào)”的做法進(jìn)行干預(yù)，金融機(jī)構(gòu)不應(yīng)在房貸政策上“一刀切”，應(yīng)區(qū)別對(duì)待各種購(gòu)房者，從而支持購(gòu)買首套房剛需客戶的積極性，防止房?jī)r(jià)“大漲”的同時(shí)，也要防止“大落”。

房貸利率上調(diào)將給購(gòu)房者帶來哪些影響?

以首套房貸為例，如果100萬元按照等額本息的還款方式，利率八五折借款20年，相當(dāng)于利率4.17%，每月的還款額約為6149.76元，支付的總利息約為47.6萬元;

而如果按照相同的還款方式和期限，利率上浮至基準(zhǔn)的1.05倍即5.15%，則每月需要還款約6682.7元，支付的總利息約為60.4萬元。

這意味著，如果今年3月份拿到了利率八五折的優(yōu)惠，每月可以節(jié)省利息約478.94元，節(jié)省的總利息約為13.8萬元。

“商改租”，打壓高房?jī)r(jià)、高房租的又一大招

8月11日，上海市住建委明確：上海將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實(shí)施細(xì)則，對(duì)于“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項(xiàng)目，也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房。

上海將允許“商改租”

據(jù)了解，上海市政協(xié)常委屠海鳴在《關(guān)于借鑒香港“群租房”管理經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)白領(lǐng)公寓、單身公寓等集中式租賃住房監(jiān)管的建議》提案中表示，上海應(yīng)盡快研究制訂商業(yè)用房改建為租賃住房的具體操作辦法。同時(shí)，實(shí)行“發(fā)牌”制度，對(duì)于符合條件的這類租賃住房，發(fā)放允許經(jīng)營(yíng)的“牌照”。

上海市住建委回復(fù)稱，將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實(shí)施細(xì)則，“我們建議，對(duì)于區(qū)域商辦閑置較多，職住不平衡的，在不改變土地使用性質(zhì)的前提下，允許其改造為公寓對(duì)外出租。”上海市住建委表示，對(duì)于“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項(xiàng)目，也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房。

現(xiàn)階段，上海市住建委正會(huì)同規(guī)土、消防、公安等相關(guān)部門制訂相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則。初步設(shè)想是按照“以區(qū)為主、總量控制、守住底線”的原則，在保證使用安全、消防安全、人員可控的前提下，建立相應(yīng)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，將其規(guī)范化。

“商改租”的利弊

今年1月，上海開始整頓“類住宅”，并在嘉定、閔行先行啟動(dòng)商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作。5月17日，上海市住建委等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見》，對(duì)商辦類項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步整頓，其中規(guī)定，對(duì)已售未交付入住的項(xiàng)目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改。

據(jù)官方消息，納入清理整頓的商業(yè)辦公項(xiàng)目面積達(dá)1700萬平方米。

如果將商業(yè)用房或工業(yè)廠房，改建后分割成數(shù)百間狹小的房間，以相對(duì)低廉的價(jià)格對(duì)外出租，這種所謂的“白領(lǐng)公寓”無疑會(huì)吸引了大量打工族。

但是類似“白領(lǐng)公寓”、“單身公寓”等集中式租賃住房，缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)、設(shè)置規(guī)范和運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，很多項(xiàng)目事先并沒有經(jīng)過政府部門的審批和備案，再加上居住人員密集、混雜，政府監(jiān)管又缺位，具有很大的安全隱患。

“商改租”帶來的三大影響

此次政策的調(diào)整，意味著像北京、上海這類“對(duì)商辦物業(yè)、類住宅高度管控”的城市，政策上出現(xiàn)了重大調(diào)整。其直接結(jié)果是——大量滯銷、庫(kù)存的商業(yè)物業(yè)、類住宅獲得了轉(zhuǎn)機(jī)，有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)型為租賃住房。

而這一新政將帶來三大影響：

1、空置的商辦物業(yè)、類住宅的開發(fā)商、業(yè)主。此前，他們基本上瀕臨絕境?，F(xiàn)在政策轉(zhuǎn)變之后，這些資產(chǎn)等于被盤活了。

2、新政如果普及，意味著中心城市“可以出租”的住房量大增，對(duì)于平抑租金價(jià)格，將產(chǎn)生巨大的作用。

3、商辦物業(yè)轉(zhuǎn)型、類住宅盤活，對(duì)于商品住宅價(jià)格有抑制作用。

未來房租會(huì)降嗎?

如今的政策對(duì)于那些投資商住房的人來說，目前真是相當(dāng)?shù)募m結(jié)，自己買的房子要不要加入到這種對(duì)外出租之中，加入吧。似乎真的脫不了手了，而且目前收益看，年化收益應(yīng)該很低，估計(jì)也就在1.5%以下，相當(dāng)痛苦，不加入吧，如果政府大量鋪開了商住房租賃，自己就一點(diǎn)機(jī)會(huì)也沒有了，連這1.5%都賺不到了。

而現(xiàn)在又有大批的商住房改租賃，供給瞬間增加這么多，房租一定會(huì)降的。而事實(shí)上今年在北京上海，高端整租房已經(jīng)在降價(jià)了，去年基本上100元每平米每月，而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元，只有低端房，小一居或者合租房的租金還堅(jiān)挺。

另外從中介也得到了一些信號(hào)，現(xiàn)如今正是一年租房的最旺季，大學(xué)生畢業(yè)季，而今年并沒有出現(xiàn)很明顯的價(jià)格上升，也就意味著明年春節(jié)前，租房淡季的時(shí)候，很可能房租會(huì)大幅下降。

“商改租”應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn)，不宜過快

首先，商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)為40年，而住宅為70年。對(duì)于那些年代已經(jīng)久遠(yuǎn)的商業(yè)用房來說，進(jìn)行“商改租”就需要好好算算成本賬，劃得來才能改。

其次，商業(yè)和居住需求在規(guī)劃上是兩種不同的功能，局部地區(qū)大面積“商改租”后，可能會(huì)造成居住人口驟增，周邊學(xué)校、綠地、健身場(chǎng)所以及電力負(fù)荷、市政排水等配套設(shè)施難以跟上。改建達(dá)到一定限值需要進(jìn)行認(rèn)真評(píng)估。

其三，商業(yè)用房和住宅的安全級(jí)別不同，商業(yè)用房對(duì)通風(fēng)要求相對(duì)較低，安全存在一定隱患。因此，如果“商改租”的話，那么就必須確保房屋安全和消防安全，切實(shí)維護(hù)好租房者利益。

最后，“商改租”的本意是將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房用于出租，但在實(shí)際操作中，可能會(huì)有開發(fā)商借機(jī)打擦邊球，將其用于出售。所以，加強(qiáng)宣傳和監(jiān)管，確保只租不售，相關(guān)職能部門責(zé)無旁貸。

總之，“商改租”是減少商業(yè)用房庫(kù)存，增加租賃住房供應(yīng)的有效途徑之一，但要讓其真正發(fā)揮作用，仍有許多具體工作要做，只有穩(wěn)妥推進(jìn)，才能造福民眾。