原標(biāo)題：鄭州市民230萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)司法拍賣(mài)房要交46萬(wàn)個(gè)稅 引發(fā)熱議

□記者孫煊哲

核心提示|近日，大河報(bào)分別以《喜：230萬(wàn)拍房!驚：46萬(wàn)個(gè)稅?》《漏洞不堵“撿漏”還會(huì)“撿麻煩”》為題報(bào)道了鄭州市民楊女士購(gòu)買(mǎi)司法拍賣(mài)房要交46萬(wàn)元個(gè)人所得稅的事情，引起社會(huì)各界關(guān)注。多家律師事務(wù)所致電大河報(bào)，表示愿意為楊女士提供免費(fèi)法律援助。網(wǎng)友們則對(duì)“個(gè)稅究竟該由誰(shuí)來(lái)繳”以及“法院沒(méi)有公示具體的過(guò)戶稅額，有沒(méi)有責(zé)任”展開(kāi)了激烈討論。

【案件回顧】

今年7月，楊女士以起拍價(jià)230萬(wàn)元，拍下一套210.44㎡位于鄭汴路附近的司法拍賣(mài)房。本以為是撿了個(gè)便宜，沒(méi)想到也帶來(lái)了麻煩：需繳納46萬(wàn)元的個(gè)稅。

稅務(wù)部門(mén)解釋稱(chēng)，該房屋上一次交易是“直系親屬間過(guò)戶”，房屋總價(jià)可以自由定價(jià)，僅為500元，加上不滿5年，不符合“滿五唯一”的免稅資格，所以這次的個(gè)人所得稅需要繳納兩次交易差額的20%稅款，也就是近46萬(wàn)元。

楊女士認(rèn)為這么高的稅費(fèi)不應(yīng)由自己承擔(dān)。“首先當(dāng)事法院，鄭州市金水區(qū)人民法院的公告里沒(méi)有說(shuō)明稅費(fèi)這么高，其次個(gè)稅也不應(yīng)由我承擔(dān)，再者法院當(dāng)初沒(méi)有公布上一次交易是‘直系親屬間交易’，不然誰(shuí)也不會(huì)買(mǎi)這個(gè)房子。”

【網(wǎng)友熱議】

此事引發(fā)各界關(guān)注，各方觀點(diǎn)不一：原諒帽快遞小社長(zhǎng)：稅不應(yīng)該是賣(mài)家繳嗎?個(gè)人所得稅?買(mǎi)家個(gè)人所得只有一個(gè)房屋……

大熊1661220：大多數(shù)拍賣(mài)的條文各種未明朗的風(fēng)險(xiǎn)全推給買(mǎi)家，荒謬得很。

不明白88858436：應(yīng)該是賣(mài)家上稅的，拍賣(mài)價(jià)格減去所得稅，是實(shí)際賣(mài)價(jià)。當(dāng)然法院不是賣(mài)家，法院只是拍賣(mài)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，過(guò)戶時(shí)法院有責(zé)任協(xié)助買(mǎi)家的，買(mǎi)家只負(fù)責(zé)法律規(guī)定的稅負(fù)。

浩天牛股：法院的公告很清楚，標(biāo)的物過(guò)戶登記手續(xù)由買(mǎi)受人自行辦理，所涉及的一切稅、費(fèi)、維修基金及其可能存在的物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)，均由買(mǎi)受人承擔(dān)，你既然買(mǎi)了，就代表你同意了這個(gè)觀點(diǎn)。

找點(diǎn)事來(lái)做：拍賣(mài)時(shí)就該含稅價(jià)拍賣(mài)，這樣糾紛少……

【律師說(shuō)法】

針對(duì)網(wǎng)友爭(zhēng)議的問(wèn)題，記者采訪了相關(guān)律師。

1

個(gè)稅到底由誰(shuí)來(lái)繳?

“所得稅，顧名思義，就是所得者也就是賣(mài)方繳稅，這個(gè)毋庸置疑。”河南潤(rùn)之林律師事務(wù)所律師肖正海認(rèn)為，但之所以司法拍賣(mài)，是因?yàn)榉课菟姓?往往是被執(zhí)行人)無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，如果讓其繳所得稅難以操作，只有轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)者身上。

“這種轉(zhuǎn)嫁其實(shí)沒(méi)有道理和法律依據(jù)，但為了避免稅費(fèi)流失，似乎沒(méi)有更好辦法，這是在公民個(gè)人的私權(quán)利和國(guó)家稅收公權(quán)利之間的一種價(jià)值選擇。”肖正海律師稱(chēng)。

河南明耀律師事務(wù)所律師樊鳳麗認(rèn)為，《個(gè)人所得稅法》只規(guī)定所得人為納稅義務(wù)人，具體所繳納稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定，交易時(shí)個(gè)稅究竟由誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)交易雙方可以合議，既然法院拍賣(mài)公告上公示了稅費(fèi)由買(mǎi)受人承擔(dān)，而且買(mǎi)受人楊女士在競(jìng)拍時(shí)又沒(méi)有提出異議，證明雙方都接受這個(gè)自由約定。

河南天基律師事務(wù)所主任馮勝?gòu)?qiáng)認(rèn)為，被執(zhí)行人的房產(chǎn)被法院拍賣(mài)，房產(chǎn)拍賣(mài)后的房款用于清償法律生效法律文書(shū)確定的債務(wù)，房產(chǎn)拍賣(mài)價(jià)款與取得房屋時(shí)支付的房款之間的差額為其所得，被執(zhí)行人為“所得人”，應(yīng)當(dāng)作為納稅主體，履行納稅申報(bào)的義務(wù)。

中國(guó)法學(xué)會(huì)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)理事、稅務(wù)律師許義娜認(rèn)為，本事件第一次交易按500元所得征稅(幾乎相當(dāng)于不征稅)，第二次交易如果稅務(wù)機(jī)關(guān)仍然堅(jiān)持按500元作為計(jì)算所得的扣除成本，顯然是取消了第一次直系血親之間的贈(zèng)與或低價(jià)交易的稅收優(yōu)惠，違反了國(guó)家稅收政策。“因此，本律師認(rèn)為本案的買(mǎi)家楊女士不應(yīng)該實(shí)際承擔(dān)46萬(wàn)個(gè)稅，只需承擔(dān)本次拍賣(mài)價(jià)扣除前手過(guò)戶時(shí)的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的差額的應(yīng)納個(gè)稅款。”

2

法院有沒(méi)有責(zé)任公布詳細(xì)的稅費(fèi)情況?

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》第十三條規(guī)定：實(shí)施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)公告發(fā)布當(dāng)日通過(guò)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)平臺(tái)公示下列信息：……(九)拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移可能產(chǎn)生的稅費(fèi)及承擔(dān)方式。

按照這個(gè)規(guī)定，法院有沒(méi)有責(zé)任公布詳細(xì)的稅費(fèi)情況?

“有責(zé)任!”樊鳳麗律師認(rèn)為，既然法律有明文規(guī)定應(yīng)該公示可能產(chǎn)生的稅費(fèi)，法院就應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行，沒(méi)有公示這方面內(nèi)容就是工作上的瑕疵，這種瑕疵所造成的損失不應(yīng)該由買(mǎi)受人來(lái)承擔(dān)。

肖正海律師稱(chēng)，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)是新興事物，社會(huì)應(yīng)該給予更多的關(guān)注與包容，當(dāng)然，完善司法拍賣(mài)制度問(wèn)題是當(dāng)務(wù)之急，制度不完善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不能也不應(yīng)該由競(jìng)拍人買(mǎi)單。

3

競(jìng)買(mǎi)公告中的“一切稅、費(fèi)”包含個(gè)稅不?

馮勝?gòu)?qiáng)律師認(rèn)為，楊女士通過(guò)網(wǎng)絡(luò)競(jìng)得法院拍賣(mài)的房屋，與法院存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。根據(jù)意思自治的原則，雙方在拍賣(mài)合同(《成交確認(rèn)書(shū)》)中約定“所有稅費(fèi)”由楊女士承擔(dān)，并不違反法律禁止性規(guī)定。

“但合同并沒(méi)明確約定，被執(zhí)行人應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅由楊女士承擔(dān)以及相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。”馮勝?gòu)?qiáng)律師稱(chēng)，楊女士認(rèn)為被執(zhí)行人應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅不屬于成交確認(rèn)書(shū)中約定的“所有稅費(fèi)”，法院認(rèn)為包含在內(nèi)，雙方理解存在分歧。

根據(jù)我國(guó)合同法的相關(guān)規(guī)定，雙方在理解具體條款的準(zhǔn)確含義發(fā)生分歧時(shí)，應(yīng)根據(jù)文義解釋及合同目的解釋等判斷簽訂合同時(shí)雙方真實(shí)的或應(yīng)有的意思表示。

在事件中基于一般人的理解能力，楊女士無(wú)法預(yù)料到被執(zhí)行人以500元的價(jià)格從直系親屬處受讓拍賣(mài)房屋，且結(jié)合我國(guó)現(xiàn)況，作為自然人在交易前，無(wú)法查詢?cè)摲课荽饲暗慕灰浊闆r。

假設(shè)法院在公告中詳細(xì)列明標(biāo)的物過(guò)戶登記所涉及的稅，則會(huì)影響楊女士競(jìng)買(mǎi)拍賣(mài)房屋的意愿及競(jìng)買(mǎi)的價(jià)格。

4

法院有了聲明就免責(zé)了?

在很多法拍房的公告中均有以下聲明的描述：

“請(qǐng)親臨展示現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地看樣，未看樣的競(jìng)買(mǎi)人視為對(duì)本標(biāo)的實(shí)物現(xiàn)狀的確認(rèn)，慎重決定競(jìng)買(mǎi)行為，競(jìng)買(mǎi)人一旦作出競(jìng)買(mǎi)決定，即表明已完全了解，并接受標(biāo)的物的現(xiàn)狀和一切已知及未知的瑕疵。”

“因標(biāo)的物現(xiàn)狀及存在瑕疵等原因不能或者延遲辦理過(guò)戶手續(xù)及辦理二次過(guò)戶造成的費(fèi)用增加的后果自負(fù)，變賣(mài)人不作過(guò)戶的任何承諾，不承擔(dān)過(guò)戶涉及的一切費(fèi)用。”

是不是有了這些聲明，如果出現(xiàn)了問(wèn)題，法院就可以免責(zé)了?

“這樣肯定不行，猶如‘離店概不負(fù)責(zé)’之類(lèi)的免責(zé)條款，格式條款，加重對(duì)方責(zé)任，減輕己方責(zé)任，應(yīng)屬無(wú)效”，肖正海律師認(rèn)為。

馮勝?gòu)?qiáng)律師認(rèn)為，該房產(chǎn)上一次交易為“直系親屬過(guò)戶”，這應(yīng)不算是“房屋瑕疵”，法院不能以此為借口免責(zé)。

5

買(mǎi)房者楊女士該怎么辦?

目前，楊女士已向相關(guān)法院提出執(zhí)行異議申請(qǐng)，尚未接到回復(fù)。

基于楊女士的情況，馮勝?gòu)?qiáng)律師認(rèn)為，除了提出執(zhí)行異議申請(qǐng)，還有以下方案可供選擇：

方案一，楊女士如認(rèn)為拍賣(mài)合同(《成交確認(rèn)書(shū)》)關(guān)于“所有稅費(fèi)由競(jìng)買(mǎi)人承擔(dān)”的條款存在重大誤解，可以根據(jù)合同法之規(guī)定，向有權(quán)管轄的法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)該合同，退房退款。

方案二，楊女士若認(rèn)為法院在《網(wǎng)絡(luò)司法變賣(mài)公告》及之后的披露義務(wù)中故意隱瞞“被執(zhí)行人以500元的價(jià)格從直系親屬處受讓拍賣(mài)房屋”，可向有權(quán)管轄法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)該合同，退房退款。

方案三，個(gè)人稅費(fèi)征收屬于行政機(jī)關(guān)與納稅義務(wù)人之間的行政管理關(guān)系，與法院將查封房屋拍賣(mài)屬于法律賦予的強(qiáng)制措施，屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。法院已向房產(chǎn)管理部門(mén)送達(dá)《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》，房產(chǎn)管理部門(mén)有義務(wù)遵照通知書(shū)履行協(xié)助楊女士過(guò)戶的義務(wù)，如不履行過(guò)戶義務(wù)，則會(huì)受到法院的處罰。法院未對(duì)房產(chǎn)管理部門(mén)因楊女士未繳納被執(zhí)行人應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅而拒不履行協(xié)助過(guò)戶義務(wù)的行為進(jìn)行糾正、處罰屬于不作為，楊女士可就此提出異議。