原標題:樓市調控長效機制雛形確立 未來“先租后買”更方便

購租并舉與規(guī)范住房租賃銷售等舉措一并，被業(yè)內視為維持中國樓市穩(wěn)定健康發(fā)展的關鍵所在。經過一年多探索，購租并舉已衍生出購租同權、新增租賃性質用地、多元租賃主體等諸多操作實踐，未來購租并舉還有哪些可能?能否化解樓市頑疾?又將給承租人、購房人帶來怎樣體驗?

資料圖：售樓人員向顧客介紹樓盤。中新網記者 金碩 攝

購租并舉是劑長效藥 能解哪些樓市頑疾?

2015年年底召開的中央經濟工作會議指出，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

2016年6月，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，實行購租并舉，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。

據(jù)中原地產研究院統(tǒng)計顯示，近一年多時間里，全國累計超過20多個城市出臺了有關住房租賃的政策內容。

對普通民眾來說，購租并舉已從一個概念衍生出“購租同權”、“開發(fā)商自持房源用于租賃”、“推出租賃用地”等諸多操作可能，住房租賃市場改革雛形正在形成。8月28日，國土部、住建部還聯(lián)合發(fā)文，在北京、上海、南京等13城試點集體建設用地建租賃住房。

“購租同權進入政策層面，對中國未來住房市場結構將產生深遠的積極影響，長效機制框架的雛形已經確立，政策制度不再支持房價的繼續(xù)快速上漲。”8月21日，中國社科院財經戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告》指出。

有人會問，購租并舉的長效藥到底能解決哪些樓市頑疾?“首先肯定是改變‘重售輕租’局面，讓承租人也能租得安心，最終達到維護租賃關系穩(wěn)定的目的。”中原地產首席分析師張大偉告訴中新網記者，對樓市調控來說，建立購租并舉的住房制度，還能減少非理性購房需求，避免房地產市場的大起大落。

在房地產研究人士、新城控股高級副總裁歐陽捷看來，購租并舉的另一重要目的則是讓外來人口更為靈活的流動，想留下的可以穩(wěn)定租房，想離開的也無“后顧之憂”。“大城市的住房資源得到高效利用，讓購房人寶貴的住房資源避免閑置浪費，實現(xiàn)租賃住宅‘輪動式利用效應’。”

記者采訪的多位業(yè)內人士均認為，購租并舉最想解決的問題，是破除唯有買房才能“安家置業(yè)”的固有觀念，取而代之的是通過住房租賃制度等多種手段保障居住權。安居客房產研究院首席分析師張波告訴記者，除保證供應、提高權益外，購租并舉還可能在房地產投資依托基金的實施上有所突破。

資料圖：北京市房山區(qū)朗悅嘉園公租房項目管理處門口。中新網種卿 攝

階梯消費制度正在構建 先租后買打通市場

作為住房租賃的兩端，承租人與出租人之間的天平亦在尋求新的平衡。

一方面，體現(xiàn)在雙方權益享有上的逐步接近;另一方面，階梯消費制度正在構建，承租人可能會搖身變?yōu)橘彿咳耍踔量上碛袃?yōu)先購買租賃房屋的權利。

傳統(tǒng)理解上，租、售是完全分離的兩個市場。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，要打通新房與舊房、出租與出售、商品房與保障房的市場體系，需形成購租并舉的“階梯消費、過濾使用”機制;完善商品房和保障房承租人優(yōu)先購買的制度，形成“購租并舉、先租后買”的新模式。

可見，階梯消費正是銜接租、售兩個市場的關鍵所在。

張波將梯度消費模式通俗化的理解為“有多大能力，辦多大事”。他說，“先租后買”針對剛步入社會的年輕人就是先租房，有能力了再買房;針對改善型需求就是先改善型租房再改善型買房，從居住者角度來看，租房和買房的保障是趨同的。

8月10日，北京市完成了對《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(征求意見稿)的意見征求，其中，有群眾認為單身家庭需“年滿30周歲”的申請條件過于嚴苛。為此，北京市住建委提出，不滿30周歲單身家庭可“先租后買”，形成梯度消費，并將制定支持政策，引導單身青年通過租房方式解決住房困難問題，實現(xiàn)有效銜接。

倪鵬飛將梯度消費分為三步：第一，可以先租完全公有或法人所有的住房;第二，可以租賃共有產權住房，邊租邊購;第三，完全自購，完全自有產權。

針對租賃轉購買，在法律層面其實早有說明，業(yè)內俗稱“買賣不破租賃”、“承租者優(yōu)先購買權”等。

記者查詢《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力;而第230條則指出，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。

北京市西直門附近居民小區(qū)外景。中新網種卿 攝

“多元所有”產權制度浮現(xiàn) 為購房人減負

強化租賃市場，并不意味著住房銷售市場將被弱化，反給房屋買賣帶來更多可能。

在倪鵬飛看來，目前我國房地產市場存在產權結構單一的問題，應盡快建立多元產權及保護機制。“應建立個人、家庭、法人、公有和共有等‘多元所有’的產權制度，形成對應收入與偏好的產權匹配機制。”

其中，共有產權住房等已被多地提進日程。今年4月，住建部、國土部明確提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產權房供應。

數(shù)月后，北京宣布擬探索共有產權住房模式;廣東也在《廣東省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2016-2020年)》中提出，推動建立涵蓋共有產權住房、限價商品房等方面的住房保障體系。而上海早在2010年就開始試點共有產權房，并連續(xù)5次放寬準入標準。

產權共有，對購房人有啥好處?“此舉降低了個人購房成本，有利于滿足無房家庭住房剛需，進一步平抑房價。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進提醒，多元主體出資購房，相當于房子的居住權和收益權是分離的，居住權由其中一個或多個購房者享有;而收益權或增值獲利的權益是各類購房出資人共同享有。因此，若要兌現(xiàn)全部收益，購房人需逐步回購產權。

倪鵬飛認為，共有產權房有利于建立長效機制，構建住房多層次供給體系。具體體現(xiàn)在兩個方面：一是抑制投機和投資，明確現(xiàn)有各類保障性住房中政府投入的權屬及其定價規(guī)則，能有效封堵保障性住房的尋租及套利空間;二是促進住房保障體系，充分利用市場機制的作用，提升政府保障性資金投入的利用效率，同時提高家庭購房支付能力，支持國民“居者有其屋”夢想的實現(xiàn)。

“不久的將來，特大城市以新增租賃住房為主、中小城市以新增開發(fā)商自持住宅為主的住房市場新格局將逐步形成。”歐陽捷說。(完)