原標(biāo)題：一條接一條 青島樓市迎新政“密”月

6月3日，從零點(diǎn)開(kāi)始，青島連發(fā)5條樓市新政，從調(diào)整限購(gòu)區(qū)域、購(gòu)房條件以及支持改善性住房需求三大方面，全面調(diào)整樓市政策，這也意味著，在完成階段性歷史使命后，執(zhí)行了四年之久的青島“418樓市政策”正式謝幕。6月新發(fā)布樓市政策對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響?業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為整體上會(huì)利好樓市，短期來(lái)看，對(duì)提振市場(chǎng)信心、刺激樓市消費(fèi)以及市民心理預(yù)期都有積極作用;從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)樓市利好效果有多少，仍需時(shí)間以及市場(chǎng)的驗(yàn)證。

樓市三方面松綁

6月青島新發(fā)布樓市政策共分三步走。

一是調(diào)整住房限購(gòu)區(qū)域范圍。住房限購(gòu)區(qū)域由市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)(含高新區(qū))調(diào)整為市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)除王哥莊街道以外區(qū)域(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中心城區(qū)”)，將黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)(含高新區(qū))、嶗山區(qū)王哥莊街道調(diào)出限購(gòu)區(qū)域。這一調(diào)整有利于中心城區(qū)需求外溢，緩解中心城區(qū)房?jī)r(jià)上漲壓力，同時(shí)緩解非限購(gòu)區(qū)域房?jī)r(jià)下行壓力，保持和促進(jìn)全市房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定。

二是優(yōu)化非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房條件。為吸引外地居民特別是各類(lèi)人才來(lái)青安居樂(lè)業(yè)，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)繼續(xù)抑制投資炒房，非本市戶(hù)籍居民家庭在中心城區(qū)仍限購(gòu)1套住房，但將購(gòu)房條件由非本市戶(hù)籍居民家庭在中心城區(qū)無(wú)住房、且能夠提供從購(gòu)房申請(qǐng)之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納12個(gè)月以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，調(diào)整為非本市戶(hù)籍居民家庭在中心城區(qū)無(wú)住房、且能提供在本市繳納12個(gè)月以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

三是支持改善性住房需求。在中心城區(qū)范圍內(nèi)，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年內(nèi)再購(gòu)買(mǎi)1套住房。這一舉措有利于中心城區(qū)的改善性需求不因限購(gòu)而阻礙，滿(mǎn)足合理的“以小換大”“賣(mài)舊買(mǎi)新”等改善性住房需求。同時(shí)可以引導(dǎo)釋放二手房源，增加市場(chǎng)供給，剛性和改善性需求購(gòu)房有了更多的選擇余地，成交幾率增加，市場(chǎng)活力將進(jìn)一步增強(qiáng)。

市場(chǎng)面臨諸多挑戰(zhàn)

據(jù)記者調(diào)查了解，自去年下半年以來(lái)，樓市進(jìn)入新一輪發(fā)展周期，市場(chǎng)整體壓力較大，房地產(chǎn)形勢(shì)并不樂(lè)觀(guān)，據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月1日-4月24日，青島新建商品住宅成交24097套，比去年同期下降36.5%，其中，新建商品住宅成交4231套，比去年同期下降56.7%。今年5月份，在公積金新政、房貸利率下調(diào)等新政策刺激之下，市場(chǎng)環(huán)比有增幅，但同比去年依然下滑，據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月份青島新房住宅成交約9252套，同比去年減少21.07%;成交面積約為114.24萬(wàn)平方米，同比去年減少16.05%。

本報(bào)樓市觀(guān)察員分析認(rèn)為，目前樓市低迷的主要原因，第一是客戶(hù)消費(fèi)意愿降低，受外部不利因素影響，部分客戶(hù)收入的不穩(wěn)定性增加，對(duì)意向購(gòu)房客戶(hù)的置業(yè)信心產(chǎn)生了較大影響;第二是政策利好兌現(xiàn)存在滯后性，今年包括青島在內(nèi)的多個(gè)城市，對(duì)于樓市調(diào)控政策進(jìn)行了不同力度的寬松，但是力度有限，從根本上逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)效果不大;第三是客戶(hù)期待更大的優(yōu)惠力度，當(dāng)前市場(chǎng)上“特價(jià)房”“抵賬房”“團(tuán)購(gòu)房”等優(yōu)惠政策頻出，客戶(hù)擔(dān)心自己買(mǎi)在高點(diǎn)，也就因此推遲了置業(yè)計(jì)劃。

“以小換大”刺激剛改

本報(bào)樓市觀(guān)察員分析認(rèn)為，此次青島新發(fā)布政策會(huì)提振市場(chǎng)，尤其是第二條新政——“出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年內(nèi)再購(gòu)買(mǎi)1套住房”，甚至將會(huì)帶來(lái)一定規(guī)模的改善潮。目前青島樓市新政的力度，還有進(jìn)一步提升的空間，從深層次上說(shuō)，本次主城區(qū)并沒(méi)有完全放開(kāi)，“僅僅放開(kāi)一個(gè)街道遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠”。若是市北李滄等區(qū)域全面放開(kāi)限購(gòu)，利好影響將更有力度，甚至可以立竿見(jiàn)影。

本報(bào)樓市觀(guān)察員認(rèn)為，此次樓市新政是有針對(duì)性有考量的，嚴(yán)格遵循“房住不炒”。青島主城區(qū)的樓市情況相對(duì)較好，去化壓力也小，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，主要流速擔(dān)當(dāng)?shù)氖斜焙屠顪鎱^(qū)的商品住宅去化周期只有13個(gè)月。市內(nèi)主城四區(qū)(市南、市北、李滄、嶗山)入手門(mén)檻高，房?jī)r(jià)高，因此，目前市內(nèi)四區(qū)還是要限購(gòu)，如果全面放松，可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)升溫，價(jià)格會(huì)走高，影響市場(chǎng)健康。而西海岸、城陽(yáng)和高新區(qū)的商品住宅去化周期都20個(gè)月以上，去化壓力相對(duì)較大。

影響幾何需數(shù)字說(shuō)話(huà)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從全國(guó)各地區(qū)商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然大部分城市環(huán)比有一定回升，但同比仍有接近30%-40%的下跌，目前樓市改善程度有限。而房企目前對(duì)銷(xiāo)售額的期待，也均有所回縮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，僅有十余家上市房企公開(kāi)披露了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，且不同企業(yè)之間的目標(biāo)設(shè)定也表現(xiàn)出分化，除了少數(shù)企業(yè)目標(biāo)略有提升之外，大部分企業(yè)的業(yè)績(jī)目標(biāo)均有不同程度的調(diào)降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，青島諸多房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際業(yè)績(jī)完成情況，仍不及預(yù)期，年內(nèi)銷(xiāo)售去化壓力很大，全年仍會(huì)有一定數(shù)量的房企出現(xiàn)業(yè)績(jī)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)。

針對(duì)目前市場(chǎng)上“迅速回溫”的數(shù)據(jù)，本報(bào)樓市觀(guān)察員認(rèn)為，政策傳導(dǎo)到真實(shí)的市場(chǎng)，至少一個(gè)月或三個(gè)月，到時(shí)再看具體的市場(chǎng)反饋。近期看，對(duì)提振市場(chǎng)信心、刺激樓市消費(fèi)以及市民心理預(yù)期都有積極作用，據(jù)記者從多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人了解的情況來(lái)看，目前新政更多的效果體現(xiàn)在提高下單信心，縮短意向客戶(hù)成交周期，此外，部分樓盤(pán)的到訪(fǎng)量也有顯著增多。

總體上看，行業(yè)內(nèi)對(duì)本次青島新發(fā)布樓市政策的利好效果充滿(mǎn)期待，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)青島樓市影響到底幾何，仍需時(shí)間以及市場(chǎng)的驗(yàn)證。同時(shí)也不排除政策在后期持續(xù)加碼的可能。

李鵬飛