“全面二孩”政策剛出臺，樓市就開始盛傳：兩房沒人要，三房成剛需，四房是標(biāo)配，五房才改善，學(xué)區(qū)更金貴。

加上最近廣州市副市長表示，2017年廣州市可以實(shí)現(xiàn)“零擇校”，最近雖然不是學(xué)位房旺季，但學(xué)位房依然成為二手市場上的熱門選項(xiàng)。有地產(chǎn)中介對媒體舉例，如一套面積約30㎡的水蔭路小學(xué)電梯單間，2-3個(gè)月前的總價(jià)約在142萬，最近漲至152-155萬左右。多家中介行也表示，樓盤和二手房市場增加了越來越多的30-40歲看樓客。

而根據(jù)搜房網(wǎng)廣州二手房數(shù)據(jù)中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)，90-120平方米單位的成交量已連續(xù)三周網(wǎng)簽量上漲，其中10月第三周更是環(huán)比上漲64%。全國各地的開發(fā)商，更是紛紛推出二胎概念房，在廣州甚至出現(xiàn)88平方米的四房設(shè)計(jì)，號稱破解二胎難題。

但其實(shí)地產(chǎn)人是過于樂觀了，二孩放開政策并不能阻止地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代的趨勢。從年齡來區(qū)分，二孩放開，50后是沒戲了，60后除非是重新組建家庭、夫人比較年輕的，否則也有心無力。70后年紀(jì)大的45歲，小的36歲，他們正在逐步取代60后成為社會中堅(jiān)，理論上他們能趕上二胎政策的末班車，但工作與身體的壓力，讓70后媽媽很少敢在這個(gè)歲數(shù)辭職生娃，而他們的父母很多可能已經(jīng)超過70歲，二胎生下來，沒有老人家?guī)兔φ疹?，又如何解決帶娃的難題?80后則是中國唯一一代獨(dú)生子女，需要養(yǎng)活4個(gè)老人，再養(yǎng)活2個(gè)孩子，而且多孩的家庭模式幾乎是這一代人完全陌生的模式，有多少80后能承受經(jīng)濟(jì)壓力，而且敢于打破自己熟悉習(xí)慣的生活方式?至于90后，可以算是目前中國社會背景下家庭環(huán)境較好的一代，而且正當(dāng)青年，算來算去，只有他們更適合生二胎。

很多人是可以生，但未必愿意生。以單獨(dú)二孩為例，全國1100萬對符合要求的夫婦，在單獨(dú)二孩放開后，到今年5月末只有145萬對夫婦向政府提出申請，而最后真正生育二胎的只有80萬對，也就是說二胎主觀執(zhí)行率只有7%左右。比如在上海這樣的現(xiàn)代化大都市，二胎政策則基本上沒有激起水花。地產(chǎn)代理行的報(bào)告顯示，目前上海進(jìn)入婚育年齡的女性，有90%都符合雙獨(dú)或單獨(dú)的政策，但是申請二孩的比例還不足5%，因?yàn)樯⒍脫Q房屋的家庭占比還不足10%。

愿意生的，又未必買得起一套大房。二孩家庭通常比獨(dú)生子女家庭對居住環(huán)境更重視，他們很難將就兩房物業(yè)。但按照目前廣州市帶省一級學(xué)位的10年左右樓齡的電梯四房物業(yè)價(jià)格，天河北大約在600萬以上，東山區(qū)約900萬元，即使在以物流著稱的羅沖圍板塊，帶學(xué)位四房也要380萬左右。而網(wǎng)上早已有帖子算過明細(xì)賬，大城市撫養(yǎng)一個(gè)孩子到大學(xué)畢業(yè)，按如今物價(jià)水平及通脹水平，約需要230萬。

不過三四線城市居民受傳統(tǒng)生子情結(jié)影響大，如果第一胎為女孩，很可能還會再次生育。同時(shí)三四線城市生活成本低，也提高了生二胎的概率。和當(dāng)初計(jì)劃生育持續(xù)實(shí)施了35年后，對樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響一樣，二孩放開政策真正對樓市拐點(diǎn)起影響，可能也要到第二個(gè)孩子真正走出校門、成家立業(yè)后。也就是像專家們所研究的，全面放開二孩后，在2050年，20-44歲的人口比例將比不放開二孩時(shí)增加4%，增加規(guī)模達(dá)到1.28億人，因此給樓市帶來紅利。但二三十年后的事情，其實(shí)和老百姓今天的實(shí)際生活并無太大關(guān)聯(lián)，無論是地產(chǎn)人還是買家，這心實(shí)在操得太早了。

現(xiàn)在說所謂的四房成標(biāo)配、五房才改善，是富人的生意經(jīng)，而富人即使二孩政策不放開，他們要生的也早生了。二孩政策的放開，其實(shí)更類似單獨(dú)二孩政策利好的疊加。

在未來，由于購買力制約，四房會否成為剛需有待商榷，但四房的市場會比如今的大是肯定的，學(xué)區(qū)房也會漲價(jià)更快。但在三四線城市因?yàn)楣┬枋Ш?，今后兩年依然以去庫存為主。原銷售不佳的項(xiàng)目，不會因?yàn)槎ゾ突鹌饋?，反而可能因?yàn)橛行马?xiàng)目在充分的市場調(diào)研、設(shè)計(jì)合理的基礎(chǔ)上，令原來不好賣的戶型因?yàn)楦偁幜Ω盍硕与y賣。今日中國房地產(chǎn)的問題，在一線城市是房價(jià)越來越高，有效供應(yīng)不足，需求難以擴(kuò)大;在三四線城市是高庫存、低利潤、去化難，整個(gè)行業(yè)結(jié)構(gòu)性失衡。