國慶黃金周歷來不是樓市成交高峰，但央行、銀監(jiān)會節(jié)前發(fā)布的“房貸新政”，讓不少人增加了“度假”新項目——“看房”。“本來打算和家人朋友組個‘自駕游團’，結(jié)果成了‘看房團’，一天就看了5套房。”杭州市民孔先生說。據(jù)透明售房市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，黃金周杭州市區(qū)共簽約新房804套，為近四年來同期最高。

　　作為二線城市的山東省會濟南，在國慶結(jié)束后的10月8日和9日，商品房成交套數(shù)分別為241套和224套，呈現(xiàn)出回升的態(tài)勢。

　　除了實際成交略微回升，樓盤來訪量明顯增加更顯出房貸新政帶來的變化。呼和浩特是全國首個公開取消限購的省會城市，雖然9月29日至10月5日該市城區(qū)網(wǎng)簽成交一手商品房只有141套，但與平淡成交相對的是售樓部人頭攢動。南寧中海地產(chǎn)營銷總監(jiān)楊海峰也介紹，恒大集團在南寧開發(fā)的恒大綠洲樓盤，10月7日開盤的兩個小時內(nèi)銷售額達到8億元。

　　在杭州、濟南、武漢、南京、成都等多地，受“房貸新政”影響，黃金周看房者都有明顯增多，有樓盤的銷售經(jīng)理說，“許久沒見到這樣熱鬧的場面了”、消費者的信心明顯得到提升”。“

　　政策“見底”， “筑底”?樓市

　　盡管各銀行有關(guān)“房貸新政”的具體細則仍待出臺，但多數(shù)開發(fā)商、購房者認為，當前樓市提振政策已經(jīng)“見底”，房價、成交也很可能逐步“止跌企穩(wěn)”。但也有人認為，“利好出盡是利空”，如果“房貸新政”打折，樓市頹勢或?qū)⒊掷m(xù)。

　　記者走訪杭州、濟南等地的多個樓盤發(fā)現(xiàn)，各樓盤此前的優(yōu)惠措施基本沒變，但購房者的議價空間逐漸收窄，加之來訪、認籌增多，開發(fā)商“腰桿硬了”。“上半年最困難的時候都過來了，現(xiàn)在的政策利好樓市，開發(fā)商怎么還會推出新的優(yōu)惠措施?”杭州某樓盤的營銷負責人李一聞說。

　　山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授認為，此次央行、銀監(jiān)會限貸政策松綁，對整個房地產(chǎn)市場有一定的利好作用，但目前整體資金面還比較緊張，金融機構(gòu)出于對風險的管控，加之臨近年底，各家銀行相對都比較謹慎，是否會很快跟進并調(diào)整各自的具體信貸政策還存在未知。

　　西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁也表示，根據(jù)中國家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)靜態(tài)估算，央行房貸新政策在短期將刺激大約550萬套住房需求提前釋放。但對于城鎮(zhèn)現(xiàn)有的約5000萬套空置房和約400萬套待售房，實屬杯水車薪。他認為，新政是否真正能起到作用，核心在于市場對房價的預期是否會因此而改變。

　　“銀十”或成樓市調(diào)整“緩沖期”

　　“房貸新政”的具體細則、成色幾何，“銀十”或?qū)⒅饾u明朗，樓市也將迎來一個長周期調(diào)控的“緩沖期”。“房貸新政”是“大禮包”，還是噱頭?這將決定“緩沖期”之后的樓市走向。

　　合富輝煌(中國)山東分公司市場研究總監(jiān)許傳明說，松綁限貸政策主要針對改善型購房需求，各家銀行房貸實質(zhì)性松綁的政策力度將決定未來樓市成交的活躍度，目前業(yè)內(nèi)也都處于觀望期。“等細則”已成目前全社會對樓市最熱切的期待。分析人士指出，如果房貸利率有85折或者更低的折扣，樓市成交將穩(wěn)步回升，如果利率折扣較少，購房者也許會期待更大幅度的“救市”政策，就會觀望、等待拉低成交。因此，“房貸新政”的具體落實將對后續(xù)樓市走向產(chǎn)生重要影響。“當前樓市的政策導向由限制轉(zhuǎn)向逐漸放松，限購與限貸逐步放寬，其他限制政策整體趨緩。”廣發(fā)證券研究員樂加棟說。在此情況下，市場將成為左右樓市的主要力量，“房貸新政”中的首付比例、利率水平將由商業(yè)銀行自主決定，究竟“給不給力”，且看銀行“臉色”。

　　受“限購”解

　　除和信貸放松政策雙重影響，各“解限”城市成交略有回升，買賣雙方的預期、心態(tài)正在發(fā)生變化。專業(yè)人士表示，隨著此次樓市調(diào)控政策“見底”，此前持續(xù)“向下”的樓市或?qū)⑦M入“緩沖期”。

　　房貸新政攪動限購城市四季度樓市會否回暖?

　　對于嚴格執(zhí)行“限購”的北上廣深和三亞來說，“銀十”前半段房地產(chǎn)市場活躍度因9月30日央行調(diào)整“限貸”政策而升溫不少。業(yè)內(nèi)人士分析認為，信貸政策松動所帶來的效應雖有所顯現(xiàn)，但是否能帶動成交量大增，仍要看銀行的執(zhí)行力度，這一效果將在四季度逐步釋放。

　　新政攪動“冷”市場

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，“十一”長假期間，雖然北京市商品房網(wǎng)簽量同比下降超過30%，但日均新增客源量較9月份增加25.3%。上海易居研究院數(shù)據(jù)顯示，10月1日~10日，上海新建商品住宅成交量為8.4萬平方米，同比減少了22.%，但明顯小于前三季度成交量同比下滑32.2%的跌幅。記者走訪上海多家中介門店發(fā)現(xiàn)，受松綁房貸政策的影響，國慶小長假期間，大部分門店來客量不減反增。

　　同樣，新政對廣州和深圳樓市的刺激作用也有顯現(xiàn)。根據(jù)廣深一些標桿房企的反饋和記者的現(xiàn)場走訪，黃金周期間廣東樓市明顯回暖，特別是均價較低的遠郊盤，成交明顯放大。以深圳為例，“十一”期間多數(shù)樓盤的到訪客戶量明顯增加，開盤項目的成交也都有所提高。

　　市場回暖應是情理之中

　　中國房地產(chǎn)信息集團研究中心認為，調(diào)整“限貸”政策，救市力度遠超市場預期，市場活躍度有提升也在情理之中。首先，“限貸”松綁，改善型需求尤其是首次改善型需求的首付壓力降低，積壓數(shù)年的大量二套改善性需求開始陸續(xù)釋放;其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)因利好政策也開始跟風漲價，“買漲不買跌”的心態(tài)促使一部分觀望情緒濃厚的購房者開始敲定交易。

　　鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)，“十一”期間，北京市新增需求供應比為9.3，較9月份上漲了將近50%。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，信貸政策落地后，預計將有一批改善性客戶借此入市。市場需求量持續(xù)上升，10月份市場或?qū)⒃?月份的基礎(chǔ)上進一步好轉(zhuǎn)。

　　西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)地區(qū)，68.9%的家庭擁有一套住房。在這些家庭中，有19.7%沒有負債，并計劃在未來五年購房。限貸松綁將直接刺激這部分已有的住房需求提前釋放。據(jù)其估算，限貸政策的放松或?qū)⒅苯哟碳と珖?50萬套住房需求的釋放，其中，一線城市釋放的住房需求約為50萬套。

　　回穩(wěn)趨勢已經(jīng)確立

　　中房信研究中心副總經(jīng)理林波認為，目前市場筑底回穩(wěn)趨勢已經(jīng)確立，受限貸放松政策的積極影響，真正有意向購房群體將重樹信心，特別對于改善型需求而言無疑是重大利好，預計四季度這部分大量積壓的需求會陸續(xù)釋放。

　　市場分析人士表示，新政的執(zhí)行效果還需時日，但可以肯定的是，此后市場將出現(xiàn)深度轉(zhuǎn)變，不僅僅是成交量會得以提升，更重要的是價格將很可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。宋丁說，新政的首要作用是止跌，促使成交回升。而價格的回升一般會滯后于成交的回升，預計四季度房價將保持平穩(wěn)。