12月初，青島西海岸新區(qū)宣布試行以建筑功能使用需求為主體的復(fù)合性用地管理。

此前，青島規(guī)定工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積7%。“但實際上，7%的配套用地限制早已形同虛設(shè)。”一位青島產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，工業(yè)項目前期投入很大，純粹的工業(yè)項目開發(fā)很難覆蓋成本，提高工業(yè)用地上的配套設(shè)施面積比例來吸引開發(fā)商是很多地方政府的常見做法。

青島此次推出的復(fù)合性用地管理試圖將這一業(yè)內(nèi)“潛規(guī)則”變成“明規(guī)則”。“復(fù)合性用地管理，通俗一點講就是在一塊地上可以同時建設(shè)多種功能的建筑物。具體來說，就是將現(xiàn)行的一宗地只有一種用地性質(zhì)為主體的用地管理模式，變?yōu)橐越ㄖδ苁褂眯枨鬄橹黧w的復(fù)合性用地管理模式。”青島市黃島區(qū)委常委、副區(qū)長李紅兵介紹稱。

業(yè)內(nèi)人士認為，這種管理模式改變了過去粗放的、機械的單一性質(zhì)用地管理模式，使今后用地管理變得更加精細、靈活，充分體現(xiàn)了以市場需求為導(dǎo)向的原則，也符合國家推進土地集約化利用總體思想。

“明規(guī)則”化

據(jù)李紅兵介紹，新的用地管理辦法將適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、社會經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型需求，綜合考慮區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施等因素，合理規(guī)劃，劃定功能分區(qū)。在區(qū)域建筑總規(guī)模和比例結(jié)構(gòu)控制范圍內(nèi)，鼓勵不同用途土地混合利用和建筑的復(fù)合使用，引導(dǎo)用途功能混合。

這實際上是將很多地方的產(chǎn)業(yè)用地管理辦法明確化了。“工業(yè)項目前期投入很大，純粹的工業(yè)項目開發(fā)很難覆蓋成本。增加配套面積已經(jīng)是業(yè)內(nèi)潛規(guī)則。”一位負責(zé)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃人士告訴記者。

而且，就青島此前7%的配套設(shè)施用地比例而言，業(yè)內(nèi)人士認為，這個比例本身也覆蓋不了園區(qū)的正常需求。“配套是必需的，最起碼要7%，這已經(jīng)是降到最低了。配套設(shè)施面積低了員工的幸福指數(shù)上不去，目前嚴格執(zhí)行的園區(qū)很少。”前述業(yè)內(nèi)人士表示。

“雖然青島市的做法目前還僅僅是一個地方政策，但在新型城鎮(zhèn)化背景下，未來土地復(fù)合性利用肯定是一個大的趨勢。”戴德梁行中國區(qū)商業(yè)部(工業(yè)及物流)主管蘇智淵表示：“未來很多地方的園區(qū)也不可能單純規(guī)劃成一個純的工業(yè)園區(qū)了，一定會涵蓋一些商住項目在里面。青島西海岸新區(qū)的這種做法使工業(yè)用地正式與原來的使用規(guī)定進行了區(qū)隔。”

需規(guī)避投機

不過，僅有土地利用政策而沒有配套的地價政策出臺，則有可能會產(chǎn)生刺激投機的負面作用，反而不利于土地集約化利用。“很多人可以拿著這個復(fù)合性用地當(dāng)住宅地、商辦地去炒，這對整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實際上沒有好處。”蘇智淵告訴中國房地產(chǎn)報記者。

為了規(guī)避投機行為，青島市西海岸新區(qū)在宣布試行這一政策的同時表示：“要建立與混合用地相適應(yīng)的規(guī)劃、土地管理模式，科學(xué)有效地實施混合用地管理。同時將探索實行彈性年期出讓方式，鼓勵‘租讓結(jié)合、先租后讓’的出讓方式供應(yīng)土地。”

青島市國土資源和房屋管理局黃島分局副局長趙彥青表示，新用地管理方式將按照建筑物的性質(zhì)及不同功能的建筑規(guī)模進行土地出讓，再綜合用途地價由國土部門依據(jù)規(guī)劃部門確定的各用途具體比例等規(guī)劃條件進行市場評估，確定土地出讓價格，組織土地招拍掛。實行差別化、動態(tài)化管理。目前該意見已經(jīng)形成初稿，待黃島區(qū)委常委會研究通過后，將正式發(fā)布實施，相關(guān)實施細則也會一并跟進制定。

記者就此致電青島市西海岸新區(qū)國土局政策與法規(guī)科及規(guī)劃局辦公室，工作人員表示，12月初宣布試行的政策目前還沒有文件，但未來肯定會出臺相關(guān)政策文件及細則。