樓頂漏雨、外墻滲水、電梯故障、管道失修……房屋公共部位的維修資金該從何而來(lái)，又該如何使用，一直是千家萬(wàn)戶居民關(guān)注的焦點(diǎn)話題之一，盡管山東省及我市陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)政策，然而隨著現(xiàn)實(shí)情況的變化，現(xiàn)行辦法的一些條款已經(jīng)逐漸不再適用。

為了加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和維修，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合全省實(shí)際，起草了《山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(草案)》，并公開(kāi)征求社會(huì)各界意見(jiàn)。草案內(nèi)容可登錄山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳查看，對(duì)草案有意見(jiàn)可于2014年11月10日前，將書(shū)面意見(jiàn)和建議反饋至指定電子郵箱(gc7035@sina.com)。

不交維修資金不能入住

根據(jù)草案規(guī)定，維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理住宅交付手續(xù)前，一次性足額交存首期維修資金。截至統(tǒng)一交付尚未售出的住宅，由建設(shè)單位交存首期維修資金。實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，建設(shè)單位應(yīng)交的維修資金可從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，建設(shè)單位不得向業(yè)主交付房屋，產(chǎn)權(quán)登記部門不予受理產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)。房屋賬戶內(nèi)的住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，維修資金管理機(jī)構(gòu)或由其委托的專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)向相關(guān)業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知，相關(guān)業(yè)主接到通知后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，續(xù)交后的分賬面余額達(dá)到首期交存額度時(shí)停止續(xù)交。

使用維修金可“異議表決”

草案提出，維修資金的使用分為計(jì)劃使用、一般使用和應(yīng)急使用。根據(jù)現(xiàn)行管理辦法，維修資金的使用采用“雙三分之二”的表決方式，也就是說(shuō)“維修和更新、改造方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的、已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到三分之二以上的業(yè)主書(shū)面同意”，才能動(dòng)用維修資金。“新辦法”草案中對(duì)“老辦法”相關(guān)條款進(jìn)行了修改，既可以按照老辦法表決，同樣可以采用“異議表決”的方式，即持不同意意見(jiàn)業(yè)主的專有部分占建筑物總面積且占總?cè)藬?shù)不足三分之一的，視為表決通過(guò)。

草案中還提到，出現(xiàn)需應(yīng)急維修情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)確認(rèn)后立即組織維修。未聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行組織維修責(zé)任的，由相關(guān)業(yè)主將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)后組織維修。未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

應(yīng)急維修工程費(fèi)用撥付后，維修組織單位或個(gè)人應(yīng)當(dāng)將相關(guān)材料在小區(qū)內(nèi)明顯位置進(jìn)行不少于5天的公示。相關(guān)業(yè)主在公示中提出異議，由異議人與組織維修單位協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可依法向當(dāng)?shù)刂俨貌块T申請(qǐng)仲裁或向法院提起訴訟。

7種情形可啟用維修資金

維修資金的應(yīng)急使用，適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行的維修、更新和改造。根據(jù)草案，有下列情形之一的，可以啟動(dòng)應(yīng)急維修程序：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞;電梯故障或停運(yùn);消防系統(tǒng)故障;建筑外立面裝飾和公共高空構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng);玻璃幕墻炸裂;排水管道爆裂;其它可能造成人身安全事故的緊急情況。

同時(shí)，草案也對(duì)不得從維修資金中列支的費(fèi)用作出了約束：依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用;依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)裙芫€和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的鑒定、修復(fù)費(fèi)用;根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

存款利息有最低限制

按照草案相關(guān)條款，設(shè)區(qū)的市、縣(市)物業(yè)主管部門或維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式委托商業(yè)銀行，作為專戶管理機(jī)構(gòu)，并把資金保值增值、管理高效等指標(biāo)列入招標(biāo)依據(jù)。維修資金應(yīng)當(dāng)建立查詢制度，接受業(yè)主對(duì)其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。維修資金管理機(jī)構(gòu)在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于定期組合存款、購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債等，并持有到期，確保資金的安全和保值增值。

記者注意到，草案中對(duì)維修資金存款利率也做出了明確要求，最大限度保障維修資金存款利息的收益。其中提到，銀行實(shí)行利率市場(chǎng)化以后，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式選擇同等條件下利率高的銀行作為維修資金儲(chǔ)存銀行，或者通過(guò)合同方式在國(guó)家允許的利率浮動(dòng)范圍內(nèi)，與維修資金存儲(chǔ)銀行約定維修資金綜合存款收益。維修資金管理機(jī)構(gòu)管理的維修資金存款利息收益應(yīng)不低于人民銀行同期規(guī)定的兩年期定期存款利率。

公共收益六成要用于維修

草案中，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益進(jìn)一步明確，主要包括：利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、租賃等產(chǎn)生的收益;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后的回收殘值;保修期滿后，建設(shè)單位因注銷，或因違法被責(zé)令終止業(yè)務(wù)活動(dòng)，或反復(fù)維修仍未能解決相關(guān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量缺陷等原因無(wú)法退還的物業(yè)質(zhì)量保修金。公共收益扣除業(yè)主委員會(huì)辦公和業(yè)主大會(huì)同意的其他經(jīng)費(fèi)后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會(huì)決定，但不應(yīng)低于公共收益總金額的60%。

島城已試行維修金管理辦法

2012年3月1日 《青島市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法(試行)》實(shí)施，市房屋專項(xiàng)維修資金管理中心掛牌成立。根據(jù)規(guī)定，市區(qū)范圍內(nèi)的住宅和非住宅房屋 (包括商品房、保障性住房、拆遷安置房和寫字樓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等各類非住宅房屋)的業(yè)主都應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存房屋專項(xiàng)維修資金，但單個(gè)業(yè)主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

商品房(包括新房、二手房和保障性住房、拆遷安置房)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有房屋的建筑面積交存房屋專項(xiàng)維修資金。配備電梯的房屋按照建筑安裝工程每平方米造價(jià)的8%交存;未配備電梯的房屋及配備電梯且未設(shè)地下車庫(kù)的底層房屋按照建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%交存。公房方面，出售公有住房的售房單位按多層房屋售房款的20%、高層房屋售房款的30%，從售房款中一次性提取;購(gòu)房人按售房款的2%交存。 記者 于順