馬年樓市從震蕩開局，首先開場(chǎng)的是2月份杭州掉入“假摔”和“真跌”辯論的漩渦，而此后降價(jià)風(fēng)愈刮愈猛，遍掃全國(guó)。隨后，全國(guó)樓市進(jìn)入觀望情緒彌漫，3月樓市出現(xiàn)“倒春寒”，4月繼續(xù)延續(xù)了3月份“冷清”，“紅五月”未能實(shí)現(xiàn)預(yù)期，6月、7月基本上處于失望狀態(tài)，而期待的調(diào)控政策在“漫灌”還是“滴灌”中猜測(cè)。青島樓市的8月開始陸續(xù)受到政策微刺激，從7月底青島限購(gòu)政策松綁……至今限購(gòu)取消，限貸遠(yuǎn)離，信貸放寬，降息利好等等多項(xiàng)政策應(yīng)聲落地。青島的樓市也進(jìn)入了2014年的“收官月”，各大房企也是紛紛出招沖刺業(yè)績(jī)，從整體來(lái)看，11月青島的樓市成交還算不錯(cuò)，和“銀十”相比成色十足，甚至微漲。相比往年“貓冬”月份，11月份成交明顯受到系列政策的疊加影響，在經(jīng)過(guò)了“限購(gòu)解除，限貸放松，利率優(yōu)惠”三大階段之后，購(gòu)房者從觀望轉(zhuǎn)向入市。

回首青島樓市政策的影響，從8月1日青島部分區(qū)市放開限購(gòu)到截稿日，樓市各種政策在這百余日中接連刺激，島城樓市各市場(chǎng)主體從政策適應(yīng)期時(shí)的激烈反應(yīng)開始進(jìn)入穩(wěn)定期。面對(duì)利好新政，樓市各主體也呈現(xiàn)出不同的反應(yīng)。一方面開發(fā)商借政策利好，逐漸放下身段，低價(jià)跑量入市。另一方面購(gòu)房人空抱有購(gòu)房熱情，難以真正“松綁”入市。在房?jī)r(jià)有所下跌的情況下，新房成交量甚至不如松綁前。業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前政策不變的情況下，樓市將在不溫不火的狀態(tài)下走完2014。

政策利好僅僅看上去很美

回顧從8月份至今的百余日，各種利好政策撲面而來(lái)。早在3月份，青島市施行公積金新政，一是申貸資格的繳存標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，二是貸款額度計(jì)算調(diào)整。9月末，救市政策更加密集。先有房貸新政出臺(tái)，放寬首套房標(biāo)準(zhǔn)，并且強(qiáng)調(diào)，家庭首套房的最低首付比例為30%，利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。后有公積金新政策利好置業(yè)者，異地互認(rèn)可轉(zhuǎn)移接續(xù)。11月份，央行兩年之后再度降息，挑動(dòng)購(gòu)房人神經(jīng)。

然而對(duì)于這一系列的利好政策，購(gòu)房人貌似并不認(rèn)賬。“說(shuō)是七折優(yōu)惠，實(shí)際上門檻太高，11月份，央行兩年之后再度降息，但是16家上市銀行無(wú)一執(zhí)行2.75%的一年期存款基準(zhǔn)利率，也就是說(shuō)，16家銀行首次存款集體不降息。”市民劉女士抱怨道：這些政策都是看上去很美，實(shí)際上目前來(lái)看難以匯集到個(gè)人。

據(jù)新華社報(bào)道，目前“工農(nóng)中建”四大行、光大銀行、交通銀行和招商銀行等7家維持調(diào)整前的3%不變;北京銀行、浦發(fā)銀行、民生銀行、興業(yè)銀行等4家按基準(zhǔn)利率上浮10%，一年期存款利率為3.025%;平安銀行、南京銀行、中信銀行、寧波銀行和華夏銀行等5家將利率上浮到頂，一年期存款利率為3.3%。

記者采訪獲悉，政策利好讓購(gòu)房人熱情高漲，然而現(xiàn)實(shí)卻讓他們舉步維艱。很多準(zhǔn)業(yè)主都被迫成為“等貸族”。對(duì)于這部分購(gòu)房人群，他們的觀望情緒依舊存在，甚至?xí)掷m(xù)到明年。

成交低迷難忘匆匆那年

往大海里拋入小石子并不會(huì)引起較大的波瀾。同樣接連政策刺激，青島新房成交量并沒(méi)有受影響而出現(xiàn)大幅度波動(dòng)的情況，成交量回暖一說(shuō)匆匆開了個(gè)頭就煞了尾。對(duì)于2014年8月~11月新房成交，盡管各家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不盡相同，但是新房成交并沒(méi)有出現(xiàn)大幅上升。

根據(jù)中國(guó)價(jià)格指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，8月受限購(gòu)松綁影響，新房成交有所回升，新建商品住宅總成交9595套，隨后9月成交9338套，接下來(lái)受市場(chǎng)觀望情緒的影響，新建商品住宅成交下滑，10月成交8931套，而11月僅僅成交6534套。值得關(guān)注的是，限購(gòu)松綁后的成交量竟不如松綁前。據(jù)悉，新建商品房成交去年同期幾乎月月過(guò)萬(wàn)，其中，9月份成交12422套，10月份成交13108套，而11月成交13102套。

相比較2013年同期，僅從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，同比跌幅近四成，根據(jù)目前市場(chǎng)形式來(lái)看，業(yè)內(nèi)人士推測(cè)12月份成交量也不會(huì)有太大突破。業(yè)內(nèi)人士張百忍說(shuō)表示，“去年限購(gòu)未松綁，信貸政策也從緊，成交量連續(xù)3個(gè)月破萬(wàn)套，而今年盡管利好政策出盡，暖冬的市場(chǎng)難期。”

對(duì)于今年不溫不火的成交，部分人士表示這是正常的，也是以后樓市的常態(tài)。“市場(chǎng)主體面對(duì)樓市的政策調(diào)控，已經(jīng)更為理性。一方面開發(fā)商學(xué)會(huì)“借力”，另一方面購(gòu)房者也開始理性面對(duì)市場(chǎng)，會(huì)選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)入市。”有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，樓市成交以后不會(huì)有太大的變化，這才是房地產(chǎn)該有的狀態(tài)。

開發(fā)商“探底”投石問(wèn)路不如奔跑吧兄弟

一系列新政的頒布，讓暗淡的樓市顯出幾分生機(jī)，開發(fā)商也一度樂(lè)觀的認(rèn)為這是要“火”的節(jié)奏，甚至在限購(gòu)政策放開，樓市成交略有上漲的情況下，坊間傳出“漲價(jià)”的消息。而最終“漲價(jià)說(shuō)”在庫(kù)存壓力下，僅僅停留在傳說(shuō)的層面。

回顧2014年8月~11月，島城市場(chǎng)繼“漲價(jià)說(shuō)”之后，先是一樓盤傳出六五折折扣“探底”，引發(fā)樓市“地震”和購(gòu)房老業(yè)主維權(quán)。大鱷的“投石問(wèn)路”初顯成效之后，各區(qū)市都有折扣盤推出，“特價(jià)盤”隨處可見(jiàn)。在營(yíng)銷策略上開發(fā)商也使出渾身解數(shù)，一方面接地氣舉牌、戶外走街串巷宣傳，另一方面與電商合作，嘗試新的宣傳方式。記者采訪獲悉，新開樓盤大多采取低起價(jià)吸引購(gòu)房者。市北區(qū)一樓盤甚至打出7字頭起價(jià)，零首付。

總體來(lái)看，新政推出的一百多天以來(lái)，島城各片區(qū)都有代表性樓盤折扣開路。尤其是一些熱銷盤，幾乎都有相應(yīng)的折扣推出。老盤折扣開路，新盤低價(jià)走量。開發(fā)商從投石問(wèn)路試探市場(chǎng)到最后互道一聲“奔跑吧，兄弟”，開始正視現(xiàn)實(shí)，為完成年底業(yè)績(jī)，低價(jià)銷售爭(zhēng)搶客戶。

值得注意的是，在2014最后一月，多位業(yè)內(nèi)人士分析，從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，歲末的樓市已開始流露消歇跡象。“開發(fā)商推盤的意愿降低，多數(shù)購(gòu)房者也選擇把購(gòu)房計(jì)劃推遲到春節(jié)過(guò)后。”青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華說(shuō)，來(lái)自市場(chǎng)的種種跡象說(shuō)明，歲末的樓市正迎來(lái)新的觀望情緒。

市場(chǎng)動(dòng)蕩有人觀望有人受傷

8月限購(gòu)松綁之后，一度刺激購(gòu)房人神經(jīng)。部分受限購(gòu)影響的購(gòu)房需求釋放。新房成交量也一度回升。尤其是部分剛需改善性購(gòu)房者一度成為樓市中流砥柱。“松綁之后，看房的人流相比較之前有所上漲，尤其是限購(gòu)松綁之初，來(lái)電來(lái)訪量有了大的提升。”李滄區(qū)重慶路一樓盤置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，“我們項(xiàng)目80~100平方米戶型，去化率一度很高。”

但是值得注意的是，市場(chǎng)在一度熱起來(lái)之后，并沒(méi)有持續(xù)升溫，而是一直不溫不火。雖然購(gòu)房人熱情很高，但是樓盤成交量并沒(méi)有出現(xiàn)大幅上漲。“我已經(jīng)在市北區(qū)看好了一家樓盤，但是由于貸款利率的問(wèn)題，一直沒(méi)有信心買。”猶豫要不要買房的王女士告訴記者，她想要購(gòu)買的是首套房，自己一直在等七折利率，盡管所看好的樓盤也有折扣，但是總價(jià)依舊無(wú)法企及。

盡管樓市已然松綁，部分開發(fā)商也已經(jīng)“放價(jià)”，購(gòu)房人依舊“任性”得不買賬。而實(shí)際上，購(gòu)房者的“任性”也是有原因的。記者采訪獲悉。從年初開始施行公積金新政，很多人都被新政的硬性條件堵在了買房的路上;再到后期限貸放開，銀行卻遲遲不動(dòng)作，7折房貸更是遠(yuǎn)古的“神話”。貸款不給力，購(gòu)房人不得不持幣觀望。

與此同時(shí)，一些已經(jīng)購(gòu)房升級(jí)為業(yè)主的購(gòu)房人紛紛拉起條幅維權(quán)。據(jù)了解，青島多家樓盤因?yàn)楹笃趦r(jià)格調(diào)整被維權(quán)。記者在采訪過(guò)程中有業(yè)主表示，原來(lái)花了高價(jià)買的房子，在開發(fā)商突擊降價(jià)后，短短數(shù)月時(shí)間，“蒸發(fā)”數(shù)十萬(wàn)元，心疼。而且，在降價(jià)后，按照慣常做法，開發(fā)商會(huì)從成本上“找補(bǔ)”，所以業(yè)主們都擔(dān)憂房屋的質(zhì)量是否能保證。

賣地活躍忙搶地大鱷們也是醉了

自8月以來(lái)，島城土地市場(chǎng)異常活躍，尤其是進(jìn)入第四季度以來(lái)，土地出讓潮一波接一波。根據(jù)中國(guó)價(jià)格指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，2014年8月~11月，島城共推出各類用地302宗，其中住宅用地成交99宗，商業(yè)辦公成交20宗。僅在11月，住宅用地成交就多達(dá)39宗，而10月份也高達(dá)25宗。

從土地成交的區(qū)域分布來(lái)看，主城區(qū)的開發(fā)量低于新開發(fā)區(qū)域，郊區(qū)的開發(fā)量要大于城區(qū)。城區(qū)黃島區(qū)供地量最大，合計(jì)24宗，城陽(yáng)區(qū)有15宗，另外，市北區(qū)、李滄區(qū)各有3宗，嶗山區(qū)1宗。市南區(qū)連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)零供應(yīng)。

對(duì)于島城市場(chǎng)的土地集中出讓，分析人士張百忍認(rèn)為，主要原因是即將實(shí)施的土地網(wǎng)拍制度，次要原因是青島基準(zhǔn)地價(jià)再次上調(diào)。據(jù)了解，之前市國(guó)土資源和房屋管理局曾下文，自2015年元旦起要實(shí)行土地網(wǎng)上競(jìng)拍。一旦匿名網(wǎng)拍，溢價(jià)率會(huì)相應(yīng)升高，開發(fā)商利潤(rùn)也會(huì)受影響。張百忍表示，很多開發(fā)商都集中在元旦前將地塊拿下，也只有這樣才能保證盡量原價(jià)拿地。

而對(duì)于此次集中拿地對(duì)后市的影響，分析人士認(rèn)為，開發(fā)商拿地?zé)o非是為了為后期開發(fā)做好儲(chǔ)備，目前來(lái)看，無(wú)論是已入駐大鱷還是即將入駐大鱷對(duì)土地的熱情都有增無(wú)減。隨著大量土地的入市，后期開發(fā)就不會(huì)間斷。值得注意的是，網(wǎng)拍與基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)之后，開發(fā)商的利潤(rùn)無(wú)疑將會(huì)受到影響。

本報(bào)記者 葛均艷