繼3月1日起央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率后，3月28日樓市再迎來(lái)利好，使用公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%等系列政策，讓全國(guó)樓市信心十足。

政策提振樓市信心

2015年以來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)增速不斷下降，其中，占國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性地位的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)尤其疲軟。在樓市新政出臺(tái)后，穩(wěn)定樓市政策效果逐漸顯現(xiàn)。從價(jià)格上看，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)的調(diào)查，3月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10523元/平方米，環(huán)比下跌0.15%，跌幅進(jìn)一步收窄。從成交量看，2015年3月份，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1439萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)71.2%，同比增長(zhǎng)8.3%。尤其是3月30日新政出臺(tái)的次日，受監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有28個(gè)城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士分析，新政仿佛強(qiáng)心針，對(duì)恢復(fù)市場(chǎng)信心、釋放去庫(kù)存壓力產(chǎn)生一定效應(yīng)。中指院的分析師表示，一系列樓市組合拳出臺(tái)后，改善型需求將獲得大力支持。當(dāng)前購(gòu)房者的購(gòu)房成本降低，一定程度上將刺激部分觀望需求入市，推動(dòng)成交回升。

去庫(kù)存壓力依然很大

然而仍有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為:房貸新政或只能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到短期提振作用，長(zhǎng)期依然難以改變房地產(chǎn)下滑頹勢(shì)。

民生證券研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友表示，去年9·30房貸新政和11·22降息之后，房貸利率雖然開(kāi)始下降，但量依然偏緊。全國(guó)整體銷量仍未企穩(wěn)，庫(kù)存居高不下。房地產(chǎn)業(yè)的低迷，一方面通過(guò)上下游產(chǎn)業(yè)鏈加大經(jīng)濟(jì)下行壓力，另一方面拖累地方政府土地出讓金收入，加劇地方財(cái)政和債務(wù)壓力。

而且從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)高庫(kù)存的壓力仍如“泰山壓頂”。僅從去年看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年全國(guó)在建、竣工和新開(kāi)工的商品房合計(jì)有101.2億平方米，其中商品住宅72.1億平方米。而去年商品房銷售面積為12.1億平方米，其中住宅銷售10.5億平方米。供需如此懸殊，前幾年超量供應(yīng)土地形成的泡沫短期內(nèi)難以消化。并且對(duì)于一些庫(kù)存比較大的城市，主要任務(wù)還是快周轉(zhuǎn)、快去化。一線城市的核心地段或價(jià)格微漲，但是二三線城市主要還是去庫(kù)存的概念，價(jià)格不太可能有大的上漲?！　∏迦A大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員袁鋼明還擔(dān)心，房貸新政會(huì)對(duì)中國(guó)花費(fèi)很大氣力推進(jìn)的過(guò)剩產(chǎn)能清理帶來(lái)阻力。在房貸新政的刺激下，可能會(huì)有一些開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始大力開(kāi)發(fā)。過(guò)去幾年，房地產(chǎn)的高速發(fā)展，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)能大量增長(zhǎng)，以至于造成了多個(gè)行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩。從2011年開(kāi)始，中國(guó)一直在致力于清理過(guò)剩產(chǎn)能，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如果再度擴(kuò)張，鋼鐵、水泥等這些已經(jīng)過(guò)剩產(chǎn)能調(diào)整的行業(yè)將死灰復(fù)燃。

部分銀行開(kāi)發(fā)商落實(shí)新政仍需時(shí)間

如今，距離新政頒布已經(jīng)過(guò)去大半月，記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商在售房過(guò)程中，僅在傳遞政策將給市場(chǎng)帶來(lái)的利好，對(duì)于漲價(jià)、促銷并無(wú)過(guò)多動(dòng)作。且濟(jì)南部分新盤仍不支持公積金貸款。“公積金貸款回款周期較長(zhǎng)，我們往往不給購(gòu)房者推薦。”濟(jì)南西部某樓盤置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，且近期商貸仍然沒(méi)有太大的折扣。“雖然降息、降準(zhǔn)等系列政策利好，但是現(xiàn)在大部分銀行的商貸利率仍然是基準(zhǔn)利率，能打折的銀行也往往要求附上一定的理財(cái)產(chǎn)品。”但該置業(yè)顧問(wèn)也表示，按照政策要求首付比例已經(jīng)下調(diào)，對(duì)于已經(jīng)有一套房且貸款還清的購(gòu)房者，只需付40%的首付即可貸款。

對(duì)此，有銀行業(yè)內(nèi)人士表示，雖然相比去年，銀行資金稍有寬松，但是新政全面落實(shí)尚需一段時(shí)間，且在落實(shí)過(guò)程中，銀行不會(huì)采取“一刀切”策略，在實(shí)際操作中銀行將根據(jù)不同區(qū)域、不同類型的客戶，靈活設(shè)定相應(yīng)比例的首付和利率要求來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)。