▲位于市南區(qū)的“地王”小區(qū)。 本報(bào)記者　楊廣帥　攝

◤左圖是300平米大戶型拆分成三套,右圖拆成四套。

樓市不景氣,“地王”也不得不低頭。截至24日,青島“地王”樓盤(pán)從大戶型拆出的九十多套小戶型房終于被認(rèn)購(gòu)?fù)戤?。三四百平米的大戶?ldquo;分身”變成七八十平的小戶型,價(jià)格也從每平米三萬(wàn)元左右跌至不到兩萬(wàn)元,不少甚至比每平米19500元的拿地價(jià)還低。

位于青島市南區(qū)香港中路板塊的一宗土地,在2010年3月被北京一家地產(chǎn)公司以樓面地價(jià)19500元/平方米、總價(jià)15.6億元拍得,拿地溢價(jià)率高達(dá)225%,成為當(dāng)年青島“地王”,并成為至今為止青島最高“單價(jià)地王”紀(jì)錄保持者。

可受到之后2011年青島市區(qū)房屋限購(gòu)、限貸政策、樓市“滑坡”大勢(shì)等影響,“地王”雖建起高端歐式住宅,但在拿地4年多時(shí)間里,未敢輕易開(kāi)盤(pán),直至2014年5月23日,該項(xiàng)目才開(kāi)始陸續(xù)推向市場(chǎng)。在2014年樓市量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)下,起價(jià)每平方米40000多元的“地王”項(xiàng)目銷售明顯遇冷,即便在青島解除限購(gòu)、放寬金融政策后,該項(xiàng)目大戶型高端住宅仍難以消化。

今年3月,開(kāi)發(fā)商調(diào)整策略,將部分大戶型房屋拆分成小戶型房屋銷售,例如將3號(hào)樓東戶300多平方米的大戶型拆分為四套68.58平方米至81.35平方米不等的小戶型房屋銷售,均價(jià)每平方米16000元至20000元不等,購(gòu)房者200萬(wàn)元以內(nèi)便可買(mǎi)到。

據(jù)統(tǒng)計(jì),由于價(jià)格“超值”,如今被拆分出的九十多套小戶型房已基本被認(rèn)購(gòu)?fù)?。同時(shí),其余大戶型房屋價(jià)格也有所回落,均價(jià)保持在每平方米28000元至35000元不等,但銷量依舊不多。

“拿地的單價(jià)是每平方米19500元,加上房屋建設(shè)成本、五年的未銷管理成本等,該項(xiàng)目住宅的總成本大約2.5萬(wàn)元左右,現(xiàn)在小戶型房屋售價(jià)低于或臨近地價(jià),這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)基本是虧本銷售,對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)則比較劃算。”青島著名樓市學(xué)者張百忍說(shuō),該項(xiàng)目的虧本銷售與開(kāi)發(fā)商此前拿地價(jià)過(guò)高、房屋戶型定位失策有直接關(guān)系,“雖然2010年仍處于樓市銷售旺期,但是該項(xiàng)目周邊類似地段的拿地價(jià)格基本在每平方米9000元以下,當(dāng)初該地的預(yù)估拿地價(jià)約在萬(wàn)元線左右,但沒(méi)想到會(huì)接近兩萬(wàn)元。在房屋戶型定位上,開(kāi)發(fā)商在限購(gòu)等政策出臺(tái)下,仍以洋房、小高層大戶型住宅為主,不失為一種錯(cuò)誤的判斷。”

本報(bào)青島5月24日訊(記者　藍(lán)娜娜)