石嶺路上一處停工多日的辦公樓。

“每天上下班時(shí)間，海爾路與同安路十字路口，已經(jīng)成為讓?shí)u城上班族頭疼的一大‘堵點(diǎn)’。”在深圳路上班的小徐如此抱怨道。實(shí)際上，青島，這個(gè)剛剛進(jìn)入全球金融中心百強(qiáng)榜單的城市，潛力在飛速增長著

正在施工中的北大資源廣場。

，金家?guī)X金融中心經(jīng)過近幾年的蓄勢期，已經(jīng)成為頗具關(guān)注度的區(qū)域之一。尤其是海爾路、深圳路沿線，擁有了目前規(guī)模最大的寫字樓集群，值得注意的是，近期還將有大量的商業(yè)項(xiàng)目還將陸續(xù)入市。在住宅市場去庫存的大背景下，業(yè)內(nèi)人士提醒，嶗山板塊已經(jīng)成為青島高端寫字樓集中區(qū)域，在去庫存背景下，寫字樓密集區(qū)應(yīng)該在避免同質(zhì)化同時(shí)，注重軟性服務(wù)的差異化，以實(shí)現(xiàn)從拿來主義向體驗(yàn)式服務(wù)過渡，獲取更大的市場競爭力。

現(xiàn)狀大量入駐集群化辦公商圈成形

海爾路交通擁擠是近幾年的問題。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，目前嶗山板塊已經(jīng)成為青島高端寫字樓的集中區(qū)域，特別是海爾路、深圳路沿線，從最初的天泰金融廣場、御龍國際中心、證大大拇指廣場、名匯國際、華沃大廈、天寶國際到現(xiàn)在在售的上實(shí)啤酒城項(xiàng)目、大榮中心、白金廣場、麗海廣場、海信創(chuàng)智谷，以及已經(jīng)開工建設(shè)今年將入市的協(xié)信青島環(huán)球金融中心、北大資源廣場、上實(shí)中心等項(xiàng)目，都即將成為青島高端寫字樓的典范。

自2011年4月嶗山金融城規(guī)劃出臺至今，在這近4年時(shí)間內(nèi)嶗山金融城已趨于成熟，一座國際一流水準(zhǔn)的區(qū)域性現(xiàn)代金融中心崛起。而嶗山金融城當(dāng)中，金家?guī)X金融新區(qū)作為青島市重點(diǎn)發(fā)展財(cái)富金融和藍(lán)色金融核心區(qū)，必將領(lǐng)跑區(qū)域商業(yè)商務(wù)發(fā)展。

從青島市獲批成為財(cái)富管理綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)后，“金家?guī)X”這個(gè)名字越來越多地被人們提及。在《青島市財(cái)富管理金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)實(shí)施方案》中，這里是定位為未來青島的“曼哈頓”，去年9月份，金家?guī)X金融新區(qū)更名為金家?guī)X金融聚集區(qū)，截至目前，已經(jīng)有超過200家各類金融機(jī)構(gòu)入駐。

據(jù)了解，2016年金家?guī)X金融區(qū)計(jì)劃新開工金融樓宇面積100萬平方米，該區(qū)域發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，而未來嶗山區(qū)也將把金家?guī)X金融區(qū)打造成國內(nèi)領(lǐng)先、面向世界的財(cái)富管理中心。值得注意的是，目前該片區(qū)的財(cái)富承載體正處于擴(kuò)容階段。作為金家?guī)X金融核心區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)項(xiàng)目，環(huán)球金融中心已經(jīng)奠基破土，一度沉寂的北大資源廣場也已經(jīng)動工，標(biāo)志著區(qū)域金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局開啟新里程，建設(shè)青島財(cái)富管理中心戰(zhàn)略也由此步入全新高度。

形態(tài)類型混搭不乏大型城市綜合體

作為嶗山區(qū)的核心區(qū)域，金家?guī)X金融新區(qū)占地23.7平方公里，北起株洲路，南至?？诼罚髌鸷柭?，東至濱海大道。最初規(guī)劃時(shí)共分為南、北、中三個(gè)片區(qū)，三大片區(qū)定位不同。

南片區(qū)又稱金融核心區(qū)，北起銀川東路，南至?？诼罚鹘痈∩?，東至松嶺路，主要是金融的聚集區(qū);中片區(qū)金融創(chuàng)智區(qū)，北起遼陽東路，南至銀川東路，西至海爾路，東至濱海大道，主要功能是教育科研、金融服務(wù)、健康宜居和生態(tài)休閑;北片區(qū)為金融服務(wù)區(qū)，北起株洲路，南至遼陽東路，西至海爾路，發(fā)展定位是金融后臺基地、科技服務(wù)中心、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、康體休閑中心和濱海宜居社區(qū)。

根據(jù)區(qū)域內(nèi)發(fā)展重點(diǎn)不同，該片區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也開始從規(guī)劃之處就面向客戶群。有的項(xiàng)目是純粹的辦公樓，而更多的是城市綜合體。比如，處于該片區(qū)北大資源廣場，毗鄰浮山后商圈與嶗山商圈，為了更好地貼近客戶需求，該項(xiàng)目曾多次變更規(guī)劃，從產(chǎn)品提供到需求滿足不斷校正。

北大資源廣場策劃經(jīng)理陳陽接受記者采訪時(shí)曾表示，“作為北大資源的甲級寫字樓項(xiàng)目，我們每一步都在斟酌，希望能拿出最好的產(chǎn)品回饋客戶，目前項(xiàng)目初步定位為城市復(fù)合形商務(wù)集群，一旦建成之后，將成為金融中心標(biāo)志性建筑。”

記者還了解到，該項(xiàng)目特色之一是業(yè)態(tài)豐富，既有高層甲級寫字樓，也有SOHO公寓，還有兩個(gè)獨(dú)棟，這也是該項(xiàng)目的一大特色，獨(dú)棟為大型企業(yè)提供殿堂級的辦公環(huán)境。此外，還將配建13000平方米左右的商業(yè)街，該商業(yè)街主打文化主題。餐飲部分既有快餐也有品牌餐飲。目前，項(xiàng)目已經(jīng)動工。

實(shí)際上，目前很多寫字樓辦公項(xiàng)目都認(rèn)識到了“資源整合”的重要性。大部分項(xiàng)目都針對目標(biāo)客戶，細(xì)分市場。“原來很多項(xiàng)目的入駐都是‘拿來主義’，現(xiàn)在更多的開始關(guān)注客戶的需求，通過直接的體驗(yàn)讓客戶感知到產(chǎn)品的特色。”戴德梁行青島分公司商業(yè)部分析師告訴記者，寫字樓對于開發(fā)商的運(yùn)作能力要求更高，因?yàn)槠浣ò渤杀就ǔ８哂谧≌绻N售情況不好，開發(fā)商選擇自持，要面臨較長的資金回籠期;但如果選擇散售，又沒有穩(wěn)定的客群，就只能壓低售價(jià)，盈利很有限。因此，運(yùn)作起來要更加的“費(fèi)心”。

支撐新盤供應(yīng)開閘購物中心擴(kuò)容

近年來，嶗山區(qū)的住宅供應(yīng)在樓市大背景下，一直頂住壓力持續(xù)對外推送，無論是高端住宅還是普通住宅，一旦入市就成為市場的“搶手貨”。早在今年年初，就有9個(gè)新樓盤計(jì)劃今年入市，推出數(shù)量與市北區(qū)在新盤數(shù)量上并列第一。

值得注意的是，嶗山區(qū)迎來近年來最大新房放量，年內(nèi)海信都市果嶺、城建青島印象畔、WFC協(xié)信中心、海爾Darling莊園、頤惠園、銀盛泰·新空間等入市搶客，更有金地悅峰、魯?shù)潞５卤?、中?lián)依山伴城、海信依云小鎮(zhèn)、魯商藍(lán)山麗舍等老盤加推新品房源。松嶺路沿線也成為新盤扎堆區(qū)域，分布著中聯(lián)依山伴城、海信都市果嶺和嶗山區(qū)新地王地塊等項(xiàng)目。

此外，隨著常住人口數(shù)量與日俱增，平均購買力也不斷提高，早有一批大型商超開始進(jìn)駐。在以海爾路為代表的嶗山商圈中，麗達(dá)購物中心、樂天瑪特超市、金嶺尚街已建成開業(yè)，總體來看之前該區(qū)域的大型購物中心相對缺乏，而隨著利群嶗山購物廣場、金獅廣場等大型購物中心的入駐，這一現(xiàn)狀將被徹底改寫。據(jù)悉，利群嶗山購物廣場項(xiàng)目于2014年8月12日正式開工，將于今年6月17日正式竣工交付，目前整個(gè)項(xiàng)目正在如火如荼地施工當(dāng)中。

記者在采訪中獲悉，目前在售的多個(gè)可商住兩用的公寓項(xiàng)目頗受市場青睞。以銀盛泰新空間為例，該項(xiàng)目就受到了部分年輕人和投資人士的歡迎,項(xiàng)目位于大拇指廣場旁，緊鄰M2、M4線地鐵，商務(wù)生活配套齊全。小SOHO大潛力，新空間12888元/㎡起價(jià)著實(shí)吸引了一大批名企、創(chuàng)客入住。記者了解到，銀盛泰·新空間于去年6月27日首次開盤，銷售持續(xù)火熱，現(xiàn)主力在售建面約38~90㎡的SOHO產(chǎn)品，3.6米挑高，開放戶型，可多套打通，主要面向投資客及小微企業(yè)主。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著住宅擴(kuò)容及大型購物廣場的入駐，將為區(qū)域辦公商業(yè)的發(fā)展提供有力的支撐，同時(shí)也會反作用于周邊的住宅市場。

創(chuàng)新集群化發(fā)展同時(shí)注重軟性配套

在寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，庫存問題依舊不容忽視。早在今年年初，國土部下屬中國土地勘測規(guī)劃院日前發(fā)布的2015年四季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告，預(yù)測2016年土地市場情況時(shí)特別提出，在近些年市場趨于飽和、同質(zhì)化競爭以及電商沖擊下，一些地區(qū)商服地產(chǎn)的庫存亦不容忽視，商服地價(jià)的上升動力稍顯不足。

其中，重點(diǎn)提到天津、青島、大連、沈陽等四個(gè)北方二線城市寫字樓將面臨更大規(guī)模的新增供給。屆時(shí)，供過于求的情況將更加嚴(yán)峻，空置率也將進(jìn)一步走高。數(shù)據(jù)顯示，去年全年僅華潤中心一個(gè)項(xiàng)目就帶來6萬平方米新增供給，全市寫字樓可租賃存量為153萬平方米。

記者采訪獲悉，目前小型金融公司依舊是需求主力，同時(shí)，由于此類公司的不穩(wěn)定性，導(dǎo)致青島寫字樓空置率同比上浮2.1個(gè)百分點(diǎn)至19.9%。去年四季度末，青島甲級寫字樓租金較之上半年小幅下跌0.3%至每平方米每月102.1元，同比下跌0.5%。

盡管目前沒有拿到一季度寫字樓數(shù)據(jù)，但是記者通過網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)，查閱了部分寫字樓項(xiàng)目的租售情況，數(shù)據(jù)并不是很樂觀。有些項(xiàng)目幾個(gè)月來租售信息都沒有更新。記者走訪市北區(qū)CBD獲悉，除了國際航運(yùn)中心，中鐵諾德廣場等一批入市時(shí)間稍晚的項(xiàng)目，空置率相對比較高，售賣現(xiàn)象也不理想，大面積空置的現(xiàn)象依舊存在。

青島某知名業(yè)內(nèi)專家分析道，影響寫字樓市場的因素包含城市等級、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施條件、高素質(zhì)人才、商務(wù)環(huán)境等。在寫字樓樓宇同質(zhì)化競爭激烈的情況下品牌開發(fā)商在產(chǎn)品研發(fā)上應(yīng)徹底轉(zhuǎn)向“買方思維”，真正實(shí)現(xiàn)“把戶型研發(fā)還給客戶”的用戶思維。此外，開發(fā)商可以多做有特色的產(chǎn)業(yè)集群項(xiàng)目，加強(qiáng)樓宇軟性配套服務(wù)，吸引相關(guān)企業(yè)入駐。

□青島財(cái)經(jīng)日報(bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者葛均艷