國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國商業(yè)營業(yè)用房待售面積高達15263萬平方米，同比激增23%。有關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，二、三線城市商業(yè)用房等消化周期高達50個月以上，一些城市甚至達100個月以上。專家說，商業(yè)地產(chǎn)去庫存形勢很嚴(yán)峻，壓力要比住宅地產(chǎn)還大，將直接關(guān)系到市場的健康發(fā)展。

實體商業(yè)不景氣是主因

近年來，由于實體商業(yè)的不景氣，百貨業(yè)態(tài)及賣場相繼出現(xiàn)集中關(guān)店現(xiàn)象。百盛、天虹、王府井、萬達等多個知名百貨公司相繼關(guān)閉部分其在二、三線城市，甚至一線城市的門店。同時，另一零售主力業(yè)態(tài)“大賣場”也陷入業(yè)績下滑的困境。據(jù)《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(2015/2016)年度發(fā)展報告》稱，全國連鎖的大潤發(fā)超市利潤在2015年首次停止了增長，永輝超市業(yè)績也出現(xiàn)了小幅下滑，其他一些賣場也紛紛放慢甚至?xí)和Ａ碎_店計劃。

根據(jù)中華全國商業(yè)信息中心數(shù)據(jù)，2016年上半年全國50家重點大型零售企業(yè)零售額同比累計下降3.1%，相比上年同期回落了4.2個百分點。

下滑的實體商業(yè)拖累商業(yè)地產(chǎn)“入冬”。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，6月末，全國十大城市商業(yè)市場累計存量再刷歷史新高，已達5267.75萬平方米，同比上漲幅度達10%。其中北京、成都、天津、杭州等4個城市商業(yè)存量創(chuàng)新高，成都、天津、南京存銷比分別高達141個月、96個月、83個月;北上廣深4個一線城市的存銷比分別為56個月、42個月、23個月、36個月。同策咨詢研究部研究經(jīng)理許之靜指出，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)測算，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能過剩情況嚴(yán)重，二、三線城市的存銷比多在50個月以上。

“商業(yè)地產(chǎn)去庫存的壓力比住宅地產(chǎn)還要大。”商務(wù)部市場運行專家、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平說。

需要有新的商業(yè)業(yè)態(tài)

住建部住房專家委員會副主任、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長顧云昌表示，泡沫化、同質(zhì)化、邊緣化、過量化是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要問題。

王永平說，目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)整體性困難，問題既來自行業(yè)內(nèi)部，如商業(yè)規(guī)劃失控、地產(chǎn)商業(yè)項目供應(yīng)量過大等，也有電商沖擊、經(jīng)濟下行等外部因素。因此，商業(yè)地產(chǎn)去庫存效果，直接關(guān)系到市場是否能健康發(fā)展。

陽光100集團常務(wù)副總裁范小沖說，庫存壓力不僅來自于巨量的建筑設(shè)施庫存，對開發(fā)商來說還有資金及成本的壓力，以及“來自大量物業(yè)的庫存壓力”。

在這些壓力下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始紛紛謀求“出路”。北辰實業(yè)股份有限公司總經(jīng)理曾勁說，北辰一直以北京為中心在發(fā)展，但近年來，也進入了武漢、杭州、南京、蘇州、長沙等全國多個城市，開發(fā)了20多個項目，其中不乏大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目。“按眼下形勢，我們不排除出售或出租一部分商業(yè)資產(chǎn)，以盤活商業(yè)資產(chǎn)。”

以“酒店+地產(chǎn)”模式經(jīng)營的成都明宇實業(yè)董事長張建明表示：“面對當(dāng)前的市場形勢，需要有新的商業(yè)業(yè)態(tài)來填充，商業(yè)地產(chǎn)項目一定要創(chuàng)新才有出路。”

成功開發(fā)了上海新天地、虹橋天地等項目的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中國新天地，正是對項目導(dǎo)入了歷史、文化、各類社會活動以及現(xiàn)代服務(wù)功能等，所經(jīng)營項目均有不俗的業(yè)績，像上海新天地已成為上海市新的商業(yè)中心和地標(biāo)性建筑。

但業(yè)內(nèi)人士告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟的影響較大，而且投資規(guī)模、建筑面積等都比較大，去庫存僅靠企業(yè)單打獨斗有相當(dāng)?shù)碾y度。一邊是高企的庫存，一邊還在批地。“政府的責(zé)任是真正管控好土地的供應(yīng)量。”顧云昌說，在目前形勢下，不能以規(guī)劃大量商業(yè)地產(chǎn)帶動周邊建設(shè)作為提升城市形象的手段，而是要根據(jù)市場需求，有保有壓。

管住“供給”拓展“需求”

針對各地去庫存壓力，顧云昌認(rèn)為，政府首先應(yīng)從供給端入手，要優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過供地、規(guī)劃等途徑控制增量。對于庫存量大的城市，要暫停商業(yè)用地出讓。

記者了解到，福建省明確未來供地計劃分五類來調(diào)控，分別為“顯著增加”“增加”“持平”“適當(dāng)減少”“減少直至?xí)和?rdquo;，由此來確定市場供應(yīng)規(guī)模。四川省明確，對營業(yè)用房、辦公用房等商業(yè)用房庫存較大的城市，嚴(yán)格控制新增商業(yè)用房土地供應(yīng)和規(guī)劃指標(biāo)。山西省也提出，允許在土地使用年限和容積率不變的情況下，將商辦土地用途調(diào)整為居住用地，以盤活存量土地，有效促進商業(yè)地產(chǎn)去庫存。

為消化現(xiàn)有庫存，各地也在出招。如福建、四川、昆明等省市明確提出“商改住”政策，即在滿足一定條件下，允許商業(yè)用地調(diào)整成為住宅用地;已建在建的商業(yè)用房在一定前提下，可改變建筑使用功能，用于教育培訓(xùn)、文化、旅游等經(jīng)營性、公益性用途。

但長期研究土地和住房市場的西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授劉璐認(rèn)為，如果改變土地用途，土地出讓金的補繳標(biāo)準(zhǔn)是什么?是按照起拍價還是按照周圍其他地塊的參考價?這在“商改住”政策中要細化落實。不過，多數(shù)開發(fā)商對此表示歡迎，認(rèn)為“商改住”政策給他們提供了一個合法“轉(zhuǎn)舵”的機會。

雖然目前商業(yè)地產(chǎn)面臨體量較大、庫存較多、租金回報受限等挑戰(zhàn)，但也迎來了消費擴大升級的機遇。因此，專家建議，商業(yè)地產(chǎn)在運營上，一方面要考慮如何合理配比業(yè)態(tài)，另一方面則要通過創(chuàng)新填補客群空白;同時，政府也應(yīng)采取措施推動和鼓勵傳統(tǒng)商業(yè)向體驗型業(yè)態(tài)過渡。根據(jù)新的消費趨勢，未來商業(yè)零售業(yè)發(fā)展將向以體驗式業(yè)態(tài)為主的商業(yè)綜合體過渡。