沒(méi)有限購(gòu)限貸,調(diào)控管用嗎?針對(duì)新出臺(tái)的政策,有專家認(rèn)為部分措施會(huì)對(duì)濟(jì)南樓市起到一定的降溫作用,但關(guān)鍵是監(jiān)管要落到實(shí)處。同時(shí),部分條款在執(zhí)行中會(huì)遇到一定困難,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果或許不明顯。

針對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)調(diào)控政策,齊魯晚報(bào)對(duì)于幾個(gè)關(guān)鍵措施進(jìn)行解讀。而專家也表示,調(diào)控政策出臺(tái)后,政府的工作也應(yīng)立即跟上。

縮短繳款時(shí)間，中小房企拍地更難

針對(duì)地王頻出的市場(chǎng),此次通知中也出臺(tái)了明確的措施降溫。“競(jìng)買保證金比例的提高,對(duì)房企的資金提出了更高的要求,提高了土地競(jìng)拍的門檻。”一家大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),對(duì)房企影響最大的是縮短土地出讓價(jià)款繳納時(shí)間。

“凡溢價(jià)率超過(guò)100%的,土地出讓價(jià)款應(yīng)在出讓合同簽訂之日起15日內(nèi)全部繳清。這個(gè)政策對(duì)資金的要求太高了,好多中小房企根本沒(méi)有能力達(dá)標(biāo)。”該人士說(shuō),對(duì)比原來(lái)的政策,房企繳納土地款的時(shí)間從原來(lái)的6個(gè)月縮至現(xiàn)在的半個(gè)月。

根據(jù)原來(lái)的政策,如果土地溢價(jià)成交,要在30天內(nèi)交齊起始價(jià)部分的50%加上溢價(jià)部分的全部款項(xiàng)。簽訂合同6個(gè)月后,要全部付清土地款。該人士坦言,一般房企拿地后,土地款的支付除了自持資金外,更多的需要融資,周期大約在3至4個(gè)月。新的政策實(shí)行后,很多房企尤其是實(shí)力不足的中小企業(yè)很難承受,這也限制中小企業(yè)參與競(jìng)拍。

省城東部一家大型房企負(fù)責(zé)人坦言,政策可以在一定程度上降低土地市場(chǎng)競(jìng)拍溫度。但是今年濟(jì)南地區(qū)不少房企,尤其是一線企業(yè)并不差錢。對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)地塊,這些企業(yè)也會(huì)志在必得,從這個(gè)角度來(lái)看,政策并不能完全限制搶地大戰(zhàn)。

該人士說(shuō),最根本的政策是真正加大土地的供應(yīng)。目前來(lái)看,很多地塊都是捆綁成片出讓,捆綁一個(gè)項(xiàng)目出讓,這樣勢(shì)必造成企業(yè)的拼死爭(zhēng)奪。如果把這些分成多個(gè)地塊出讓,對(duì)于市場(chǎng)降溫也是一個(gè)好的措施。

對(duì)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格指導(dǎo)，劍指開(kāi)發(fā)商隨意漲價(jià)

由于今年樓市火熱,開(kāi)發(fā)商著急趕上行情賣房。部分開(kāi)發(fā)商趁火打劫,在沒(méi)有預(yù)售許可證的情況下便開(kāi)始賣房,如帝華鴻府就被曝出沒(méi)有預(yù)售證就開(kāi)賣。

此次《通知》再次強(qiáng)調(diào)沒(méi)有預(yù)售證不允許銷售。山東師范大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任程道平認(rèn)為,沒(méi)有預(yù)售證就進(jìn)行前期認(rèn)籌,本身是違規(guī)行為。但是此前這種現(xiàn)象樓市中較為普遍,關(guān)鍵在于缺少監(jiān)管手段。

“要監(jiān)管需要及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)核實(shí),需要一定的人力和手段。”程道平說(shuō)。此前曝出的此類違規(guī)行為多為市民舉報(bào),很少有政府主動(dòng)監(jiān)管。

另外,對(duì)于預(yù)售的價(jià)格,《通知》也做出了規(guī)定。“開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí),應(yīng)據(jù)實(shí)進(jìn)行價(jià)格申報(bào),根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)、區(qū)域等條件合理定價(jià)。對(duì)預(yù)售報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格或周邊同類在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的,實(shí)施必要的價(jià)格指導(dǎo)。”

這將矛頭指向了隨意漲價(jià)的部分開(kāi)發(fā)商。濟(jì)南東部的景和山莊,曾在一月內(nèi)瘋漲6000元。程道平認(rèn)為,對(duì)于價(jià)格指導(dǎo)的手段,關(guān)鍵是要制定指導(dǎo)原則。“怎么來(lái)指導(dǎo)?定價(jià)在什么浮動(dòng)范圍內(nèi)是正常的?政府需要?jiǎng)澏ㄒ粋€(gè)合理的范圍,并向社會(huì)公布。”程道平說(shuō),“不公布根據(jù)什么來(lái)定價(jià)呢,開(kāi)發(fā)商也無(wú)法搞清政府的意思。”

禁止捂盤惜售，房企或放棄預(yù)售

《通知》對(duì)預(yù)(銷)售進(jìn)行了規(guī)范,強(qiáng)化商品房預(yù)(銷)售行為監(jiān)管,并強(qiáng)調(diào)嚴(yán)厲打擊捂盤惜售等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序行為。滿足預(yù)售條件的商品住宅項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)一次性申請(qǐng)預(yù)售。已取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)企業(yè)須在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格,嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售并及時(shí)網(wǎng)簽,不得非法挪用商品房預(yù)售資金。

今年濟(jì)南拍出唐冶地王后,周邊樓盤很多都通過(guò)封盤來(lái)漲價(jià)。而也有開(kāi)發(fā)商看到樓市行情火熱,就捂盤惜售,擠牙膏一樣往外推房源,有的一次只推出一個(gè)單元。

《通知》對(duì)這種現(xiàn)象進(jìn)行了限制,對(duì)違反相關(guān)規(guī)定的開(kāi)發(fā)企業(yè),依法暫停網(wǎng)簽銷售,記錄不良行為,降低信用等級(jí)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這種處罰相對(duì)較為嚴(yán)厲。

但是,如何認(rèn)定商品住宅項(xiàng)目是否滿足預(yù)售條件是個(gè)難題。“從法規(guī)上來(lái)講,沒(méi)有有效的措施要求開(kāi)發(fā)商及時(shí)辦理預(yù)售,畢竟預(yù)售是企業(yè)自主決策的行為,他們也可以干脆放棄預(yù)售,直接銷售現(xiàn)房。”程道平說(shuō)。“這個(gè)規(guī)定實(shí)施起來(lái)有一定困難,關(guān)鍵在于不好監(jiān)督。假如企業(yè)自認(rèn)為還沒(méi)開(kāi)始預(yù)售,也沒(méi)有力量去催。”

杜絕惡意炒房，監(jiān)管難落實(shí)到房企

《通知》第五條中對(duì)房產(chǎn)中介和承銷機(jī)構(gòu)的炒號(hào)倒號(hào)行為也進(jìn)行了嚴(yán)厲打擊。隨著濟(jì)南樓市的升溫,投資客的身影也逐漸增多,這其中不乏惡意炒號(hào)倒號(hào)的人群。他們多為中介、置業(yè)顧問(wèn)等業(yè)內(nèi)人士,利用手中關(guān)系和特權(quán),鉆監(jiān)管的空子,進(jìn)行惡意炒房。

據(jù)知情人士透露,6月30日后,濟(jì)南房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了全員炒房的時(shí)代,有置業(yè)顧問(wèn)炒房賺50萬(wàn)。據(jù)媒體報(bào)道,9月東部某樓盤開(kāi)盤,有人上午搶到號(hào)下午加價(jià)幾萬(wàn)轉(zhuǎn)手,也有人開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)公然加價(jià)賣號(hào)。這些人多為開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士或者與開(kāi)發(fā)商關(guān)系密切的人,可以提前拿到一定數(shù)量的號(hào)然后出賣。在一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部,從渠道到策劃、銷售再到人力和行政,下至基層上到中高層,幾乎所有部門和層次的員工都參與炒房,而且這種炒房行為得到公司默許,屬于半公開(kāi)性質(zhì)。

這種行為無(wú)疑讓樓市虛火更旺,房?jī)r(jià)也被炒上去。因此,《通知》中規(guī)定,對(duì)違反本規(guī)定的企業(yè)和機(jī)構(gòu),依法終止其經(jīng)營(yíng)行為,并吊銷資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

“只要主管部門對(duì)企業(yè)提出要求,嚴(yán)肅市場(chǎng)秩序,企業(yè)積極配合起來(lái),這個(gè)很容易卡住。”程道平說(shuō),“從企業(yè)銷售管理角度,政府要督促企業(yè)加強(qiáng)管理,選房的名字和簽合同的名字一致起來(lái),不一致就不允許,這并不難。”關(guān)鍵問(wèn)題就是,監(jiān)管會(huì)不會(huì)落實(shí)到每一個(gè)企業(yè)、每一筆交易上去。

屏蔽虛假房產(chǎn)數(shù)據(jù)，真數(shù)據(jù)能否準(zhǔn)確及時(shí)

濟(jì)南的商品房均價(jià)是多少?房?jī)r(jià)漲了還是跌了?漲了多少?哪一個(gè)片區(qū)的價(jià)格相對(duì)便宜……老百姓買房時(shí),最為關(guān)心的就是價(jià)格。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下,這些數(shù)據(jù)并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)信息公開(kāi)。各個(gè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)各不相同,在一定程度上擾亂了購(gòu)房者的預(yù)期和判斷。

而《通知》中就指出,加強(qiáng)房地產(chǎn)信息公開(kāi),對(duì)群眾關(guān)注度較高的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)由相關(guān)主管部門及時(shí)準(zhǔn)確向社會(huì)公布。

目前除了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月18日公布的重點(diǎn)70個(gè)城市的變化幅度外,并沒(méi)有準(zhǔn)確的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)發(fā)布。濟(jì)南市建設(shè)部門每月對(duì)外公布的僅僅是上個(gè)月的商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù),并沒(méi)有房?jī)r(jià)的官方發(fā)布。

購(gòu)房者獲得房?jī)r(jià)信息的來(lái)源比較混雜,多是一些民間調(diào)研機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)。但是由于各家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)范圍、方法等各不相同,發(fā)布的數(shù)據(jù)也不盡相同,不少機(jī)構(gòu)為了自身利益,甚至故意制造虛假信息,這也給購(gòu)房者帶來(lái)了很多困擾。

“如果官方可以每月及時(shí)公布當(dāng)月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),每個(gè)區(qū)域的波動(dòng)變化等詳細(xì)數(shù)據(jù),對(duì)于引導(dǎo)購(gòu)房者理性購(gòu)房都是非常有利的幫助。”一業(yè)內(nèi)人士稱。

(齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 喻雯 魏新麗 劉雅菲)