原標(biāo)題：樓市"寄生貸"調(diào)查:贖樓貸低調(diào)潛行 月供貸高調(diào)加杠桿

■記者 張 歆

如果你以為“按揭貸+開發(fā)貸”就是涉房貸款的全部，那么很遺憾你已經(jīng)OUT了，盡管僅這對(duì)組合的規(guī)模合計(jì)就已經(jīng)超過22萬億元了。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，除了常規(guī)的房貸業(yè)務(wù)以外，“寄生”于樓市的貸款業(yè)務(wù)還有很多，其中“最赫赫有名”的自然是已經(jīng)被監(jiān)管部門明令禁止且嚴(yán)查的首付貸，而短期墊資的贖樓貸也屬于其中;此外，月供貸(也被稱為放大貸)的資金投向雖然不是樓市，但是其客觀上給房貸客戶“加杠桿”，導(dǎo)致客戶月供金額短期內(nèi)激增。

贖樓貸疑似“穿馬甲”

或許是受到去年樓市成交火熱的影響，贖樓貸曾經(jīng)也在去年火爆了一把。不過,如今隨著強(qiáng)監(jiān)管持續(xù)，贖樓貸疑似也穿上了“馬甲”低調(diào)進(jìn)行。

贖樓是二手房交易中的常見術(shù)語，意為付清賣方房產(chǎn)的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將房產(chǎn)證贖出;房產(chǎn)證贖出且抵押登記被注銷后，視為贖樓完成。而賣方為了贖樓申請(qǐng)的借款，則被稱之為贖樓貸。去年，部分線上平臺(tái)對(duì)于贖樓貸熱情高漲，在首付貸被監(jiān)管叫停后，贖樓貸甚至一度成為部分中介的“拳頭產(chǎn)品”。據(jù)本報(bào)記者了解，即便是在去年資金成本稍低時(shí)，贖樓貸的綜合服務(wù)費(fèi)也在年化18%以上，部分二線城市甚至達(dá)到月息在1.8%-2%之間。

此外，贖樓貸實(shí)際上規(guī)避了監(jiān)管部門對(duì)于轉(zhuǎn)按揭的限制，并且部分贖樓貸出現(xiàn)變形：部分贖樓的目的并非是為了便于房產(chǎn)交易，而是為了提高估值重新抵押。“2016年一線城市房?jī)r(jià)快速上漲，部分房主希望按照新估值向銀行申請(qǐng)抵押貸款，因此急于償還原有的按揭貸款或抵押貸款”，曾有擔(dān)保公司人士對(duì)本報(bào)記者表示。不過，在銀行業(yè)人士眼中，“貸款客戶一方面申請(qǐng)了年化利率高達(dá)18%的贖樓貸，另一方面又申請(qǐng)金額和比例較高的房屋抵押貸款，其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)明顯增高。”

去年10月份，贖樓貸也被監(jiān)管部門納入整治范圍。例如，彼時(shí)由廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同多個(gè)部門聯(lián)合制定的《廣東省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》正式公布，根據(jù)上述方案，重點(diǎn)整治的對(duì)象就包括了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、關(guān)聯(lián)公司或第三方金融機(jī)構(gòu)等為交易雙方提供贖樓貸、尾款貸以及首付貸等產(chǎn)品。

隨著監(jiān)管的介入，從表面上來看，去年開展贖樓貸業(yè)務(wù)較多的幾家平臺(tái)如今都回避了相關(guān)產(chǎn)品。不過，本報(bào)記者近日調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，仍有平臺(tái)疑似推介以贖樓貸為底層資產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品。

某與地產(chǎn)頗有淵源的互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)平臺(tái)的客服人員在記者暗訪時(shí)表示，該平臺(tái)近期的理財(cái)產(chǎn)品中，期限為11個(gè)月的源自于房租貸業(yè)務(wù)，12個(gè)月的產(chǎn)品源自于裝修貸業(yè)務(wù)，而期限在1個(gè)月-3個(gè)月的產(chǎn)品源自于贖樓貸業(yè)務(wù)。

記者對(duì)比了該平臺(tái)10月份募集的兩款產(chǎn)品，期限分別為30天和12個(gè)月。記者發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)產(chǎn)品屬于同一個(gè)系列(項(xiàng)目號(hào)碼不同)，項(xiàng)目描述均為“借款人使用資金用于裝修或購買家具家電”。但是，12個(gè)月期限產(chǎn)品的借款用途為家庭裝修，還款來源為個(gè)人收入;而30天期限產(chǎn)品的借款用途為自用，還款來源為房屋買賣中的賣房款。雖然就項(xiàng)目簡(jiǎn)介而言，30天期限理財(cái)產(chǎn)品中沒有明示的贖樓或墊資的表述，但是還款來源確實(shí)引人遐想。此外，該類理財(cái)產(chǎn)品給付投資者的收益率并不算突出，大約在6%左右，但依舊十分受投資者青睞，上述規(guī)模為13萬元的項(xiàng)目，在10秒內(nèi)即被4位投資者認(rèn)購而空;該平臺(tái)另一款類似的短期項(xiàng)目規(guī)模為20萬元，也在3分8秒內(nèi)被“秒殺”。

在另一家平臺(tái)，曾經(jīng)與贖樓貸業(yè)務(wù)相關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品系列已經(jīng)不再詳細(xì)描述項(xiàng)目用途，僅籠統(tǒng)地表示“借款用途為短期資金周轉(zhuǎn)”。但是據(jù)本報(bào)記者觀察，該平臺(tái)9月份推介的總規(guī)模動(dòng)輒達(dá)百萬元的理財(cái)產(chǎn)品的期限大多為30天-50天，能夠在短期內(nèi)完成百萬元的本息還款，借款人的還款來源同樣值得推敲。

月供貸放大杠桿

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，對(duì)于貸款購房者“加杠桿”的現(xiàn)象不僅是集中在首付階段，在貸款購房人完成交易后的每月還款環(huán)節(jié)，也有專門的信貸產(chǎn)品跟進(jìn)放貸，美其名曰月供貸。與低調(diào)的贖樓貸不同，月供貸如今依舊保持著高調(diào)。“我們的月供貸業(yè)務(wù)與多家銀行有合作，要具體看您的情況來判斷哪家銀行能放貸”，某擔(dān)保公司業(yè)務(wù)人員小劉近日在本報(bào)記者暗訪時(shí)表示。

所謂月供貸，是指針對(duì)在銀行按揭買房、買車的客戶或者是已經(jīng)把房產(chǎn)抵押給銀行貸款的客戶提供的信用貸款。這種貸款可以無抵押無擔(dān)保、但利率高于房貸利率，且通常要求“房貸還款半年以上”。不過，“還款半年以上”的要求有時(shí)也被部分中介突破。記者檢索發(fā)現(xiàn)，今年6月底，在某專業(yè)借款網(wǎng)站，有購房人提問稱自己“有一套按揭房，已經(jīng)還款5個(gè)月，能申請(qǐng)?jiān)鹿┵J嗎?”兩位信貸業(yè)務(wù)人員給予其的回答均是可以，其中一位實(shí)名認(rèn)證的業(yè)務(wù)人員甚至表示，“按揭還款一個(gè)月就可以做”。

《證券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，月供貸的貸款額度與月供金額和時(shí)間有關(guān)：月供6個(gè)月最高可以申請(qǐng)?jiān)鹿┙痤~30倍的貸款，月供1年以上，則最高是45倍。同時(shí)，銀行一般對(duì)于月供貸的上限做出了限定，多數(shù)銀行最高為30萬元，部分銀行最高設(shè)定為50萬元。

小劉對(duì)本報(bào)記者表示，月供貸的利率彈性比較大，月息多數(shù)在0.6%-1%之間，折合成年化利率大致在7.2%-12%之間。此外，月供貸的最長(zhǎng)貸款期限通常僅有1年至5年，再結(jié)合其明顯高于房貸的利率來測(cè)算，頂格貸款的借款人短期資金壓力是相當(dāng)大的。

以貸款100萬元、30年期，月供約5000元為例，按照目前房貸審批環(huán)節(jié)的要求——月供最高不超過其月薪的50%來看，貸款人收入在一萬元以上即可。如果其申請(qǐng)三年期10萬元月供貸，等額本息的每月還款超過3300元;如果按照月供的45倍頂格貸款，其每月的還貸壓力將上升至7500元左右，再加上原本的5000元房貸月供，月還貸壓力將上升至12500元左右，而且這種局面要持續(xù)數(shù)年。

“從銀行的初衷來講，月供貸主要是針對(duì)在其他銀行有住房按揭貸款的客戶量身定制的信用貸款業(yè)務(wù)，實(shí)際上是銀行希望‘挖角’其他銀行已經(jīng)審批過的優(yōu)質(zhì)客戶，從而推銷信用貸款業(yè)務(wù)”，銀行業(yè)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“雖然月供貸業(yè)務(wù)屬于信用貸款，無需進(jìn)行房產(chǎn)抵押，但是由于購房人在貸款審批時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了篩查，信用資質(zhì)還是普遍比較好的，而且，銀行對(duì)于月供貸的資金投向是有要求的，主要滿足購房人裝修、培訓(xùn)等消費(fèi)金融需求。”

不過，該人士也坦言，部分擔(dān)保公司業(yè)務(wù)人員為了促成借貸，在推介時(shí)并未主動(dòng)提示資金用途限制和風(fēng)險(xiǎn)。本報(bào)記者注意到，在上述專門的借款平臺(tái)，有業(yè)務(wù)人員甚至建議借款人同時(shí)提交多個(gè)申請(qǐng)或組合申請(qǐng)，以便獲得80萬元-100萬元的合計(jì)借款。