原標(biāo)題：降價(jià)也賣不動(dòng) 二手房業(yè)主心態(tài)崩了

從去年開始，青島不少房東發(fā)現(xiàn)，自己的二手房不好賣了，自己掛出去的房子，連來看房的人都很少。家住李村公園附近一小區(qū)的房東說，自家房子在小區(qū)同戶型的二手房中是掛牌價(jià)最低的，所以中介帶看了90多次，但是“沒有一個(gè)誠心買的”。“二手房難賣”幾乎成了當(dāng)前市場(chǎng)的共識(shí)。房東很焦慮，低于市場(chǎng)價(jià)賣不甘心，若是不肯大幅降價(jià)，二手房就賣不掉。

買方市場(chǎng)下房東很焦慮

浮山后靠近勁松七路一小區(qū)，107平方米的房子掛牌價(jià)從去年的310萬元，一直讓到現(xiàn)在的280萬元。“房東再讓幾萬元也沒問題。”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，這套房子掛牌快一年了，價(jià)格一讓再讓，但還是沒有成交。掛牌量一直在漲，成交量卻一跌再跌。買二手房的在觀望，賣房的卻陷入深深的焦慮。“每天給中介打電話溝通，房源信息輪番掛在十幾個(gè)中介，但一直沒遇到一個(gè)誠心買房的。去年有個(gè)客戶約好了時(shí)間看房，最后這位客戶遲到了1個(gè)多小時(shí)，就是這樣我也愿意等。沒辦法，只要他誠心買，等一天我也愿意。”在市北區(qū)新都心一家中介，記者遇到前來咨詢的宋女士，她告訴記者，房子賣了一年，最多一個(gè)星期中介帶來了15波買家，他們不停地壓價(jià)，但一直沒能成交。

據(jù)貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，在貝殼平臺(tái)掛牌的青島二手房數(shù)量已超過10萬套。而同樣是來自貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前六個(gè)月，青島市一共賣出的二手房只有3.4萬套。從這個(gè)數(shù)據(jù)來看，僅是貝殼一家的掛牌量，就需要將近兩年的時(shí)間來消化。掛牌量為何會(huì)激增?二手房為什么賣不動(dòng)了?

“賣舊買新”成為主力軍

二手房源大量入市，曾有人認(rèn)為是“房住不炒”的理念，讓很多炒房客著急拋售手里的存量房。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實(shí)際情況并非如此。在二手房市場(chǎng)中，有很大一部分業(yè)主的需求是“賣舊買新”。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，其網(wǎng)站超過10萬套的房源中，20年以上的老舊房源占比最高達(dá)42%，兩居室為主力占比為49%。這些房源的所有者都存在改善居住條件的需求，屬于“賣舊買新”群體。而在2004年和2014年前后，大量市民開始購入新房，多年之后他們也集中進(jìn)入換房期。再加上三年疫情對(duì)于市場(chǎng)的影響，也導(dǎo)致了房源集中出現(xiàn)。

房源集中出現(xiàn)，讓買方擁有絕對(duì)的話語權(quán)。“最初我想賣310萬元，可中介說，和我相同戶型的房源掛牌量已超過10套，最低的價(jià)格才280萬元。無奈之下，我也把價(jià)格降到了280萬元。”在浮山后一小區(qū)，正在咨詢的胡先生告訴記者，業(yè)主之間為了盡早出售房源，也會(huì)相互壓價(jià)。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也承認(rèn)，目前對(duì)賣家來說市場(chǎng)的確不友好，“一套房子原本價(jià)格已談到250萬元，但買家非說數(shù)字不好聽，讓賣家再讓5萬元。”

一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，很多買家講了半天價(jià)，最后還是選擇“再看看”，在他們看來，目前市場(chǎng)還處于下跌的狀態(tài)，就算價(jià)格已經(jīng)壓得很低，依然有買貴的風(fēng)險(xiǎn)，所以會(huì)選擇繼續(xù)觀望。長(zhǎng)時(shí)間的觀望又促使賣家繼續(xù)降價(jià)，由此便產(chǎn)生了惡性循環(huán)。

除此之外，隨著李滄、高新區(qū)等新的教育資源高地的崛起，支撐二手房的學(xué)區(qū)資源也變得沒有那么稀缺，在一定程度上導(dǎo)致熱門的學(xué)區(qū)二手房，也不再那么緊俏。

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想要快速出手

不妨考慮“優(yōu)鮮賣”

如何才能快速賣掉自己的舊房呢?“降價(jià)還是目前最好的選擇。”有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人建議，而支持他的理由主要有兩方面，一是從目前的情況來看，新房?jī)r(jià)格目前是穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，二手房不可能獨(dú)善其身。另一方面就是從目前的二手房的庫存來看，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)反轉(zhuǎn)的情形。“我有個(gè)客戶去年只要降10萬元便能成交，但客戶不肯。今年降了30萬元還沒成交。”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“房住不炒”的理念下，人們對(duì)居住品質(zhì)的要求越來越高，過去那種房子普遍保值的情形已經(jīng)有所改變。而二手房最大的優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格，隨著時(shí)間的推移，房子居住品質(zhì)下降，未來價(jià)格會(huì)越來越低，所以如果想出手，最好的辦法還是降低心理預(yù)期。

而針對(duì)賣舊買新的改善群體，有數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下青島二手房平均成交周期在200天，購買新房平均周期為40余天。“賣舊買新”因?yàn)榇嬖诙?、新房時(shí)間差問題，很容易出現(xiàn)舊房沒賣出，新房到期未支付需要繳納違約金的情況。為支持改善型住房需求，6月1日，青島住建局等多部門提出全面推行二手房“帶押過戶”“優(yōu)鮮賣”模式，促進(jìn)“賣舊買新”“賣小換大”。以“優(yōu)鮮賣”為例，“優(yōu)鮮賣”產(chǎn)品打通二手房出售、新房購買的時(shí)間間隔期，并通過保底（舊房未售出、新房定金退還）方式保障購房者認(rèn)購風(fēng)險(xiǎn)，并可在短期內(nèi)幫助購房者成功置換。

觀海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬