原標(biāo)題：樓市政策升級(jí)加碼 新一輪調(diào)整將有利于改變市場(chǎng)預(yù)期

就在前天，中國(guó)人民銀行主要負(fù)責(zé)人宣布，將降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例。具體措施為引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。將全國(guó)層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。降息最直接的影響就是買房成本下降，除此之外對(duì)樓市還有哪些影響？

降利率惠及存量房貸

與以往降利率不同，記者注意到，此次利率下調(diào)主要是針對(duì)存量房貸。所謂存量房貸主要是指已經(jīng)發(fā)放且在貸款期內(nèi)的房貸。幾年前樓市火爆時(shí)期，房貸利率不僅超過(guò)4%，而且曾執(zhí)行過(guò)按比例上浮，不少購(gòu)房者最高利率甚至超過(guò)5.5%。而最近幾次降息，卻只針對(duì)新購(gòu)房者，之前的購(gòu)房者只在去年享受過(guò)一次存量房貸利率下調(diào)。據(jù)中國(guó)人民銀行《2024年二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，目前存量房貸加權(quán)平均利率為4.27%，而青島大部分商業(yè)銀行商業(yè)房貸執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為首套房貸利率3.15%，二套房貸利率3.65%，與新增房貸的利差高達(dá)112個(gè)基點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士指出，此次降低存量房貸利率，說(shuō)明央行有意引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸的利率調(diào)整至與新發(fā)放房貸利率相接近的水平。

對(duì)于此次存量房貸利率下調(diào)，每月可減負(fù)多少？記者算了一筆賬，按照存量房貸加權(quán)平均利率4.27%來(lái)計(jì)算，下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，如以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年還款方式計(jì)算，每月月供減少大約289元，30年可以減少利息支出共9萬(wàn)余元。那么，此次調(diào)整將何時(shí)到位？記者從島城多家銀行機(jī)構(gòu)了解到，“政策落地仍需一定時(shí)間，目前還未有具體措施細(xì)節(jié)。但參考去年首套存量房貸利率調(diào)整，預(yù)計(jì)在一至兩周內(nèi)，各銀行將陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則，并統(tǒng)一在規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成利率下調(diào)工作。”同時(shí)中國(guó)人民銀行表示，“近期會(huì)正式發(fā)布相關(guān)文件。下一步，也在考慮將指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價(jià)機(jī)制，由銀行、客戶雙方基于市場(chǎng)化原則自主協(xié)商進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。”

市場(chǎng)反饋較為積極

面對(duì)此次的利率下調(diào)，市場(chǎng)又是給出了什么樣的回答？“上午消息傳出后，門店有咨詢政策的，但是人數(shù)不多，考慮到從政策到市場(chǎng)反應(yīng)有一定的時(shí)間延遲，可能兩三天后才會(huì)有較多咨詢的客戶。”青島鏈家商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)表示。而很多業(yè)內(nèi)人士都對(duì)此次降息表示樂(lè)觀，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在政策發(fā)布第一時(shí)間表示：“這是歷史非常罕見的降存量房貸的政策，對(duì)購(gòu)房家庭是實(shí)實(shí)在在的利好。此次降低存量房貸利率，實(shí)實(shí)在在為每個(gè)已經(jīng)購(gòu)房的居民家庭朋友減輕月供負(fù)擔(dān)。各地雖然落實(shí)了認(rèn)房不認(rèn)貸的政策，但其實(shí)很多購(gòu)房形態(tài)也還是會(huì)被認(rèn)定為二套房，導(dǎo)致購(gòu)房成本偏高。這次統(tǒng)一了首套房和二套房的房貸首付比例，其實(shí)也是更大力度降低改善型住房需求和增強(qiáng)購(gòu)房能力。”

記者在采訪中了解到，受全國(guó)市場(chǎng)整體影響，青島9月份整體樓市成交數(shù)據(jù)有一定的回落。不過(guò)，從相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)地采訪來(lái)看，到訪量仍保持了一定數(shù)量。相關(guān)銷售人員也表示：“利率政策調(diào)整將會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)積極信號(hào)，不少客戶都提到了利率調(diào)整的話題，預(yù)計(jì)銷量有望在10月份迎來(lái)積極反彈。”

降息有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)

另外，貝殼找房青島站市場(chǎng)負(fù)責(zé)人陳晶則表示，此次利率調(diào)整對(duì)于青島房產(chǎn)市場(chǎng)以及購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生三方面影響。

首先，存量房貸利率下調(diào)，減輕了已購(gòu)房群體還款壓力，提前還貸或急于出售的情況可能減少，在售房源更聚焦，有利于二手房市場(chǎng)高效運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)；其次，二套房最低首付比例降低為15%，減緩了改善置業(yè)群體的購(gòu)房壓力，可以刺激部分改善置業(yè)需求，激發(fā)市場(chǎng)活力；另外，本次調(diào)整降低存款準(zhǔn)備金率和政策利率，加大保障性住房資金支持以及開發(fā)企業(yè)貸款支持。在傳遞房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的信號(hào)的同時(shí)，夯實(shí)了購(gòu)房者、房產(chǎn)從業(yè)者和開發(fā)企業(yè)的信心，對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用。

政策發(fā)布后，青島貝殼合作品牌經(jīng)紀(jì)人接到了部分市民對(duì)于政策細(xì)則及落地情況的咨詢。從貝殼數(shù)據(jù)來(lái)看，政策發(fā)布當(dāng)天，貝殼APP青島城市訪問(wèn)量達(dá)到了近1個(gè)月的峰值，環(huán)比前一天增長(zhǎng)8.8%。政策的具體執(zhí)行細(xì)則及效果，還需要進(jìn)一步觀察和評(píng)估。

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8月樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布

9月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布全國(guó)最新樓市數(shù)據(jù)，其中70城商品住宅銷售價(jià)格下降。8月青島新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，同比下降6.6%，環(huán)比降幅繼續(xù)收窄；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1%，同比下降8.9%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為當(dāng)前價(jià)格底部調(diào)整態(tài)勢(shì)未改。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月青島新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；同比下降6.6%，降幅比上月繼續(xù)擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比來(lái)看，青島新建商品住宅售價(jià)自2023年7月止?jié)q轉(zhuǎn)跌以來(lái)，截至2024年8月已連降14個(gè)月。同比來(lái)看，自2023年12月開始同比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，截至2024年8月，同比現(xiàn)“九連跌”。

二手住宅方面，8月青島二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；同比下降8.9%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)比來(lái)看，從2023年4月重回下跌態(tài)勢(shì)，一直持續(xù)到2024年8月，已連跌17個(gè)月。同比來(lái)看，青島二手住宅售價(jià)同比從2022年4月開始下降，截至2024年8月已連續(xù)下降29個(gè)月。

而從全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看，8月份70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降、同比降幅總體略有擴(kuò)大，其中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅收窄、同比降幅與上月相同。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.5%、0.5%和0.8%，上海上漲0.6%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.7%和0.8%，降幅均比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，降幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。二三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降1.0%和0.9%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

觀海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬