原標(biāo)題：房企推貨節(jié)奏加快 高品質(zhì)項(xiàng)目集中入市

9月青島新建商品房成交6602套 環(huán)比上漲19% 100-160平方米面積段占比最高

9月，青島樓市呈現(xiàn)出量價(jià)齊升的回暖態(tài)勢，市場結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示，9月青島新建商品房成交6602套，成交面積86.74萬平方米，成交金額126.82億元，環(huán)比分別上漲19%、13.0%和33.5%。其中商品住宅成交4486套，成交面積59.55萬平方米，成交金額101.11億元，均價(jià)16977元/平方米，同比基本持平。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，目前改善型需求全面主導(dǎo)市場，核心板塊品質(zhì)項(xiàng)目表現(xiàn)突出，本土龍頭房企憑借穩(wěn)健實(shí)力贏得購房者信任，共同描繪出青島樓市“品質(zhì)為王、分化發(fā)展”的底色。

量價(jià)齊升與結(jié)構(gòu)優(yōu)化并存

順行房屋（青島）咨詢副總經(jīng)理李濟(jì)認(rèn)為，9月青島新房市場的良好表現(xiàn)并非簡單的成交規(guī)模擴(kuò)張，而是伴隨產(chǎn)品升級與需求轉(zhuǎn)型的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，呈現(xiàn)三大核心特征。

成交端量價(jià)雙增，回暖態(tài)勢明確。數(shù)據(jù)顯示，商品房簽約套數(shù)環(huán)比上漲19%，面積與金額分別實(shí)現(xiàn)13.0%和33.5%的環(huán)比增長，“金額漲幅遠(yuǎn)超面積漲幅”的差異特征，印證了市場向中高端化、品質(zhì)化轉(zhuǎn)型的趨勢。商品住宅市場表現(xiàn)更為亮眼，簽約金額環(huán)比增幅達(dá)38.6%，均價(jià)攀升至16977元/平方米，較今年以來均價(jià)高出2856元/平方米。這一變化源于房企9月推貨節(jié)奏加快，尤其是高品質(zhì)改善項(xiàng)目集中入市，有效激活了積壓的購房需求。

需求結(jié)構(gòu)上，改善需求已全面主導(dǎo)市場，產(chǎn)品力成為競爭核心。當(dāng)前市場需求結(jié)構(gòu)已完成從“剛需主導(dǎo)”向“改善引領(lǐng)”的轉(zhuǎn)型，據(jù)統(tǒng)計(jì)，100-160平方米剛改及改善型面積段成交占比高達(dá)63.8%，成為絕對主力。其中100-120平方米剛需改善戶型因兼顧實(shí)用性與經(jīng)濟(jì)性，在多個(gè)板塊成交占比超40%；120-150 平方米品質(zhì)改善戶型則憑借更優(yōu)的空間設(shè)計(jì)，成為中高端客群的首選。這一需求變化推動房企從“規(guī)模競賽”轉(zhuǎn)向“價(jià)值比拼”，大面寬、高得房率、功能復(fù)合的戶型設(shè)計(jì)成為主流，會所、全齡景觀等配套升級也成為新的競爭焦點(diǎn)。

區(qū)域表現(xiàn)上，分化加劇，核心板塊韌性凸顯。不同區(qū)域市場表現(xiàn)呈現(xiàn)明顯差異，形成“熱點(diǎn)板塊領(lǐng)跑、冷門板塊承壓”的格局。從成交量看，西海岸新區(qū)以1446套成交量、20.31萬平方米的成交面積占據(jù)全市34.1%的份額，持續(xù)領(lǐng)跑；城陽區(qū)以787套、10.44萬平方米緊隨其后，占比17.5%；嶗山區(qū)雖成交302套、5.11萬平方米僅占 8.6%，但憑借高端項(xiàng)目拉動成為價(jià)值高地。

熱點(diǎn)區(qū)域聚焦  品質(zhì)房源受捧

9月青島新房市場的板塊熱度與房源成交特征高度匹配，核心板塊憑借精準(zhǔn)定位與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品脫穎而出，成為購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。

四大熱點(diǎn)板塊各領(lǐng)風(fēng)騷，定位差異清晰。嶗山區(qū)作為高端改善核心區(qū)，張村河板塊海信地產(chǎn)海信君璽、璟悅、臻悅“三子星”項(xiàng)目持續(xù)熱銷，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目普遍聚焦140-180平方米高端戶型，均價(jià)保持在4萬元/平方米以上，即將入市的王家村36-1地塊起拍價(jià)22039元/平方米，延續(xù)區(qū)域高端定位。

市北區(qū)老四方板塊則以11.6個(gè)月的短去化周期成為剛需剛改“流速高地”。區(qū)域內(nèi)不僅聚集了海信悅瀾山、中海云境、濱海國際中心等流量熱盤，還有通和悅章、國信和悅、富力海悅學(xué)府等契合住宅新規(guī)要求的品質(zhì)項(xiàng)目，這類樓盤通過優(yōu)化空間設(shè)計(jì)、提升公攤利用效率，實(shí)現(xiàn)得房率的大幅提升，精準(zhǔn)擊中剛需剛改客群對“實(shí)用空間”的核心訴求，進(jìn)一步強(qiáng)化了區(qū)域的市場競爭力。

李滄東部依托生態(tài)優(yōu)勢吸引品質(zhì)改善客群，世園金茂府等項(xiàng)目 120-150平方米戶型成交占比超70%，四季度青特璟譽(yù)、金茂璞逸世園等新項(xiàng)目入市將進(jìn)一步激活區(qū)域需求。

城陽高新區(qū)則以“高端配置 +親民價(jià)格”的組合突圍，9月27日，板塊迎來新項(xiàng)目開盤——中歐金茂錦棠亮相，據(jù)項(xiàng)目銷售海報(bào)顯示，憑借品牌與品質(zhì)優(yōu)勢，項(xiàng)目首開即銷售110套房源，躋身今年青島樓市暢銷榜前列，成為紅島板塊最新“頂流”。

青島房師傅地產(chǎn)咨詢負(fù)責(zé)人李晨表示，目前樓市品質(zhì)房源特征鮮明，創(chuàng)新產(chǎn)品引關(guān)注。從成交數(shù)據(jù)看，受歡迎的房源普遍具備“面積適配、設(shè)計(jì)創(chuàng)新、配套完善”的特點(diǎn)。在面積與戶型上，100-120平方米剛需改善戶型因“性價(jià)比平衡”成為首選，既能滿足三口之家需求，又能控制購房成本；120-150平方米品質(zhì)改善戶型多采用三開間朝南、南北通透設(shè)計(jì)，部分配備步入式衣帽間與獨(dú)立書房，契合改善客群對舒適度的追求。

本土龍頭領(lǐng)跑  穩(wěn)健企業(yè)受青睞

在市場調(diào)整期，購房者對房企的選擇愈發(fā)謹(jǐn)慎，資金穩(wěn)健、交付可靠、口碑良好的企業(yè)成為首選，本土龍頭與穩(wěn)健國企領(lǐng)跑市場。

本土龍頭彰顯實(shí)力，品質(zhì)口碑雙保障。銳理數(shù)據(jù)顯示，海信地產(chǎn)以98.49億元的權(quán)益銷售額登頂房企榜首，權(quán)益金額與總銷售額基本持平，彰顯強(qiáng)大的獨(dú)立開發(fā)能力。旗下海信海德山莊、悅瀾山等項(xiàng)目均保持高去化率，海信張村河板塊多個(gè)項(xiàng)目合計(jì)銷售45.11億元。作為深耕青島的本土龍頭，海信憑借多年品質(zhì)積淀與穩(wěn)健財(cái)務(wù)狀況，受到購房者的青睞，其西海岸金沙灘項(xiàng)目的新一代宅產(chǎn)品更實(shí)現(xiàn)高端市場成功試水。

銀豐地產(chǎn)以59.54億元權(quán)益銷售額位列第二，專注高端市場的“少而精”策略成效顯著。銀豐玖璽城單盤前9月簽約額達(dá)22.34億元，穩(wěn)居住宅項(xiàng)目銷冠，即將推出的三期產(chǎn)品升級增配消息引發(fā)市場廣泛關(guān)注，其在高端配套與品質(zhì)打磨上的堅(jiān)持，贏得高凈值客群認(rèn)可。

穩(wěn)健國企值得信賴，交付保障強(qiáng)公信力。金茂憑借產(chǎn)品創(chuàng)新與穩(wěn)健運(yùn)營，在改善市場占據(jù)重要地位，旗下大云谷·嶗山金茂府、金茂中歐國際城、世園金茂府三大項(xiàng)目分別貢獻(xiàn)8.72億元、8.5億元、7.84億元成交額，形成“三駕馬車”驅(qū)動格局。

中海、保利等央企憑借交付保障在剛需剛改市場表現(xiàn)亮眼。中海寰宇時(shí)代以10.45億元成交額位列全市住宅單盤前列，近期摘得的市北CBD元鼎地塊將為區(qū)域注入新活力。青特置業(yè)以29.71億元權(quán)益銷售額位居前列，即將入市的青特璟譽(yù)項(xiàng)目將豐富李滄東部高品質(zhì)改善產(chǎn)品線，尚未開盤便獲得較高關(guān)注度。

展望四季度，青島新房市場供應(yīng)將進(jìn)一步增加，新都心、東李等板塊多個(gè)新項(xiàng)目將入市，為購房者提供更多選擇。李晨建議，當(dāng)前政策環(huán)境友好，購房成本處于低位，剛需客群可重點(diǎn)關(guān)注老四方、城陽高新區(qū)等板塊的高性價(jià)比項(xiàng)目，優(yōu)先選擇國企或本土龍頭開發(fā)、配套成熟的房源；改善客群可聚焦嶗山、東李的品質(zhì)項(xiàng)目，重點(diǎn)考察房企交付記錄與產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)力。

整體上看，青島樓市已回歸到“品質(zhì)為王、穩(wěn)健為基”的市場邏輯。改善型需求的全面主導(dǎo)，推動市場從“規(guī)模競賽”轉(zhuǎn)向“價(jià)值回歸”；本土龍頭與穩(wěn)健國企的領(lǐng)跑，彰顯了穩(wěn)健經(jīng)營與區(qū)域深耕的重要性。“在這樣的市場環(huán)境下，聚焦定位精準(zhǔn)、產(chǎn)品過硬、房企可靠的項(xiàng)目，成為購房者做出值得托付的置業(yè)決策的關(guān)鍵。”李濟(jì)說。

李鵬飛