近年來，深圳的某些樓盤為了促進房屋銷售打出“購房三年原價回購”的口號，吸引了大批想置業(yè)的市民。精明的開發(fā)商之所以會提出這樣的口號，是因為看好深圳樓市的走向。那么，究竟什么是“房屋回購”，“房屋回購”需要哪些條件，如何才能在利益受到損害時真正實現(xiàn)“房屋回購”呢?懂先生為你一一解密。

房屋回購的背景及現(xiàn)狀

房屋回購在房屋合同中較為常見，雖然這種行為目前沒有法律上的明確依據(jù)，但隨著我國的住房改革走向貨幣化和市場化，房地產(chǎn)的發(fā)展也是一片欣欣向榮。與之相伴的是一系列法律問題也深深困擾著相關從業(yè)人員。

房屋回購是房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)的新事物，在我國，法律對“房產(chǎn)回購”并未作相應的規(guī)定，但在實踐中卻出現(xiàn)了房產(chǎn)回購的現(xiàn)象。受我國社會現(xiàn)狀和傳統(tǒng)文化的影響，房地產(chǎn)買賣向來受到民眾的高度重視，所以在現(xiàn)實實踐當中，有關于房屋回購的法律爭議也常常見諸報端。

1、開發(fā)商同回購房人簽訂，回購條件如開發(fā)商對購房人承諾：購房人購買商品房的，在經(jīng)過多少年以后，由開發(fā)商按一定的投資回報率予以回購;

2、開發(fā)商同貸款人簽訂，回購條件如開發(fā)商對貸款人承諾：當購房人連續(xù)幾個月不能還款，貸款人變賣抵押房屋時，由開發(fā)商予以回購;

3、開發(fā)商同購房人、貸款人三方一起簽訂，回購條件如合同約定：當購房人連續(xù)幾個月不能還款，貸款人要求開發(fā)商對該商品房予以回購，開發(fā)商則按照合同約定予以回購，這種在實踐中比較多見。

房屋回購的分類及相關概念

在現(xiàn)實中房屋回購主要分為由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房人或者政府相關部門與房屋所有權人進行的房屋回購。兩類回購在現(xiàn)實當中在主體和構成條件、特點等方面都有著本質(zhì)的區(qū)別。

房產(chǎn)開發(fā)商與購房者所進行的回購

所謂商品房回購，是指開發(fā)商將自己出售給購房人的商品房(包括期房和現(xiàn)房)予以購回的行為。它在實質(zhì)上是一種是一種新型的買賣關系，是對開發(fā)商已售出的商品房通過再交易行為而使之重新回歸開發(fā)商。

業(yè)主是和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的合同，并在合同中約定當房屋回購的條件具備時開發(fā)商將房屋回購，實踐中業(yè)主與開發(fā)商主要是基于購房人為了預防在無力償還房屋貸款的情況下與開發(fā)商簽訂的回購協(xié)議，以此來堅定購房人購房信心。

在這里，開發(fā)商由原來的賣方變?yōu)橘I方，購房人由原來的買方變?yōu)橘u方，買賣雙方的權利義務關系通過回購合同重新確定。在現(xiàn)實當中，商品房回購的回購合同，在商品房回購主體和回購條件方面，具體可分為三類。

政府部門與房屋所有權人所進行的回購

所謂政府為主體進行的回購，是指在遭遇到重大自然或人為災害或者因政府行政行為所導致的房屋所有權人權益受損的情況下，相關政府部門通過行政行為予以購回的行為。它在實質(zhì)上是一種政府主導的社會保障行為，是對開發(fā)商已售出的商品房通過政府的再交易行為而使之回歸到政府。

在社會保障方面 政府進行房屋回購的相關實踐

在遇到相關社會民生問題時，政府也會通過相應的行政行為進行房屋回購。這類房屋回購與自然災害或者人為事故所引發(fā)的房屋回購，在具體實踐中又有著諸多的不同。這類房屋回購更多地考慮到回購參考房屋修建的時間和戶型、房屋回購的目的、回購的優(yōu)先性等。

在重大自然或人為災害當中，同樣可能出現(xiàn)不同形式的政府房屋回購。

在重大的自然災害當中，政府通常是通過社會保障的方式，進行災后重建工作，如汶川地震，政府所進行的災后重建措施。而在人為所造成的重大安全事故當中所涉及的房屋回購問題，政府部門的工作主要還是安置受難群眾和調(diào)查事故原因，只有確定了事故的責任主體，才會開始談回購問題。

相關專家表示，重大人為災害引發(fā)的房屋回購需要經(jīng)過科學的分析，評估受損的房屋是否還能居住，最后才會決定經(jīng)過修繕后住，還是直接政府回購。

而責任的認定，則是人為災害中政府是否進行房屋回購的最重要因素。如果事故責任主體不是政府一方，而是具體的企事業(yè)單位甚至個人，這其中就會隱含著更多的法律爭議。

在很多時候，購房合同都是和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的合同，如果有在合同中約定回購房屋的條件中有重大安全事故構成回購房屋的條件，依據(jù)合同相對性原理，讓政府來承擔這個責任是不適當?shù)摹５窃谙嚓P的事故中，雖然開發(fā)商并不負有賠償責任，但居民是有權向?qū)е率鹿拾l(fā)生的單位主張賠償?shù)?。這些單位具體包括對事故發(fā)生地負有安全責任、事故發(fā)生后處理不當?shù)膯挝坏取?/p>

業(yè)主如何尋求房屋回購

在自然災害或是人為災害中，受損業(yè)主的索賠也應該遵循一定的合法途徑。受損業(yè)主個人應先將先情況上報到相應的街道、居委會、建委等相關部門，相關部門組織專業(yè)機構進行評估，最后根據(jù)小區(qū)整體價值、小區(qū)所在位置、房屋受損程度等情況判定賠償方式。

受損業(yè)主在維護自己合法權益時，應該注意做好證據(jù)的保留，為以后的索賠做好準備。

其中比較典型的案例有北京市政府對于經(jīng)濟適用房進行的房屋回購。

1998年，北京的經(jīng)濟適用房開始建設，包括回龍觀、天通苑等大型經(jīng)適房社區(qū)基本都是在2008年4月11日之前進行銷售的。北京市住建委表示，對于2008年4月11日之前的老經(jīng)適房無須再先獲得政府放棄回購的許可就能直接出售，同時，將之前和之后購買的經(jīng)適房劃分為老經(jīng)適房和新經(jīng)適房，實行“老房老辦法、新房新辦法”。這就是說，北京政府對2008年4月11日之前簽訂購房合同的“老”經(jīng)適房放棄回購，但保留對于2008年4月11日之后簽訂購房合同的“新”經(jīng)適房的回購權利。

按照該項政策，無論是新房或老房，未滿5年不得上市，確需上市的由區(qū)縣住保部門通過搖號等方式，確定符合條件的購房人按原價購買，或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購。

這個案例顯示，在遇到相關社會民生問題時，政府通過相應的行政行為進行房屋回購。

深圳晚報見習記者 王濤