青島紫檀山高端住宅項目是廣東利海在山東的項目之一，該項目因環(huán)境資源得天獨厚，曾被利海集團寄予厚望。但去年9月該項目卻突然停工，引起外界嘩然。

銷售不力

項目陷入資金困境

紫檀山項目距離青島金沙灘主景區(qū)僅400米。中國房地產(chǎn)報記者在項目現(xiàn)場看到，項目一期的七棟高層住宅樓主體已基本完工，高層建筑旁邊是尚未開工建設(shè)的二期地塊。項目所處位置與濱海金沙灘主景呼應(yīng)，可謂是名副其實的海景房。

據(jù)青島市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，青島紫檀山項目分為兩期，其中一期建設(shè)面積是15萬多平方米，投資3億元左右。一期包括七棟的高層住宅樓和一座四層的超五星級文化精品酒店。項目開發(fā)商為青島金海榮春置業(yè)有限公司。

據(jù)記者了解，2009年8月3日，李愛霞作為甲方、廣東利海集團公司(簡稱廣東利海)作為乙方、青島東海明珠實業(yè)發(fā)展有限公司(簡稱東海明珠)作為丙方、青島金海榮春置業(yè)有限公司(簡稱金海榮春置業(yè))作為丁方簽訂《合作開發(fā)項目合同書》。

其中，李愛霞持有東海明珠公司100%股權(quán)，持有金海榮春公司80.39%股權(quán)，而金海榮春公司是紫檀山項目土地的所有人。李愛霞與利海公司共同出資成立青島紫檀山實業(yè)有限公司(簡稱紫檀山公司);紫檀山公司注冊資本為1.2億元，李愛霞與利海公司各自出資6000萬元;紫檀山公司成立后，李愛霞將其持有的東海明珠100%股權(quán)和金海榮春置業(yè)80.39%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給紫檀山公司。

曾在紫檀山項目工作過的人員坦言，李愛霞引進(jìn)廣東利海合作開發(fā)，也是各有所需，李愛霞看重的是廣東利海的名氣和資金，廣東利?？粗械氖抢類巯妓氐禺a(chǎn)項目擁有極佳位置。

但是，擁有天時地利人和的紫檀山項目，并沒有按照預(yù)期中的火爆熱銷。恰恰相反，項目的運作不利，卻讓其逐漸邁向深淵。最要命的是紫檀山住宅樓盤開盤時，在周邊房價均不過萬元的情況下，貿(mào)然推出了4萬元/平方米的天價，銷售并不理想。隨后，項目又改名為“公元海·紫檀山”，2014年5月11日，紫檀山再次開盤，重新推出1、2、7號住宅，價格大幅縮水，起價15600元/平方米，均價2萬元/平方米。但銷售仍未有改觀，資金回籠陷入困境。

據(jù)青島市商品房備案信息顯示，紫檀山房產(chǎn)預(yù)售證許可預(yù)售521套，自2011年9月1日至今，總共簽約40套房源，其中，住宅樓銷售32套，商業(yè)樓銷售8套，總?cè)セ什蛔?0%。

上述青島建設(shè)部門負(fù)責(zé)人表示，目前該項目公司建筑資質(zhì)已經(jīng)到期了。根據(jù)規(guī)定，建筑資質(zhì)到期后，該企業(yè)公司應(yīng)該進(jìn)行年檢審核，審核內(nèi)容包括辦公場所、資金、人員結(jié)構(gòu)等，是否符合規(guī)定要求;由于紫檀山整體項目停工已久，我們也很難找到項目企業(yè)負(fù)責(zé)人。如果到期不來年檢審核，我們有權(quán)依法決定限售。

關(guān)于紫檀山項目的停工原因，該負(fù)責(zé)人說，青島股東之間因股權(quán)減資、轉(zhuǎn)讓變更發(fā)生糾紛打官司是停工原因之一。最重要的原因很可能是廣東利海集團內(nèi)部出現(xiàn)問題，公章等資料全部被查封，導(dǎo)致工程無法進(jìn)行。

轉(zhuǎn)讓協(xié)議遭毀約

雙方互訴

一位不愿透露姓名的工作人員說，由于紫檀山項目運營、貸款等都是李愛霞一方具體運作，前期貸款到期后，展期續(xù)貸必須由廣東利海繼續(xù)為之擔(dān)保。廣東利海提出要李愛霞減資、轉(zhuǎn)讓股權(quán)。李愛霞則用減資、轉(zhuǎn)讓股權(quán)換取廣東利海的擔(dān)保。

2011年11月26日，李愛霞同意廣東利海提出的減資和股權(quán)轉(zhuǎn)讓《協(xié)議書》。事后，李愛霞反悔，要求撤回承諾，因此引發(fā)雙方產(chǎn)生矛盾，相互起訴對方。

更為戲劇的是，2013年7月3日，李愛霞與廣東利海集團有限公司，在同一天，均向廣州市中級人民法院起訴對方。

所不同的是，李愛霞訴廣東利海公司合同糾紛一案，李愛霞請求撤銷與廣東利海公司于2011年11月26日簽訂的《協(xié)議書》中的部分內(nèi)容(理由是該減資協(xié)議不是出于本意，而是被廣東利海公司脅迫所簽訂)等。

廣東利海公司訴李愛霞、紫檀山公司請求變更公司登記糾紛一案，請求李愛霞繼續(xù)履行雙方于2011年11月26日簽訂的《協(xié)議書》中關(guān)于減資的約定;將紫檀山公司的注冊資本變更為6652.25萬元，并將李愛霞持有紫檀山公司的股份比例變更為9.805%(對應(yīng)的出資額為652.25萬元)，利海公司持有紫檀山公司的股份比例變更為90.195%(對應(yīng)的出資額為6000萬元)等。

上述兩起案件，根據(jù)判決書判定，李愛霞均以敗訴或部分?jǐn)≡V而告終，李愛霞不服上述判決，已向最高人民法院提起上訴。

知情人透露，雙方發(fā)生糾紛后，為預(yù)防李愛霞對紫檀山房產(chǎn)繼續(xù)銷售，廣東利海向青島市中級人民法院申請財產(chǎn)保全，青島中院把該樓盤全部查封了。廣東利?，F(xiàn)在已經(jīng)撤銷申請。

事實上，根據(jù)雙方減資、變更股權(quán)《協(xié)議書》爭議引起訴訟，除李愛霞所訴理由外，股權(quán)減資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，須交稅金約1個億。根據(jù)協(xié)議，廣東利海又不承擔(dān)，李愛霞承擔(dān)卻有困難，所以，李愛霞一直遲遲不予辦理股權(quán)變更登記。

中國房地產(chǎn)報記者通過多方關(guān)系與李愛霞、廣東利海取得聯(lián)系，李愛霞通過中間人表示，與廣東利海事宜并未了斷，雙方也正在商談廣東利海退出問題，暫不想接受媒體采訪。廣東利海方面則未予回應(yīng)。

【延伸報道】

與“門口野蠻人”擦身而過

利海集團糾紛始末

“對賭協(xié)議”、“8 億美元巨額融資”、“上市失敗”、“資產(chǎn)轉(zhuǎn)移”各種情節(jié)都貫穿其中。而圍繞廣東利海集團上市融資簽署的“對賭協(xié)議”，也讓謝海榆損失慘重。

•中房報記者 賈俊杰 青島報道

在一系列的官司和糾紛之后，謝海榆終于重新?lián)碛辛藦V東利海集團有限公司(下稱“廣東利海”)的控制權(quán)。

整個事件如同一步跌宕起伏的商戰(zhàn)片。“對賭協(xié)議”、“8億美元巨額融資”、“上市失敗”、“資產(chǎn)轉(zhuǎn)移”各種情節(jié)都貫穿其中。而圍繞廣東利海集團上市融資簽署的“對賭協(xié)議”，也讓謝海榆損失慘重，至今仍在地產(chǎn)開發(fā)資金上捉襟見肘。

引入“門口野蠻人”

一個多月前，鄭州市房管局遭遇了一次嚴(yán)重群體事件，眾多業(yè)主將鄭州市房管局圍住，致使鄭州市房管局4天不能辦公，此次事件的業(yè)主全部來自廣州利海公司的鄭州地產(chǎn)項目。該事件也將廣州利海公司推上風(fēng)口浪尖。

利海集團與保利集團只有一字之差，而事實上，兩家公司也頗有淵源?！?992年，廣東利海公司成立時，該公司是保利集團的一員，公司以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)。2004年，廣東利海集團成為獨立的集團公司，其主營業(yè)務(wù)仍是房地產(chǎn)，目前主營業(yè)務(wù)包括城市運營、農(nóng)業(yè)科技、生態(tài)旅游、綠色地產(chǎn)、文化傳媒、有色金屬資源等板塊。公司實際控制人為廣東利海集團董事長謝海榆，謝海榆同時還是上市企業(yè)香港成報傳媒集團和利海資源國際控股有限公司的大股東。

如果從廣東利海公司成立的時間算起，這家公司已擁有20多年的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗。但謝海榆控制的公司卻在近兩年持續(xù)遭遇企業(yè)危機，包括其各地項目因停工欠薪導(dǎo)致的維權(quán)事件。據(jù)其他媒體報道，謝海榆控制的廣州利海公司僅鄭州的三個停工項目，就涉及近3000戶業(yè)主;而青島、長沙項目還長期拖欠工程款，其中長沙項目拖欠施工單位工程款過億元，涉及超過千名業(yè)主及認(rèn)籌客戶。今年10月末發(fā)生在鄭州市房管局的業(yè)主維權(quán)事件，正是由于廣州利海公司鄭州項目停工引起。

謝海榆的公司在各地項目出現(xiàn)一系列停工和欠款事件，令外界頗為不解。因為在2014年之前，廣東利海集團還是負(fù)債率良好的企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，2012年12月31日，廣東利海集團總資產(chǎn)124.97億元(其中流動資產(chǎn)114.15億元)，凈資產(chǎn)79.3億元，資產(chǎn)負(fù)債率36.48%。2013年12月31日，廣東利海集團(合并報表)總資產(chǎn)138億元，凈資產(chǎn)83.1億元，資產(chǎn)負(fù)債率為39.8%，2013年營業(yè)收入為40.8億元。

廣州利海公司陷入停工欠薪困境同時，一場有關(guān)謝海榆的官司又蹊蹺出現(xiàn)。2013年，香港紀(jì)海有限公司(PACIFIC SEA LIMITED)向河南省鄭州市中級人民法院提交控訴書，起訴了利海集團控制人謝海榆。據(jù)知情人士透露，在謝海榆遭到起訴期間，涉及公司高層管理權(quán)的內(nèi)部斗爭也影響了集團的經(jīng)營運作，以致資金鏈緊張，并造成多地地產(chǎn)項目出現(xiàn)問題。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，香港紀(jì)海只是謝海榆控股的一家海外注冊公司。該公司如何成為了廣東利海的控股公司，并且起訴謝海榆?

據(jù)上述知情人士透露，謝海榆原本計劃將廣東利海集團運作上市。在這個過程中，謝海榆把黑石集團、摩根大通等金融機構(gòu)引進(jìn)為戰(zhàn)略投資伙伴。其中，黑石集團、摩根大通作為風(fēng)險投資者，為利海集團融資8億美元，并與謝海榆簽署了對賭協(xié)議，該協(xié)議約定，若廣東利海集團最終未能上市，則謝海榆在相關(guān)企業(yè)的股權(quán)歸對方。

對賭失敗

結(jié)果，謝海榆經(jīng)過多方努力，最終還是沒能完成廣東利海集團的整體上市。謝海榆所持有的香港成報、香港紀(jì)海、利海資源等全部股權(quán)就此變更為黑石集團、摩根大通所有。

“謝海榆喪失了對香港紀(jì)海的控股權(quán)之后，黑石集團、摩根大通委托陳浩然負(fù)責(zé)香港紀(jì)海所有事宜，并委托陳浩然追繳廣東利海及其旗下公司的所屬資產(chǎn)。在此之前，為了使得廣東利海享有外商投資優(yōu)惠政策，謝海榆在海外成立了香港紀(jì)海，并以香港紀(jì)?？毓蓮V東利海。”上述知情人士說。

公開信息中，2012年11月22日，香港紀(jì)海有限公司依法免除了全資子公司廣東利海集團有限公司董事長謝海榆之職務(wù)，其也不再擔(dān)任廣東利海的法定代表人。“香港紀(jì)海與謝海榆的糾紛，實際上是黑石集團和摩根大通在追繳謝海榆的資產(chǎn)。”上述知情人士說。

2013年5月15日，利海資源發(fā)布公告，公司接獲香港高等法院訴訟函件，Pacific Sea Limited 為原告，而公司持股19.39%的主要股東謝海榆為被告。同時，香港高院于5月14日發(fā)出瑪瑞瓦禁制令，所謂瑪瑞瓦禁令是英國法院采用一種訴訟保全措施，既原告在擔(dān)心被告可能將其財產(chǎn)轉(zhuǎn)移出法院管轄范圍以外時，可以申請法院發(fā)出該禁令，禁止原告將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

該禁令發(fā)出后，法院禁止謝海榆出售或買賣于香港最高價值2.447億元人民幣(約3.098億港元)的資產(chǎn)，或注銷該等資產(chǎn)的價值，特別是持有的利海資源9.946億股。2013年3月，謝海榆以專注其他個人業(yè)務(wù)為由辭任利海集團旗下上市公司利海資源國際執(zhí)行董事及主席職務(wù)。2013年5月，成報傳媒(08010.HK)公布，謝海榆因需要處理其他業(yè)務(wù)而辭任公司執(zhí)行董事。

據(jù)該知情人透露，盡管謝海榆對其多數(shù)相關(guān)企業(yè)的股權(quán)已失去控制。“但對于廣東利海及其旗下的所有資產(chǎn)的變更，謝海榆并不配合，不但不進(jìn)行相關(guān)公章移交和股權(quán)資產(chǎn)變更登記。謝海榆還把廣東利海資產(chǎn)全部轉(zhuǎn)移，登記到廣州利海公司名下。”而廣州利海是仍處于謝海榆控制下的另一家公司。由此，才有了香港紀(jì)海與廣東利海一系列的訴訟發(fā)生，包括廣州、長沙、鄭州等地的訴訟。

“青島紫檀山項目中廣東利海只占50%股權(quán)，因控股權(quán)雙方共有，任何一方不同意變更，股權(quán)無法變更。經(jīng)過多次溝通后，香港紀(jì)海公司發(fā)聲明表示，青島紫檀山項目資產(chǎn)不包括在追繳范圍內(nèi)。因此青島項目仍然屬于謝海榆。”上述知情人士透露。“謝海榆與陳浩然在青島發(fā)生了極其不愉快的事后，現(xiàn)雙方已經(jīng)和解，香港紀(jì)海也分別撤銷了對廣東利海及謝海榆的訴訟。”

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，在 2014年9月，香港紀(jì)海公司提出撤銷對謝海榆的控訴后，謝海榆重新成為廣東利海的控制人。

對于各地停工項目如何處置及利海集團糾紛等問題，記者曾聯(lián)系廣東利海集團，但對方未予回復(fù)。