在青島發(fā)展的過程中，隨著城市格局的不斷東移西進北擴，城市腹地——市北、李滄兩個區(qū)域相繼浮出水面。特別是曾經(jīng)作為青島工業(yè)文明發(fā)源地的老四方和李滄區(qū)，在新一輪的區(qū)劃整改后出現(xiàn)了 “大動作”：不利于城市發(fā)展的老企業(yè)、老廠房相繼撤離主城區(qū)、騰空后的大片土地上重建起生態(tài)宜居的新住宅區(qū);曾經(jīng)荒涼的老村莊也被改造成為時尚生活新領(lǐng)地。

與市南、嶗山兩個區(qū)域相比，近年來，隨著剛性需求逐漸成為房地產(chǎn)市場主力軍，價格相對較低的市北和李滄逐漸成為青島樓市的主戰(zhàn)場。

市北區(qū)：樓市供應(yīng)主力軍

在青島房地產(chǎn)發(fā)展歷史上，無論是浮山后區(qū)域的華麗蝶變，還是海泊人家買房就像買大白菜，在實現(xiàn)青島市民“住有所居”的夢想中，市北區(qū)發(fā)揮了極其重要的作用。

但是，隨著土地資源的逐漸減少，近年來，在房地產(chǎn)市場發(fā)展上，市北區(qū)也開始呈現(xiàn)出捉襟見肘的尷尬局面，很長一段時間以來，市北區(qū)成為青島樓市的被冷落地帶。2012年12月，根據(jù)新的行政區(qū)劃調(diào)整，以原市北區(qū)、四方區(qū)的行政區(qū)域設(shè)立新的青島市市北區(qū)，自此，市北區(qū)有了更廣闊的發(fā)展空間。

毋庸置疑，在青島樓市15年的發(fā)展過程中，隨著城市交通規(guī)劃等各種配套設(shè)施的逐漸完善，許多新興片區(qū)從最開始的不被人們看好，到現(xiàn)如今成為青島的城市副中心，這其中浮山后的變化尤為明顯，可以說是在所有新興片區(qū)中脫穎而出，不知不覺間成了青島的“新晉富人區(qū)”。

回顧這片曾經(jīng)被青島人稱為“寧要山前一片瓦，不要山后一間房”的浮山后，十幾年前還作為福利分房的片區(qū)，當時人們“不情愿”入駐。那時浮山后沒有便捷的交通;沒有知名的商超;也沒有良好的醫(yī)療配套，人們對此區(qū)域都是“避之不及”，而如今，浮山后區(qū)域樓市價格已經(jīng)成為除市南嶗山之外的“第三高”。

除了浮山后區(qū)域外，老四方片區(qū)的“新都心”和“濱海新區(qū)”也都是近年來新興板塊的突出代表，如今這兩大片區(qū)已經(jīng)成為市北區(qū)發(fā)展規(guī)劃的重中之重。

以新都心為例，這片曾經(jīng)被叫做雙山保爾舊村片區(qū)的地方，2009年發(fā)生了劃時代的變化。曾經(jīng)的新都心，舊村落、殯儀館、看守所是這個區(qū)域擁有的全部，而現(xiàn)在，在舊村片區(qū)上綻放開來的新都心，區(qū)域內(nèi)新盤此起彼伏、樓密如針，“居住區(qū)模式”立現(xiàn)，并且比肩浮山后片區(qū)，成為“青島第一大居住區(qū)”的“候選人”。

如果說2010年，新都心在地產(chǎn)大鱷們的帶領(lǐng)下開始嘗試新區(qū)建設(shè)，那么2012年底青島市行政區(qū)劃調(diào)整，則成為其發(fā)展的最大契機。新都心所在的原老四方區(qū)撤銷并入市北區(qū)，以原市北區(qū)、四方區(qū)的行政區(qū)域為新的市北區(qū)的行政區(qū)域，新市北區(qū)由此誕生，新都心從四方轄區(qū)一躍成為市北東部新區(qū)。

如今的新都心，發(fā)展的速度已抹去了舊時的痕跡。作為最早入駐新都心的地產(chǎn)大鱷，在這一片區(qū)萬科地產(chǎn)項目已經(jīng)發(fā)展成了霸主，規(guī)模宏大的萬科城位于新都心醒目位置，與萬科藍山并肩，最早建設(shè)最早投入使用，如今都有了較高的入住率;此外還有中海清江華府、海信淮安郡、鴻仕雅居等項目環(huán)繞四周，居住氛圍非常濃郁。不僅如此，這片被青島人譽為轉(zhuǎn)型最成功的片區(qū)上，還有不少新項目正在如火如荼的施工中。

李滄區(qū)：剛需一族看過來

從2011年開始，成片的舊村改造讓李滄商圈和東李板塊成為青島樓市發(fā)展的“領(lǐng)頭軍”，

實現(xiàn)了從“城鄉(xiāng)結(jié)合部”到“剛需圣地”的轉(zhuǎn)變。數(shù)一數(shù)二的李滄商圈、大熱的東李世園生態(tài)住區(qū)以及日新月異的李滄西部交通商務(wù)區(qū)……一個華麗蝶變的新李滄綻放在世人眼前。

1994年，李村被從嶗山區(qū)“揪”出來，與老滄口合并成為李滄區(qū)。“臟、亂、差”且“土的掉渣兒”成為人們對李滄的印象，說起買房更不會想到這里。

如今，中心商圈的體量短短兩年時間幾乎要趕超臺東，加之近來正開通試運行的地鐵3號線北段，李滄中部的地下商業(yè)也在大肆擴容......商業(yè)發(fā)展的突飛猛進讓地產(chǎn)大鱷嗅到了商機。

在主城區(qū)房價不斷發(fā)酵時，李滄區(qū)成了最大的價格洼地，一時之間，一棟棟嶄新的高層拔地而起，中海、保利、海爾、海信等地產(chǎn)巨頭紛紛進駐，剛需集中北上，房價從幾年前不足萬元到現(xiàn)如今“破萬”，施工塔吊及地鐵圍擋都彰顯著這一片區(qū)未來的發(fā)展規(guī)模，“李村”已經(jīng)褪去“村鎮(zhèn)”的外衣，轉(zhuǎn)變?yōu)橹耸挚蔁岬闹行某菂^(qū)。

不僅如此，隨著世園會的舉辦，東李也成為李滄樓市的另一大新生力量。“世園效應(yīng)”帶來的是大批房企的進駐以及房價的瘋狂上漲，但很快，世園會閉幕后東李瞬間陷入“消沉期”，修葺一新的世園大道、金水路等主干道車輛罕至，與世園會期間的水泄不通形成鮮明對比。除此之外，由于舊村大面積改造且新建住宅量不斷攀升，老居民走了新居民還未搬進來的情況，讓東李片區(qū)顯得冷冷清清。加之住宅發(fā)展過快而被忽略的商業(yè)配套，“后世園時代”讓很多置業(yè)者開始質(zhì)疑東李的高房價及發(fā)展前景。2015年初，世園會重新調(diào)整后再度“開張”，世園生態(tài)新區(qū)又“火了起來”，卓越、和達、海爾等房企巨頭也開始如火如荼的動工建設(shè)。

世園會的舉辦帶火了東李生態(tài)居住區(qū)，而火車北站則讓交通商務(wù)區(qū)的發(fā)展上了一個新臺階。隨著青島老工業(yè)“退市入園”戰(zhàn)略的實施，那些曾經(jīng)帶給滄口巨大經(jīng)濟效益的同時又造成環(huán)境負擔的老企業(yè)們搬走了，以火車北站為圓心的片區(qū)上規(guī)劃出新的交通商務(wù)區(qū)。

從2013年底規(guī)劃出臺至今，僅用不到2年的時間，老滄口就實現(xiàn)“大變臉”。北客站安置區(qū)高樓林立，帶著近萬戶回遷居民們率先進入交通商務(wù)區(qū)“蝶變”的新時代。同時，南方地產(chǎn)大鱷越秀商品房拔地而起也吸引不少新市民入住，coco藍光蜜城、綠地香頌、保利中央公園等一系列大鱷樓盤紛紛建起來，均價不過萬的價值洼地吸引著越來越多的剛需“看過來”。即將通車的青島地鐵3號線也將最先惠及交通商務(wù)區(qū)。交通的發(fā)展、樓市的變遷都預示著一個嶄新的交通商務(wù)區(qū)冉冉升起。

本報記者 鞠培霞