買房簽合同幾乎是所有購(gòu)房者都要經(jīng)歷的過程,合同既是購(gòu)房者購(gòu)房憑證,也是未來購(gòu)房者維權(quán)的法律依據(jù)。市場(chǎng)上存在很多關(guān)于房產(chǎn)的糾紛,為達(dá)成成交,有時(shí)置業(yè)顧問會(huì)對(duì)購(gòu)房者做出很多承諾,很多人是因?yàn)檫@些承諾才掏錢買房。但是這些承諾如果寫不進(jìn)合同,就僅僅是過眼云煙。

購(gòu)房合同為統(tǒng)一模板內(nèi)文難修改

買房合同簽訂流程其實(shí)非常簡(jiǎn)單,購(gòu)房者繳納完首付之后,開發(fā)公司給予購(gòu)房者一個(gè)購(gòu)房憑證或者紙質(zhì)合同,購(gòu)房者到銀行驗(yàn)證完個(gè)人征信后,開發(fā)商則會(huì)同購(gòu)房者簽訂網(wǎng)簽合同,購(gòu)房者憑借網(wǎng)簽合同和首付繳納的收據(jù)到銀行辦理貸款,自此一個(gè)購(gòu)房合同簽訂完畢了。

很多購(gòu)房者在填寫購(gòu)房合同時(shí),會(huì)對(duì)里面的部分條款產(chǎn)生異議,想進(jìn)行細(xì)節(jié)上的修改。通常此時(shí)置業(yè)顧問會(huì)告知,此份合同是不能修改的,購(gòu)房者唯一能做的就是簽字、按手印。但是又有多少購(gòu)房者能認(rèn)真的讀懂合同呢?合同又是否能修改呢?針對(duì)這個(gè)問題記者采訪了地產(chǎn)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)人解釋:“一般的購(gòu)房合同都是經(jīng)過房管局審核通過的,在項(xiàng)目開始運(yùn)作之前,開發(fā)企業(yè)就得將合同及合同附件的內(nèi)容交給房管局的監(jiān)管部門進(jìn)行審閱,當(dāng)審閱通過后就可生效。但在合同簽訂的過程當(dāng)中是不能夠?qū)锩娴臈l款進(jìn)行修改的,購(gòu)房合同簽訂的基礎(chǔ)不是建立在雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上,所以沒有修改空間的。”

記者又進(jìn)一步了解到,購(gòu)房者在繳納首付款之后與網(wǎng)簽之前其實(shí)還存在多簽一份合同的情況。在無法確認(rèn)購(gòu)房者貸款是否能通過的前提下,開發(fā)企業(yè)收下首付款之后都會(huì)和購(gòu)房者簽訂一份開發(fā)商自己的內(nèi)部合同。這份合同通常不受法律保護(hù),只是對(duì)購(gòu)房者繳納首付款提供文字上的證明而已。此時(shí)一旦發(fā)生糾紛,購(gòu)房者的權(quán)益是無法受到國(guó)家保護(hù)的,因?yàn)榇朔輧?nèi)部合同在簽訂的時(shí)候就已經(jīng)不符合法律規(guī)定。當(dāng)購(gòu)房者確定可以貸款之后,開發(fā)商會(huì)將之前和購(gòu)房者簽訂的內(nèi)部合同收回,此時(shí)會(huì)給購(gòu)房者一份具有法律效力的網(wǎng)簽合同,這份才是購(gòu)房者手中最終的合同。

說得再好合同里沒有也白搭

一個(gè)好的置業(yè)顧問,不僅是銷售能手,更是一位心理咨詢師。通過簡(jiǎn)單幾句話,就可以大體知道來訪者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、購(gòu)房需求和此單的成交概率,所以很多置業(yè)顧問話都會(huì)講到你的心坎里,你高高興興的就把房子給買了。但是置業(yè)顧問的很多說辭都是不會(huì)體現(xiàn)在購(gòu)房合同里的,比如說交房時(shí)間、后期的物業(yè)管理、學(xué)校配套等等,所以在購(gòu)房時(shí),不要把置業(yè)顧問的話理所當(dāng)然的就當(dāng)成合同里的某個(gè)條款,在簽訂合同的時(shí)候要多留意合同里是否有置業(yè)顧問當(dāng)初向你承諾的那些事情,如果確定合同中不會(huì)體現(xiàn),那您就得多留個(gè)心眼了,房子到底買還是不買。

濟(jì)南就出現(xiàn)過這種事情,很多樓盤都號(hào)稱自己是學(xué)區(qū)房,家長(zhǎng)也是為了孩子可以方便上學(xué)才買學(xué)區(qū)房,置業(yè)顧問當(dāng)初的承諾也十分合心意。但是一旦簽訂好合同,家長(zhǎng)開始著手孩子上學(xué)的事情時(shí)麻煩就來了,或者規(guī)定小區(qū)中哪幾個(gè)樓沒有上學(xué)資格、或者必須持有房產(chǎn)證才可上學(xué)、或者學(xué)校的配套不足需要到轄區(qū)內(nèi)其他學(xué)校就讀等等。雖然開發(fā)商存有欺瞞和哄騙的嫌疑,但是有些購(gòu)房合同中沒有標(biāo)明孩子就一定可以上社區(qū)學(xué)校,也沒有標(biāo)明買賣雙方就孩子上學(xué)所需要哪些證件等作出說明等,所以這都給開發(fā)商逃脫責(zé)任留下了空間。

所以購(gòu)房者在購(gòu)房以前和在簽訂購(gòu)房合同時(shí),一定要多準(zhǔn)備一些對(duì)自己有力的證據(jù),這樣一旦未來發(fā)生糾紛,購(gòu)房者還可以進(jìn)行自我維權(quán),保護(hù)好自己的權(quán)利。

小心“自行約定”有貓膩

有過買房經(jīng)驗(yàn)的都知道,在簽訂合同的時(shí)候通常置業(yè)顧問都會(huì)催促你抓緊時(shí)間簽字,當(dāng)你細(xì)看條款的時(shí)候,置業(yè)顧問也會(huì)說條款都不用看,也不能修改,你只需要簽字蓋章。雖然購(gòu)房合同是經(jīng)過房管局審核的統(tǒng)一模板,但是在附件中或許會(huì)存在你沒注意到的霸王條款。

市民王女士就遭遇過霸王條款的事情,當(dāng)初購(gòu)買的是期房,面積為113平米。但是當(dāng)交房的時(shí)候開發(fā)商卻說再補(bǔ)交一部分房款之后才能拿到鑰匙,開發(fā)商的依據(jù)是房屋實(shí)際面積為121平,超出原購(gòu)房面積8平米。這樣一來王女士就要多支出房款和契稅等費(fèi)用合計(jì)7萬余元,王女士當(dāng)場(chǎng)就拿出了購(gòu)房合同,翻到了“面積確認(rèn)及面積差異處理”一頁,上面明確標(biāo)明商品房交付后,若產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異,誤差在3%以內(nèi)部分的房款由買受人補(bǔ)足,超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)。王女士根據(jù)這一條款要求對(duì)方承擔(dān)相應(yīng)義務(wù),不料對(duì)方以緊接著的“雙方自行約定”中的一條“產(chǎn)權(quán)登記面積以有關(guān)部門核定為準(zhǔn)”,推脫合同面積與實(shí)際面積不符是簽訂合同時(shí)公司以外人員核定錯(cuò)誤導(dǎo)致,與公司無關(guān),因此不負(fù)任何責(zé)任。王女士找到房屋清單,根據(jù)圖紙重新測(cè)繪了面積的確是121平米,通過相關(guān)部門得知,開發(fā)商在和她簽訂購(gòu)房合同以前就已經(jīng)有了121平米的測(cè)繪結(jié)果,開發(fā)企業(yè)完全在欺瞞消費(fèi)者,通過到工商部門的投訴,最終事情得到了圓滿的解決。

法律知識(shí)缺乏,使得購(gòu)房者根本讀不懂合同里的條款。一份正規(guī)的購(gòu)房合同幾乎都在20頁左右,任何一個(gè)普通人都難以在較短的時(shí)間里,讀懂讀透里面的具體細(xì)則,所以在簽訂合同的時(shí)候購(gòu)房者基本都屬于被動(dòng)方。

記者還了解到,購(gòu)房合同在售樓處都是應(yīng)該進(jìn)行公示的,跟開發(fā)商在售樓處公示五證一樣,但是經(jīng)過多家售樓處的走訪,記者發(fā)現(xiàn)很多售樓處都沒有將合同進(jìn)行公示,并且如果購(gòu)房者在沒有交納首付款的前提下,根本就看不到購(gòu)房合同。一位開發(fā)公司的管理人員對(duì)記者說:“不交錢看不到合同雖然沒有明文規(guī)定,但是已經(jīng)成為行內(nèi)的潛規(guī)則了。雖然是范本合同,但是在附加條款上每個(gè)售樓處還是不一樣的,如果被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手知道合同細(xì)節(jié)的話有可能會(huì)被模仿,所以只有在交款之后確定是我們的業(yè)主了,才能夠看到合同。”為此記者致電多個(gè)地產(chǎn)公司,均被告知合同是不會(huì)隨意給購(gòu)房者看的,只有在辦理完網(wǎng)簽之后才能拿到正式合同。

霸王條款的九個(gè)“馬甲”

霸王條款一:擅自延長(zhǎng)備案時(shí)間

霸王條款二:公共收益被占有

霸王條款三:違約責(zé)任不對(duì)等

霸王條款四:買方無權(quán)調(diào)整合同

霸王條款五:延期交房都可免責(zé)

霸王條款六:未及時(shí)簽合同只是買方責(zé)任

霸王條款七:買方無權(quán)選擇物業(yè)

霸王條款八:銷售廣告可能有假

霸王條款九:指定貸款銀行

九大購(gòu)房陷阱

一、認(rèn)購(gòu)定金難歸還

二、單方擴(kuò)大解約權(quán)

三、減免責(zé)任巧設(shè)計(jì)

四、模糊標(biāo)的好圈錢

五、違約責(zé)任不對(duì)等

六、面積誤差設(shè)陷阱

七、一房二賣搞欺詐

八、虛假宣傳不負(fù)責(zé)

九、購(gòu)房簽約先交錢