2016年1月轉(zhuǎn)眼已過去近半，2015年土地市場成交情況仍歷歷在目：受2014 年房地產(chǎn)市場進入寒冬、高庫存壓力及土地交易向網(wǎng)上招拍掛轉(zhuǎn)型等因素影響，全年商住用地供應(yīng)量和成交量進入低潮，創(chuàng)下自2010年以來的新低。主城區(qū)方面，競爭日趨“白熱化”，開發(fā)商拿地毫不手軟，郊區(qū)市方面，仍是全市土地供銷的主力。

盡管2015年房地產(chǎn)市場成交 “火熱”，新建商品住房銷售周期進一步回歸正常合理區(qū)間，但庫存仍在高位運行，加之從中央到地方定下2016年房地產(chǎn)“去庫存”的主基調(diào)，在這一形勢下，預(yù)計2016年青島市土地供應(yīng)仍將繼續(xù)從緊，青西新區(qū)、即墨等重點規(guī)劃開發(fā)的新城區(qū)仍將唱主角。

“去庫存”是主基調(diào)土地供應(yīng)繼續(xù)從嚴(yán)

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，2015年青島市新增166宗商住地塊，環(huán)比2014年的540宗跌了近7成，占地面積一共8609.58畝，環(huán)比跌了70.67%;總共成交222宗商住用地，環(huán)比跌了45.9%，成交面積10222.35畝，環(huán)比跌了55.08%，成交總金額263.3億元。

從成交區(qū)域看，郊區(qū)市頻繁大面積出讓土地，尤其是晉身為國家級經(jīng)濟新區(qū)的青西新區(qū)更是奪得全年土地成交榜首，而主城區(qū)除了市北區(qū)外其他各區(qū)土地供應(yīng)表現(xiàn)冷清。

可見，在2012-2014年大批量土地供應(yīng)后，青島2015年土地市場進入低潮，受2014年房地產(chǎn)市場的冷清表現(xiàn)、商品房庫存壓力明顯以及現(xiàn)有開發(fā)地塊飽和等諸多因素影響，2015年土地供應(yīng)明顯減緩，成交量同樣大幅銳減，出讓金大幅下降。

其實，2015年從中央到地方在給房地產(chǎn)市場定下“去庫存”的主基調(diào)后，就意味著在土地供應(yīng)端將進行嚴(yán)格把控，以期從源頭上減少庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

2015年11月10日起，中央強調(diào)“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”，定調(diào)2016年房地產(chǎn)市場基調(diào)。2016年1月7日，在全國國土資源工作會議上，關(guān)于去庫存方面，將綜合考慮房地產(chǎn)去庫存和加快農(nóng)民工市民化進程，實施有保有壓的用地政策。這一系列政策意味著，雖然青島 2015年新建商品住宅銷售周期下降，進一步回歸正常合理區(qū)間，但受全市商品房庫存仍在高位運行等因素影響，2016年青島市土地供應(yīng)仍將延續(xù)上一年的從嚴(yán)基調(diào)。青島銳理數(shù)據(jù)預(yù)計，由于土地財政經(jīng)過2015年一年的緊縮，2016年可能會有小幅放松。

郊區(qū)土地供應(yīng)為主主城區(qū)略有增加

2016年1月份剛過近半，粗略統(tǒng)計將有幾十宗商住用地入市待售，目前已經(jīng)結(jié)束的三場網(wǎng)上招拍掛都是郊區(qū)供應(yīng)的土地。其中，1月6日上午今年首宗地塊招拍掛，位于城陽區(qū)城陽街道的一宗超8.7萬平方米的住宅用地，被青島銀盛泰以1093元/平方米的底價攬獲;1月11日上午，位于高新區(qū)的四宗商住用地集中網(wǎng)拍，總凈用地面積超過14萬平方米，兩塊為純住宅用地，兩塊為住宅、商服用地，全部被中國金茂攬獲，預(yù)計將作為中歐國際城項目的后續(xù)開發(fā)用地;1月12日上午，黃島區(qū)7幅地塊批量入市全部底價成交，其中6宗文體娛樂用地被萬達(dá)攬獲。

從上述土地交易情況可以看出，青西新區(qū)、即墨、高新區(qū)等郊區(qū)市仍將是2016年土地市場供應(yīng)的主角，這除了主城區(qū)土地儲備缺乏的客觀因素外，未來郊區(qū)市作為青島市重點規(guī)劃開發(fā)的新城區(qū)，再加上地鐵、輕軌等公用交通設(shè)施的完善、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和轉(zhuǎn)移等因素，所以土地儲備本就充足的郊區(qū)市仍將在新的一年挑起土地成交的大梁。

而主城區(qū)方面，青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明認(rèn)為，從2015年主城區(qū)房地產(chǎn)市場需求旺盛的局面看，按照結(jié)構(gòu)性“去庫存”的原則，成交量大的區(qū)域增加供應(yīng)，滯銷區(qū)域減少供應(yīng)，加之舊城改造一批老廠拆遷騰出的土地在2016年進入招拍掛程序，預(yù)計主城區(qū)2016年土地供應(yīng)會有所增加，市北北部環(huán)灣片區(qū)老企業(yè)搬遷區(qū)、李滄火車北站周邊區(qū)域、嶗山張村河區(qū)域值得期待，“不過，主城區(qū)可開發(fā)土地畢竟有限，所以郊區(qū)土地供應(yīng)仍是主力。”