【特別報(bào)道】回暖的樓市

似曾相識的一幕又在上演。

春節(jié)過后，一線城市樓市開啟了新一輪的上漲之勢：上海單價(jià)8萬元/平方米某樓盤開盤售罄;北京出現(xiàn)“日光盤”，某項(xiàng)目加推72套新房源，2小時(shí)售罄，銷售金額達(dá)2億元;今年前兩個(gè)月，深圳一手住宅均價(jià)高達(dá)47146元/平方米，同比上漲74.84%……

與往年春節(jié)后到3月份才迎來陽春不同，在限購沒有放開的情況下，北上廣深等一線城市樓市的陽春已早早來臨，一手住宅和二手住宅市場全面回暖。在三四線城市苦戰(zhàn)“去庫存”的背景下，一線城市樓市此次“發(fā)燒”式回暖讓不少人看不明白。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)直言：“一線城市房價(jià)上漲的背后實(shí)際上是供不應(yīng)求造成的，供不應(yīng)求導(dǎo)致人們對未來的市場預(yù)期還在上漲，所以房價(jià)還在往上推升。”

一線樓市節(jié)后火速升溫

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 王紅茹 | 北京報(bào)道

京滬深房價(jià)漲幅驚人

“去年12月份看了幾套房，當(dāng)時(shí)猶豫沒買，只一個(gè)月工夫，誰知竟然漲了這么多，房子一天一個(gè)價(jià)，還沒有房源。我當(dāng)時(shí)看中的房子都已經(jīng)漲了二三十萬，還都賣掉了。”北京一位張女士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者懊悔不已地表示。

她從2015年年底就開始在北京朝陽區(qū)看房，預(yù)算是260萬元，年前以這個(gè)價(jià)位可以在朝陽區(qū)南四環(huán)外找到不少房源，她當(dāng)時(shí)覺得可選房源多，打算先將資金投到生意上，等賺了錢后再買房。

讓她沒想到的是，僅過了一個(gè)春節(jié)，去年中意的房子每平米至少漲了2000元～3000元，“很多業(yè)主都是幾十萬幾十萬地上調(diào)報(bào)價(jià)，甚至有一套房有6個(gè)客戶爭著要看，房主卻躲到外地不回來。”她告訴記者，“最近我的任務(wù)就是抓緊買，價(jià)格漲了也要買，再不買，更買不到了。”

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2月26日，北京2016年二手房簽約已經(jīng)高達(dá)36413套，同比上漲86.7%。從簽約價(jià)格看，春節(jié)后北京二手房簽約均價(jià)達(dá)到了3.82萬元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)到了1.5%。

北京不僅二手房交易火熱，新房交易同樣火爆。北京2月入市的3個(gè)項(xiàng)目單次推盤量均不超過百套，開盤價(jià)格也均出現(xiàn)上漲，漲幅在1000至2000元/平方米。其中恒華湖公館1小時(shí)售罄，金融街(長安)中心也僅用2小時(shí)即告售罄。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年2月，北京新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.21%，同比上漲8.99%，樣本平均價(jià)格35160元/平方米。

相比北京，深圳、上海等一線城市的樓市火爆程度有過之而無不及。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年2月，深圳新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比與同比漲幅分別達(dá)到5.41%和52.55%;上海的環(huán)比與同比漲幅則分別達(dá)到1.82%、23.28%。

庫存不足與政策寬松成房價(jià)上漲主因

“一線城市房價(jià)之所以呈現(xiàn)暴漲，跟庫存不足有關(guān)系。從一線城市的庫存量看，都存在一個(gè)庫存規(guī)模持續(xù)下滑的態(tài)勢。一線城市的市場供求關(guān)系一直是處于緊張狀態(tài)，基本上沒有松緩過。”顧云昌副會長向記者表示。

北京正經(jīng)歷房地產(chǎn)庫存急劇回落。北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2月28日，商品住宅期房加現(xiàn)房的可售庫存僅70416套，這一數(shù)字已經(jīng)回落到2014年4月份的水平。

易居房地產(chǎn)研究院對全國范圍35個(gè)重點(diǎn)城市庫存數(shù)據(jù)的監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，截至2016年1月底，35城庫存規(guī)模已出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌、連續(xù)6個(gè)月同比下跌的態(tài)勢。

易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前去庫存周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于12個(gè)月，而且從短期看，也不可能實(shí)現(xiàn)庫存規(guī)模的快速補(bǔ)給，這都使得一線城市樓市短期看容易大漲。

顧云昌表示，“在城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，大量人口從中小城市向大城市特別是一線城市涌入，而一線城市供應(yīng)土地的數(shù)量，不足以滿足城市不斷發(fā)展、人口不斷涌入的需要，這必然會導(dǎo)致地價(jià)上漲、房價(jià)上漲。”

除了庫存量不足，一線城市房價(jià)上漲恐難離開寬松的政策支持。

在全國樓市去庫存的總體要求下，近期，無論是中央還是地方，政策都趨向?qū)捤?。政府先后推出了減稅、降首付等一系列救市政策。

先看首付，2月2日，央行發(fā)布公告，在不實(shí)施限購的城市，居民首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民，再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。有分析認(rèn)為，將首套房首付比例降至兩成，回到了2006年前的水準(zhǔn)，為歷史最低水平。

再看利率，在經(jīng)歷過多輪降準(zhǔn)、降息的“雙降”過后，房貸利率已經(jīng)經(jīng)歷了大幅下降。

此外，自2016年2月22日起，契稅新政發(fā)布，個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

還有公司債，上市房企去年發(fā)行公司債3000億，是2014年18倍。資金面之寬松，多年未見。

其實(shí)，中央提出的去庫存政策很多都并不針對一線城市，但是一線城市的房價(jià)上漲卻是事實(shí)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)看來，一線城市的房價(jià)上漲有三個(gè)支撐：一是政策支撐，去庫存政策盡管很多都不是沖著一線城市去的，但配給三四線城市的藥，最終一定會進(jìn)入一線城市的嘴里;二是供求關(guān)系，一線城市目前仍然是需大于供，去庫存的壓力并不大;三是未來的預(yù)期，未來人口的流入仍然是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。

多地醞釀?wù){(diào)控政策

在去庫存政策的背景下，春節(jié)過后一線城市樓市的熱銷似乎顯得有些“不合時(shí)宜”。

但是，反常的背后也有規(guī)律可循，顧云昌表示：“房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)是越漲越有人買，越買越漲;反過來，越跌越?jīng)]人買，因?yàn)榭赡苓€要跌，人們就等著，等到房價(jià)往上反彈的時(shí)候，感覺再不買又漲了，然后就趕緊買。等房價(jià)到了最高點(diǎn)，頂不上去了，房價(jià)又開始回落。”

“一線城市的房價(jià)是周期表現(xiàn)，一般來說，3年左右一個(gè)周期，這在北京的房地產(chǎn)表現(xiàn)得很清楚。”顧云昌認(rèn)為，2013年時(shí)房地產(chǎn)市場進(jìn)入高潮，2014年則遭遇低潮，2015年開始復(fù)蘇，2016年上半年又一次經(jīng)歷高潮，“可能到2016年的下半年或者年底之前，房價(jià)到了頂端，購買力上不去了，房價(jià)就開始平穩(wěn)下來，可能還會往下走。我估計(jì)2017年一線城市可能會出現(xiàn)低潮。”

在春節(jié)后一線城市樓市火爆的背后，一些業(yè)內(nèi)人士也提示樓市投資要注意防范風(fēng)險(xiǎn)。

“一線城市的房地產(chǎn)市場本來就已有泡沫，但是房價(jià)卻還在上漲;三四線城市的房地產(chǎn)沒有泡沫，但是它恰恰不漲，中國房市就是如此之矛盾。”顧云昌說。新華社則發(fā)表評論稱，應(yīng)該警惕某些開發(fā)商營銷作秀和房產(chǎn)中介哄抬炒作，人為制造出搶房假象，導(dǎo)致購房者“恐慌性”入市。

在當(dāng)前國家與各地寬松政策頻出，一線城市房價(jià)迅速上漲的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地方政策是否收緊成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

日前，上海市規(guī)劃和國土資源管理局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》指出,將進(jìn)一步加大商品住房用地中小套住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%。

3月2日，針對高房價(jià)問題，深圳市委書記馬興瑞表示，將在原關(guān)外地區(qū)增加土地供給，鼓勵(lì)開發(fā)商建房，并做好醫(yī)療、教育、交通等配套項(xiàng)目;其次要保證保障房供應(yīng);再者就是打擊樓市投機(jī)行為。馬興瑞透露，面對地少人多的城市格局，深圳計(jì)劃填海造地55平方公里、陸地整備50平方公里左右。

“當(dāng)前，最重要的是要保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)有波動(dòng)是必然的，不可能沒有波動(dòng)，但是如何使波動(dòng)小一點(diǎn)，使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)軟著陸，是我們應(yīng)該繼續(xù)研究和解決的問題。”顧云昌向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

(劉鶴影對此文亦有貢獻(xiàn))