對(duì)場(chǎng)外配資的監(jiān)管波及到樓市。多方消息顯示，監(jiān)管部門(mén)計(jì)劃出臺(tái)措施，打擊部分中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購(gòu)房首付款的貸款的行為。記者調(diào)查了解到，受此影響，島城部分房產(chǎn)中介已經(jīng)暫停首付貸業(yè)務(wù)，但仍有公司在提供此業(yè)務(wù)，利率最低可達(dá)7%。

“首付貸”現(xiàn)樓市

所謂首付貸，是指在購(gòu)房人首付資金不足時(shí)，地產(chǎn)中介或金融機(jī)構(gòu)能夠?yàn)槠涮峁┭a(bǔ)助資金拆借，用于購(gòu)房人放大購(gòu)房杠桿。“通過(guò)首付貸，可以讓購(gòu)房者的實(shí)際首付比例大大降低，最低可達(dá)一成首付比例。”時(shí)代縱橫營(yíng)銷(xiāo)公司總經(jīng)理張百忍說(shuō)，這相當(dāng)于是10倍的杠桿，算起來(lái)，這一杠桿比例遠(yuǎn)高于去年股市內(nèi)的“場(chǎng)外配資”。

據(jù)介紹，首付貸期限一般是3年以內(nèi)，利率在7% 到9%之間。“利率盡管低，但公司一般會(huì)收取一定比例的手續(xù)費(fèi)，這樣加起來(lái)利率就會(huì)在10%左右。”市南區(qū)一家融資平臺(tái)的李經(jīng)理說(shuō)。

首付貸產(chǎn)品在樓市的規(guī)模有多大?目前島城并沒(méi)有具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。但記者注意到，以鏈家為例，該公司首付貸產(chǎn)品2015年的總體規(guī)模為3億元左右，購(gòu)房者通過(guò)這款產(chǎn)品平均申請(qǐng)的貸款為15萬(wàn)元左右，審核通過(guò)率為70%。其首付貸產(chǎn)品此前僅面向新房銷(xiāo)售，已完成了1.8億元的回款，余額為1.2億元。目前，鏈家已經(jīng)暫停了其首付貸的產(chǎn)品。

最低可操作一成首付

據(jù)青島科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰介紹，在房產(chǎn)中介行業(yè)，提供類(lèi)似首付貸產(chǎn)品的有我愛(ài)我家、房天下、世聯(lián)行等。“以P2P為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)也有‘首付貸’相關(guān)產(chǎn)品，包括小牛在線、合匯貸和生活貸等。”孫杰說(shuō)。

以青島貸款無(wú)憂服務(wù)平臺(tái)為例，記者注意到，該公司主打的宣傳口號(hào)是“貸款付首付，購(gòu)房只需要一成房款”。“樓市在回暖，為解決購(gòu)房者首付難題，我們聯(lián)手?jǐn)?shù)家銀行推出首付貸業(yè)務(wù)，讓首付也能貸款。”這家服務(wù)平臺(tái)的工作人員說(shuō)，而且青島在售的所有樓盤(pán)都可“貸款”首付，如果房屋總價(jià)是100萬(wàn)元，購(gòu)房者只需拿出10萬(wàn)元，另外20萬(wàn)首付款由機(jī)構(gòu)通過(guò)他們平臺(tái)完成匹配，然后向銀行申請(qǐng)70萬(wàn)房貸。

據(jù)介紹，購(gòu)房者借的兩成首付款，需在6到36個(gè)月之內(nèi)還清。購(gòu)房者可以自由選擇還款方式，無(wú)論是銀行貸款中最常見(jiàn)的等額本息式還款，還是月供壓力更低的按月付息，這家服務(wù)平臺(tái)的首付貸業(yè)務(wù)可以量身為需求用戶匹配最優(yōu)貸款。

對(duì)此，市南區(qū)一家融資平臺(tái)的李經(jīng)理介紹，以互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)“首付貸”為例，如果申請(qǐng)人沒(méi)有抵押貸款，“首付貸”最低可貸1萬(wàn)元，最高可以貸到房屋總價(jià)的20% 。而具體的操作過(guò)程一般是，平臺(tái)把“首付貸”包裝成年化收益率8% 至12% 的P2P產(chǎn)品，然后對(duì)外發(fā)售。

說(shuō)法 很容易導(dǎo)致出現(xiàn)兌付危機(jī)

記者采訪了解到，用戶在申請(qǐng)首付貸款時(shí)，需要填寫(xiě)收入、銀行流水等相關(guān)信息，放貸方在審核通過(guò)后再放款給客戶，客戶再用來(lái)繳房款。

但也有新盤(pán)開(kāi)發(fā)商在辦理低首付貸款時(shí)，并不采用這種方式。以位于市北區(qū)中央商務(wù)區(qū)的青房財(cái)富地帶項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目為寫(xiě)字樓項(xiàng)目，目前最低可以做到兩成首付，而按照國(guó)家政策，最低首付比例為50%。“春節(jié)以前，我們項(xiàng)目的最低首付比例可以做到一成，節(jié)后已經(jīng)上調(diào)到兩成。”該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員說(shuō)，具體操作時(shí)，購(gòu)房者首付兩成后，項(xiàng)目可以幫著辦理總房?jī)r(jià)50%的貸款，其余的三成首付款，購(gòu)房者可以在未來(lái)的3年內(nèi)，采取交租金的方式來(lái)補(bǔ)繳。

此外，包括李滄區(qū)、城陽(yáng)區(qū)在內(nèi)的多家新盤(pán)項(xiàng)目，也打出了首付一成的營(yíng)銷(xiāo)方案，但其余的首付款，采用的是開(kāi)發(fā)商墊付的方式，在未來(lái)的兩到三年內(nèi)，購(gòu)房者可以陸續(xù)還清其余的首付款。

“這種操作模式下，如果房?jī)r(jià)停止上漲甚至大幅下跌，很容易出現(xiàn)兌付危機(jī)。”張百忍說(shuō)。

日前，據(jù)多家媒體報(bào)道，包括央行和銀監(jiān)會(huì)在內(nèi)的金融監(jiān)管部門(mén)，正密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，將要求商業(yè)銀行對(duì)于住房貸款申請(qǐng)嚴(yán)格審查，如果首付資金來(lái)自高杠桿融資類(lèi)貸款，則不應(yīng)發(fā)放貸款。監(jiān)管部門(mén)將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購(gòu)房首付款的貸款行為。

由于一線城市房?jī)r(jià)急劇上漲，“杠桿上的樓市”在今年的全國(guó)兩會(huì)上也成為重要議題。全國(guó)人大代表、重慶市市長(zhǎng)黃奇帆指出，如果聽(tīng)任當(dāng)前一些地方的房市高杠桿，將會(huì)是另一場(chǎng)金融災(zāi)難。一些銀行的購(gòu)房貸款首付已經(jīng)從原來(lái)的40%降到30%，現(xiàn)在有些已經(jīng)降到20%，如果房產(chǎn)商或者中介再給買(mǎi)房的人提供10%到20%的首付，實(shí)際上就使得買(mǎi)房的人變成零首付或者5%到10%的首付，而美國(guó)次貸危機(jī)的源頭就是零首付。記者 王愛(ài)科