“不要抱有僥幸心理”。這是全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森，在“兩會(huì)”期間接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)，對(duì)高庫(kù)存城市的開(kāi)發(fā)商提出的建議。

和一二線城市樓市的火爆不同，三四線城市樓市出現(xiàn)了高庫(kù)存、房?jī)r(jià)下跌的情況。

“截止到2015年末，中國(guó)商品房待售面積高達(dá)7.19億平米。要化解這個(gè)庫(kù)存，也不是一件容易的事情，要有耐心。”3月6日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)主任徐紹史如是介紹。

在2016年的“兩會(huì)”上，不少代表委員在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)均表示，三四線城市的去庫(kù)存將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，多地房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到成本價(jià)，再下調(diào)的難度很大。

三四線城市庫(kù)存待解

2016年，多個(gè)房企代表和委員強(qiáng)調(diào)，高庫(kù)存的背景下，房?jī)r(jià)再下調(diào)的空間很有限。

全國(guó)人大代表、金都集團(tuán)董事長(zhǎng)金占忠告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，房?jī)r(jià)組成部分包括地價(jià)、建安成本(房屋建筑成本和設(shè)施設(shè)備安裝成本)、財(cái)務(wù)和稅收成本等。

“目前三四線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)下調(diào)到成本價(jià)，且依然面臨去庫(kù)存難題。” 金占忠表示。他以稅收舉例說(shuō)，目前稅收成本占開(kāi)發(fā)商總成本的約12%。換句話說(shuō)，每賣一套房子，開(kāi)發(fā)商就得繳納12%的稅，其中包括約5.5%的營(yíng)業(yè)稅、約3%的企業(yè)所得稅，以及一些雜費(fèi)等。

在其看來(lái)，除非通過(guò)降稅、減少開(kāi)發(fā)商借貸壓力等，否則房?jī)r(jià)進(jìn)一步下調(diào)的難度很大。

全國(guó)政協(xié)委員、華南城控股有限公司執(zhí)行董事梁滿林也表示，“很多三四線城市的項(xiàng)目單平方米的造價(jià)近3000元，還要加上地價(jià)成本、銀行利息、人力成本等。”在梁滿林看來(lái)，這一輪去庫(kù)存，讓不少三四線城市的房?jī)r(jià)跌入歷史低位。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2月份百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，100個(gè)城市的新建商品房樣本平均價(jià)格數(shù)據(jù)中，德州、新鄉(xiāng)、宿遷、桂林、湘潭、寶雞、淮安、綿陽(yáng)、衡水、株洲、貴陽(yáng)、營(yíng)口、聊城、菏澤、濰坊、銀川16個(gè)城市的新建商品房?jī)r(jià)低于5000元。

記者在網(wǎng)上搜索，上述16個(gè)城市在售的不少房地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)前的售價(jià)低于4000元每平方米。

易居(中國(guó))執(zhí)行總裁丁祖昱介紹，今年以來(lái)，部分三四線城市供大于求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項(xiàng)目都是貼著成本在賣。

新型城鎮(zhèn)化是根本措施

不管是否接近成本價(jià)，全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，高庫(kù)存城市的開(kāi)發(fā)商，要放棄僥幸心理，理性的看待樓市。

在黃其森看來(lái)，一味等待政府救市，肯定沒(méi)有出路;三四線城市的去庫(kù)存將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，該降價(jià)的時(shí)候，即使虧本也得降，以價(jià)換量才能爭(zhēng)取市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)。

包括全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵在內(nèi)的多個(gè)委員在受訪時(shí)均強(qiáng)調(diào)，新型城鎮(zhèn)化是解決三四線城市高庫(kù)存的根本性措施。

不過(guò)，新型城鎮(zhèn)化的過(guò)程并不是一蹴而就的，而是一個(gè)相對(duì)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

“短期來(lái)看，啟動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵。”在丁祖昱看來(lái)，如果房地產(chǎn)稅費(fèi)成本大大降低，房?jī)r(jià)下行的空間也會(huì)更大，也是下一步房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一個(gè)重要方向。

不過(guò)，丁祖昱也強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)并非由成本決定，而是受市場(chǎng)影響，也就是說(shuō)，稅費(fèi)降低，可以在高庫(kù)存的背景下減少房企壓力，但并不一定能夠降房?jī)r(jià)。

也因此，丁祖昱稱，目前中央將就一二線和三四線城市，分別啟動(dòng)一攬子政策，其中一二線城市的著力點(diǎn)是防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和高杠桿帶來(lái)的樓市泡沫;三四線城市是難解的樓市庫(kù)存。

今年政府工作報(bào)告中明確指出建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)等行業(yè)要實(shí)行“營(yíng)改增”，并給出時(shí)間表——5月1號(hào)。

另外，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉稱，要建立綜合和分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制，2015年財(cái)政部和國(guó)稅總局和有關(guān)部門已討論了個(gè)稅改革的方案，方案報(bào)了國(guó)務(wù)院，其中教育和首付房貸或?qū)⒌挚邸?/p>

在丁祖昱看來(lái)，在目前的市場(chǎng)情況下，三四線或?qū)?yōu)先開(kāi)啟降稅費(fèi)和成本的通道。