在商品房預(yù)售制度下，風(fēng)險被轉(zhuǎn)移到購房者身上，讓許多市民感嘆“房”不勝防。購買了城陽區(qū)一樓盤一套復(fù)式住房的崔女士最近寢食難安，自己花了百萬元購買的新房，臥室上方竟是別人家的洗手間；在遼陽東路一商業(yè)綜合體買了兩套公寓的袁先生也郁悶了，一次次延遲交房，交房變得遙遙無期……律師支招，購房時一定要多留個心眼，避免期房變“欺房”。
1 臥室上方竟然是衛(wèi)生間
近日，購買了城陽區(qū)一樓盤的市民崔女士吃也吃不好、睡也睡不著，她發(fā)現(xiàn)臥室上方的污水管暴露在外，存在管道爆裂、污水橫流的危險，隨后發(fā)現(xiàn)樓上住戶的衛(wèi)生間原來就在自己臥室正上方，根本不符合設(shè)計規(guī)范。
崔女士說，她咨詢過律師，根據(jù)2006年3月1日實施的建設(shè)部《住宅建筑規(guī)范》規(guī)定，住宅廚房和衛(wèi)生間的排水立管應(yīng)分別設(shè)置，排水管道不得穿越臥室。如果在預(yù)售合同里沒有明確規(guī)定在其他房間設(shè)污水管道，那么開發(fā)商是違規(guī)的，可以拒絕收房。建議和開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，要求開發(fā)商對污水管道增設(shè)防護(hù)措施，對污水管道外觀進(jìn)行裝飾等。“我和親戚們在這個小區(qū)一共買了7套房子，開發(fā)商卻一直沒解決好污水管的問題，我拒絕收房。”
崔女士購買的是125號樓的復(fù)式單位，購房合同約定于今年12月31日交房，近日，崔女士走進(jìn)新房一看，發(fā)現(xiàn)了一個更為驚人的情況。“整個樓座16層，我家在最底層，臥室上面所有業(yè)主家的衛(wèi)生間都位于我家臥室上面，這是要鬧哪樣？以后我在臥室睡覺，污水管里誰家沖廁所都會把我驚醒，我一點想再進(jìn)去的感覺都沒有了。”崔女士說，她50多歲了，用半輩子的積蓄買了這個房子，本想找個安靜的地方，現(xiàn)在成了找堵了，心里怎么也過不去這個坎。
根據(jù)《住宅建筑規(guī)范》5.1.3規(guī)定，衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在下層住戶的臥室、起居室(廳)、廚房、餐廳的上層，衛(wèi)生間地面和局部墻面應(yīng)有防水構(gòu)造。崔女士說，“國家之所以出臺新法規(guī)，肯定是考慮到了這一點，像這種違規(guī)設(shè)計，就應(yīng)該無理由給我退房并賠償我損失吧？”了解情況后，城市信報記者撥打了崔女士置業(yè)顧問孫先生的電話，孫先生表示他已從該公司離職，崔女士的案例已移交給他人。記者又找到新的置業(yè)顧問劉先生，他表示之前已經(jīng)向工程部和客服部溝通過，希望給購房者盡快解決問題。至于能不能退房，劉先生表示他將繼續(xù)和開發(fā)商溝通。城市信報記者隨后撥打了跟進(jìn)過這件事的客服部門劉經(jīng)理的電話，但一直無人接聽。
2 延期多次，遲遲不交房
“我聽說要到2015年1月，不知道消息真假？”“交房，交房，快交房！現(xiàn)在工地連干活的人都沒有！”在嶗山區(qū)鵬利南華商業(yè)廣場業(yè)主群里，幾名憤怒的業(yè)主吐槽道，“剛才數(shù)了數(shù)，我被延期的次數(shù)，2012年12月31日、2013年8月31日、2013年12月31日、2014年5月1日、6月30日、7月31日、8月31日……目前說的是推遲到9月30日，不過照現(xiàn)在的施工進(jìn)度，估計得延遲到明年了。”
市民袁先生購買了該項目兩套公寓，一套接近40平方米，一套137平方米左右。“我是做外貿(mào)生意的，投了這么一大筆錢進(jìn)去，只是想讓員工有個辦公地點。合同約定的交房日期是去年12月30日，到如今延期半年以上。去年年底公司租的房子到期了，之前租金是一年6萬元，房東看我搬不了，一下子漲到了10萬元。真是拖到明年交房，整整10萬元房租就得打水漂了。”袁先生說，對這個商業(yè)廣場，他希望開發(fā)商早點兒交房，再就是店鋪早點兒開業(yè)，等鵬利南華商業(yè)廣場人氣旺起來了，公寓升值保值，可以彌補(bǔ)自己的一部分損失。
業(yè)主李先生分析，開發(fā)商缺錢是公寓項目一而再、再而三延遲交房的根本原因。“資金回籠慢，欠著工人錢，施工就斷斷續(xù)續(xù)。”李先生說，在這種情況下，開發(fā)商應(yīng)該趕緊降價把店鋪賣出去，有了流動資金才能保證施工順利進(jìn)行。不過，袁先生卻擔(dān)心，開發(fā)商賣掉了商鋪和車位，會直接帶著錢跑路。城市信報記者登錄青島市網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，該項目近三個月退房達(dá)8套之多，其中7月份退了7套，8月份退了1套，而退房高峰出現(xiàn)在今年2月，達(dá)11套。綜合起來看，該項目累計退房達(dá)22套。袁先生也想過退房，但不敢輕舉妄動。“開發(fā)商回應(yīng)退房可以，但不會立即退錢，而且不提供何時退錢的書面保證。這就意味著，他們打算賣出退掉的房子，才能給我們退錢。”
買期房還是市場主流
購房者對期房的了解，大部分是建立在對開發(fā)商的宣傳上，而現(xiàn)實情況卻往往事與愿違，期房成“欺房”，業(yè)主被坑慘。王先生結(jié)合他的購房經(jīng)歷說，當(dāng)初買房時，置業(yè)顧問給他作出包括房屋公攤面積、門窗、進(jìn)口管道等諸多承諾，結(jié)果卻遲遲不交房，許多承諾都打了折扣。除了延期交房，辦不下房產(chǎn)證也是很多期房面臨的問題，業(yè)主落戶、孩子上學(xué)等很多問題都被耽誤了。更讓購房者感到郁悶的是，房地產(chǎn)全行業(yè)到目前為止還沒有一家能完全解決房屋漏雨的問題，期房交付之時往往是業(yè)主遭遇麻煩的開始。
實際上，盡管飽受詬病，期房仍然是大多數(shù)購房者的第一選擇。房價點評網(wǎng)高級分析師張斌指出，市場上的現(xiàn)房一般面向改善型客群，價格通常比較高，而二手房交易不僅稅費較多，而且隨著不斷折舊其價值上升空間比不上新房。“對大多數(shù)年輕的購房者來說，買房有一個長期的規(guī)劃，期房在建設(shè)過程中，城市規(guī)劃和市政配套也在相應(yīng)地跟進(jìn)，購房者可以在付出較低的情況下得到較多回報，房產(chǎn)不僅可以滿足居住，還可以實現(xiàn)財政的保值增值。另外，房地產(chǎn)行業(yè)在某種意義上屬于金融業(yè)，與購房者按揭買房對應(yīng)的是開發(fā)商舉債蓋樓，期房在金融桿杠的作用下，對中國城鎮(zhèn)化起到了不可忽視的作用。”張斌說，雖然期房有變成“欺房”的風(fēng)險，讓購房者“房”不勝防，但由于其優(yōu)勢無可替代，購買期房的“買圖紙”行為仍成為市場主流。
律師支招：注意收集維權(quán)證據(jù)
發(fā)現(xiàn)購買的房產(chǎn)與宣傳有出入，一些購房者會選擇退房，不過，這條維權(quán)之路會比較坎坷。一家本地房企的銷售經(jīng)理鄭先生自爆行業(yè)潛規(guī)則：今年房企什么方式都用盡了，最后使出“價格戰(zhàn)”才勉強(qiáng)賣出一套房產(chǎn)，絕不會輕易滿足購房者的退房要求。為了讓購房者以較小的投入實現(xiàn)“安居夢”，同時向“欺房”說不，律師提醒購房時一定要多留個心眼。
簽購房合同的時候，最好找個律師先咨詢一番，逐條逐項地分析合同條款，諸如面積誤差的處理問題、公攤面積的系數(shù)問題等。山東崇杰律師事務(wù)所孫世強(qiáng)律師指出，關(guān)鍵條款一定要抓住不放，同時，還要與開發(fā)商簽補(bǔ)充協(xié)議。退房時，不僅要退還房款，同時相應(yīng)的利息、稅費也要由開發(fā)商退賠。
“開發(fā)商在賣房時往往作出各種承諾吸人眼球，購房者一定要把這些資料都收集起來，最好把開發(fā)商的各種承諾都寫進(jìn)購房合同當(dāng)中，或作為合同附件。”孫律師說，目前無證銷售、非法開發(fā)的現(xiàn)象仍然存在，一定要設(shè)法查驗期房的合法性。“購房人應(yīng)該當(dāng)面查看開發(fā)商的預(yù)售許可證，看清許可證上的樓房幢號是否正確，然后記下許可證的號碼，前往政府主管部門核實真?zhèn)危苊馍袭?dāng)受騙。”
還有一種“欺房”，打著現(xiàn)房的名義，實際上卻是在預(yù)售期內(nèi)沒有盡快清盤的期房，待到建成現(xiàn)房后仍在繼續(xù)銷售。另外，一些現(xiàn)房屬于剩余的尾房，或是其他人騰退的“問題房”。孫律師提醒，購房者必須細(xì)細(xì)篩選，尤其是對待尾房和“問題房”，更要多加分析。購買一套房產(chǎn)對很多人來說是一輩子的事情，一定要防止期房變“欺房”，別讓自己的“安樂窩”成為一生的夢魘。 文/圖 記者 劉樂芳
