9月底，央行發(fā)布信貸新政，居民購(gòu)房時(shí)在二套房認(rèn)定上執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的新政策，即在首套房貸款還清之后，再購(gòu)房貸款就可享受首套房政策。三部門(mén)也在近日發(fā)布公積金新政，為支持繳存職工購(gòu)買(mǎi)首套和改善型自住住房，職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。但記者從青島市住房公積金管理中心獲悉，由于尚未接到上級(jí)文件，目前申請(qǐng)公積金仍需連續(xù)足額繳存12個(gè)月(含 12個(gè)月)以上，公積金貸款仍執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策。

　　目前公積金貸款不看住房套數(shù)

　　進(jìn)入第四季度，有關(guān)信貸政策的調(diào)整一直牽動(dòng)著樓市的“神經(jīng)”。尤其是上月底央行出臺(tái)新的信貸政策，即在首套房貸款還清之后，再購(gòu)房貸款就可享受首套房政策;購(gòu)房者還可以享受7折利率優(yōu)惠。盡管地方銀行尚未就此政策出臺(tái)細(xì)則，但有關(guān)公積金貸款政策將要調(diào)整的消息一直在樓市傳播。

　　記者采訪獲悉，早在9月22日，青島市住房公積金管理中心等六部門(mén)就聯(lián)合發(fā)布意見(jiàn)，提出承擔(dān)住房公積金業(yè)務(wù)的各商業(yè)銀行，要先行研究制定并落實(shí)支持個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房貸款的優(yōu)惠政策;但政策發(fā)布之后，青島市住房公積金管理中心并沒(méi)有跟進(jìn)出臺(tái)相關(guān)的執(zhí)行細(xì)則。

　　“目前公積金貸款認(rèn)定貸款次數(shù)，仍不按照住房套數(shù)認(rèn)定。”青島市住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，如果第一次住房公積金貸款結(jié)清后，以本人或配偶的名義再次申請(qǐng)住房公積金貸款，均認(rèn)定為二次貸款。而對(duì)二次申請(qǐng)住房公積金貸款的職工及家庭，結(jié)清首次住房公積金貸款滿五年，方可申請(qǐng)第二次住房公積金貸款;貸款首付比例不得低于60%，二次申請(qǐng)住房公積金貸款利率按同期住房公積金貸款利率的1.1倍執(zhí)行。而首套房公積金貸款最低首付比例將按30%執(zhí)行，首套二手住房公積金貸款最低首付比例為40%。

　　異地繳存島城已實(shí)現(xiàn)互認(rèn)

　　盡管公積金貸款仍執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的老政策，公積金政策將要進(jìn)行調(diào)整的事實(shí)卻已經(jīng)越來(lái)越明晰。

　　10月14日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》。通知提出，職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。同時(shí)，按照支持基本住房消費(fèi)原則，住房公積金貸款對(duì)象為購(gòu)買(mǎi)首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。

　　“由于還沒(méi)有接到上級(jí)的政策文件，目前公積金貸款職工仍要連續(xù)足額繳存12個(gè)月(含 12個(gè)月)以上。”青島市住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，如果接到上級(jí)文件，肯定將按照文件精神進(jìn)行調(diào)整。

　　此外，早在2010年，對(duì)三次申請(qǐng)住房公積金貸款的職工及家庭，暫停發(fā)放公積金貸款。

　　在三部門(mén)聯(lián)合下發(fā)的通知當(dāng)中還提出，對(duì)曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個(gè)月的，繳存時(shí)間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計(jì)算。目前在公積金貸款異地繳存互認(rèn)方面，青島市公積金貸款是什么政策?

　　早在2010年，青島市住房公積金管理中心就暫停了異地繳存公積金在本市購(gòu)房申請(qǐng)住房公積金貸款業(yè)務(wù)。“但如果職工曾在異地正常繳存住房公積金，其公積金賬戶余額按規(guī)定程序全部轉(zhuǎn)入本市繳存后，異地本地銜接起來(lái)符合市公積金貸款規(guī)定的繳存條件，且能提供原繳存地公積金管理中心出具的個(gè)人公積金賬戶開(kāi)戶時(shí)間及繳存明細(xì)證明，可予以受理。”市住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，這意味著，按照現(xiàn)行的政策，異地繳存時(shí)間和現(xiàn)繳存地繳存的時(shí)間加起來(lái)，需要滿12個(gè)月，而且是正常足額繳存。

　　公轉(zhuǎn)商貼息貸款適時(shí)推出

　　隨著樓市限購(gòu)、限貸政策的放開(kāi)，樓市成交量開(kāi)始逐步回升，公積金貸款的辦理周期是多少?資金供應(yīng)是否充裕?

　　據(jù)悉，今年前三季度，全市共收繳住房公積金達(dá)95.41億元，比上年同期增長(zhǎng)11.12億元，同比增長(zhǎng)13.2%，資金較為充裕;而數(shù)據(jù)顯示，目前青島公積金使用率都在九成以上。

　　“目前申請(qǐng)公積金貸款從取得抵押權(quán)證開(kāi)始，新房辦理公積金貸款的周期是3個(gè)月左右，購(gòu)買(mǎi)二手房和經(jīng)濟(jì)適用住房在取得抵押權(quán)證的次周就可以辦理下貸款。”青島市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　此外，為緩解公積金緊張帶來(lái)的貸款壓力，減少公積金貸款等待時(shí)間，青島市住房公積金管理中心正在開(kāi)展“公轉(zhuǎn)商貼息貸款”業(yè)務(wù)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，下一步將結(jié)合青島市住房公積金資金的使用情況以及其他因素，“視情”適時(shí)推出。據(jù)悉，“公轉(zhuǎn)商貼息貸款”是指公積金中心與商業(yè)銀行合作，在住房公積金資金供應(yīng)緊張達(dá)到設(shè)定預(yù)警條件時(shí)，將經(jīng)審批同意的公積金貸款轉(zhuǎn)由商業(yè)銀行發(fā)放商業(yè)性住房貸款。在職工償還貸款期間，因商業(yè)性住房貸款利率和住房公積金貸款利率不同產(chǎn)生的利息差，由公積金中心逐月給借款人補(bǔ)貼。

　　買(mǎi)二套房還是公積金劃算

　　央行發(fā)布信貸新政后，由于遲遲見(jiàn)不到公積金貸款政策的調(diào)整，許多購(gòu)房者開(kāi)始在為到底選擇公積金貸款還是“商貸”而猶豫不決。

　　“按照目前公積金貸款政策，如果你名下已經(jīng)有了一套房子，那么無(wú)論貸款是否還清再買(mǎi)房都算二套房，所以政策還是首付六成，利率上浮1.1倍。”一家商業(yè)銀行的工作人員說(shuō)，這與利率高達(dá)6.55%的商業(yè)貸款相比，即便上浮1.1倍，公積金貸款還是非常有優(yōu)勢(shì)，舉例來(lái)說(shuō)，公積金貸萬(wàn)元的年利息是450元 ，二套房上浮1.1倍每年就是495元，而商業(yè)貸款則要還655元。

　　據(jù)初步估算，以一套總價(jià)70萬(wàn)元的房子為例，如果用商業(yè)貸款，首付三成大約需要21萬(wàn)元，利率算基準(zhǔn)6.55%。而選擇繼續(xù)用公積金貸款，首付就是大約為42萬(wàn)元，利率為4.95%。顯然，選擇公積金貸款更為劃算。

　　鏈接 賬戶滿12個(gè)月這樣認(rèn)定

　　申請(qǐng)人住房公積金賬戶建立至申貸時(shí)點(diǎn)應(yīng)為12個(gè)月(含)以上，且要滿365天。

　　1.在申貸時(shí)點(diǎn)，申請(qǐng)人住房公積金賬戶應(yīng)為正常繳存狀態(tài)，且不得欠繳。申請(qǐng)人申貸時(shí)點(diǎn)在當(dāng)月20日以后，單位前一個(gè)月住房公積金未予繳存的，視為欠繳。

　　2.申請(qǐng)人在申貸的近12個(gè)月內(nèi)，應(yīng)連續(xù)正常繳存滿12個(gè)月。

　　3.單位存在整體逾期補(bǔ)繳住房公積金行為且一次性補(bǔ)繳3個(gè)月以內(nèi)(含3個(gè)月)的，視為正常繳存;非單位整體逾期補(bǔ)繳(個(gè)人或部分人員補(bǔ)繳)的，視為非正常繳存;單位一次性補(bǔ)繳超過(guò)3個(gè)月的，申請(qǐng)人須再正常連續(xù)繳存12個(gè)月后，方能申請(qǐng)貸款。

　　4.新參加工作的職工若能提供勞動(dòng)合同等相關(guān)證明、調(diào)入職工若能提供勞動(dòng)人事關(guān)系轉(zhuǎn)移相關(guān)證明，自參加工作或調(diào)入當(dāng)月起3個(gè)月內(nèi)(含3個(gè)月)出現(xiàn)的“個(gè)人補(bǔ)繳”視為正常繳存;如出現(xiàn)3個(gè)月以上“個(gè)人補(bǔ)繳”，則視為非正常繳存，申請(qǐng)人須再正常連續(xù)繳存12個(gè)月后，方能申請(qǐng)貸款。

　　5.異地繳存住房公積金的職工，其公積金賬戶余額按規(guī)定程序全部轉(zhuǎn)入本市繳存后，異地本地銜接起來(lái)符合本市公積金貸款規(guī)定的繳存條件，且能提供原繳存地公積金管理中心出具的個(gè)人公積金賬戶開(kāi)戶時(shí)間及繳存明細(xì)證明，可予受理。

　　幫助流動(dòng)人口買(mǎi)房成公積金制度改革方向

　　10月14日公布的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，盡管只是一份文件，但是長(zhǎng)期關(guān)注這一領(lǐng)域的專(zhuān)家還是從中捕捉到住房公積金制度改革的新動(dòng)向。

　　支撐流動(dòng)人口購(gòu)房需求

　　據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉介紹，根據(jù)他的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行的研究，在大城市和特大城市務(wù)工的農(nóng)民工，絕大部分人是希望用掙到的錢(qián)回戶籍所在地的中小城市或縣城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)住房。但由于住房公積金不能異地貸款使用，所以進(jìn)城務(wù)工人員通常很少使用公積金。

　　劉洪玉說(shuō)，如果住房公積金在哪兒都可以繳、哪兒都可以用，就可以進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面、提升制度的公平性，更好地服務(wù)于“住有所居”的住房政策目標(biāo)，促進(jìn)“三個(gè)1億人”城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　提高資金使用效率

　　公積金使用效率低，是公眾詬病的一個(gè)突出問(wèn)題。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)342個(gè)住房公積金管理中心，貸款發(fā)放率高于85%的只有49個(gè)。大部分管理中心的貸款發(fā)放率集中在50%到75% 之間，有的更是低至百分之三四十。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，這一問(wèn)題，與公積金分散在606個(gè)中心及分中心、各中心及分中心獨(dú)立運(yùn)作、不能互通有無(wú)的管理體制密切相關(guān)。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)陳杰說(shuō)，在現(xiàn)行體制下，各城市之間的公積金中心互相沒(méi)有聯(lián)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)較好時(shí)公積金流動(dòng)性不夠，市場(chǎng)差時(shí)流動(dòng)性過(guò)剩，但各地的公積金是“旱澇不均”，且無(wú)法調(diào)劑使用，難以形成“抗旱”“抗?jié)?rdquo;所需的合力。

　　劉洪玉說(shuō)：“此次先在設(shè)區(qū)城市統(tǒng)籌使用，將來(lái)應(yīng)在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)省級(jí)統(tǒng)籌、全國(guó)統(tǒng)籌，就可以大大提高住房公積金的使用效率，有效管理流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。”

　　探索政策性住房金融形態(tài)

　　文件提出，“有條件的城市，要積極探索發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。”在受訪專(zhuān)家看來(lái)，釋放出探索政策性住房金融形態(tài)的信號(hào)。

　　據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心專(zhuān)家任興洲介紹，關(guān)于個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，我國(guó)個(gè)別商業(yè)銀行曾經(jīng)在2005年和2006年做過(guò)試點(diǎn)，但是沒(méi)有大規(guī)模推進(jìn)。

　　專(zhuān)家介紹，實(shí)行住房公積金信貸資產(chǎn)證券化，將住房公積金管理中心持有的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券，在資本市場(chǎng)上出售給投資者，住房公積金管理中心可以將這部分變現(xiàn)資金用以發(fā)放新的個(gè)人住房貸款，從而拓寬住房公積金管理中心的籌集渠道。另外，還有利于降低住房公積金管理中心的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　任興洲表示，由于這項(xiàng)業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，還需要一整套規(guī)范的方案，大規(guī)模推進(jìn)更適宜在市場(chǎng)更加成熟后推出。