去年，島城樓市迎來了難得一見的“金九銀十鉆十一”，今年，島城樓市卻有“銅九鐵十”的態(tài)勢，樓市中揮之不去的觀望氛圍讓開發(fā)商分外心急。為了扭轉(zhuǎn)上半年的不利局面，對開發(fā)商來說，“低價跑量”是最佳方案。在這目標下，開發(fā)商紛紛押寶以期突破重圍，有的底價亮相，有的直接降價，有的則是舉辦一場又一場的活動……

借新規(guī)出臺樓市成交加速

自九月底央行新政以來，樓市“限貸”松綁的消息就不斷沖擊著市場。10月9日晚間，建行在官方網(wǎng)站正式公布將按照新政策來受理貸款申請，首套房貸利率最低為貸款基準利率7折優(yōu)惠。隨后10月10日，中國銀行、招商銀行也緊隨其后宣布執(zhí)行房貸新政。不僅如此，10月13日，住建部、財政部、央行聯(lián)合發(fā)文，取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構(gòu)擔(dān)保等收費項目。10月14日，住建部等部門出臺了公積金新政策，支持繳存職工購買首套和改善型自住住房，推進異地貸款業(yè)務(wù)。

“限貸”政策的松綁也引發(fā)了不少購房者的熱情。“想買房可是手頭缺錢，現(xiàn)在限貸正在一步步放開，就等落地之后出手。”剛工作一年的小胡說。記者了解到，不少購房者已經(jīng)開始向銀行咨詢房貸事宜，其中不少人打算近期出手。顯然這讓開發(fā)商感受到了暖意。記者查閱公開信息發(fā)現(xiàn)，今年開發(fā)商身上的擔(dān)子并不輕松，從半年報來看眾多房企的銷售目標完成還不到一半。從全國范圍來看，萬科下半年有2000億元的回籠目標，綠地今年2400億元的目標上半年完成不到一半;碧桂園更是全力沖擊2000億元的銷售目標。有分析人士認為，巨大的庫存量，猶如懸在開發(fā)商頭上的一把利劍，年度銷售任務(wù)，也讓各大房企“壓力山大”。

目前，2014年還剩不到三個月，因此，接下來很多大型房企都要拼命跑量了，否則按照目前的形式，銷售和回籠都很難達到預(yù)期目標。記者了解到，很多之前還對以價換量存在疑惑、將信將疑的開發(fā)商，現(xiàn)在再打價格戰(zhàn)，已經(jīng)毫無心理壓力。

底價示人折扣優(yōu)惠一放到底

在“低價跑量”之際，記者發(fā)現(xiàn)不少開發(fā)商直接以底價示人，打折不再遮遮掩掩。在以往，“買房折扣到底有多少”是個說不清道不明的問題，比如內(nèi)部認購八五折，全款八折，老帶新九五折……買套房子購房者需要面對不同的折扣。盡管開發(fā)商一再聲稱消費者拿到最優(yōu)惠，但是很多購房者認為沒有拿到低價。的確，以往在置業(yè)顧問、置業(yè)主管、營銷經(jīng)理手中的折扣力度是不一樣的。有營銷經(jīng)理曾告訴記者，在每個層級都會有1%到2%的折扣優(yōu)惠。因此，在買房的時候“找人”是不少購房者認為能省錢的一個方式。

不過，最近這個辦法卻不管用了。在島城地產(chǎn)圈工作十多年的盧先生告訴記者，最近有個朋友想買李滄一處大盤的房子，他找了該盤的營銷經(jīng)理發(fā)現(xiàn)，置業(yè)顧問給出的價格已經(jīng)是“底價”。“以前買房的時候，都會有朋友找過來，讓幫忙找人再打個折。”盧先生告訴記者，比如置業(yè)顧問給出九二折，營銷經(jīng)理可以再給出九折的優(yōu)惠。不過這次這個朋友已經(jīng)和置業(yè)顧問說好了九折，本想讓我再幫忙打個折，結(jié)果問到營銷經(jīng)理那里發(fā)現(xiàn)他最多也只能給出九折。不光是盧先生，最近孫先生想買新都心一套房子，也是找了開發(fā)商好幾個老總，結(jié)果發(fā)現(xiàn)和置業(yè)顧問給出的折扣都一樣。“找了一圈，也就說送三個月的物業(yè)費。”孫先生無奈地說。

“開發(fā)商都有底價，如果置業(yè)顧問給出的是底價，購房者再找關(guān)系也不會給你優(yōu)惠的。”有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，因為現(xiàn)在開發(fā)商都是低價跑量，一些樓盤把價格底線都放到了置業(yè)顧問那里。

營銷變味客戶多為活動而看房

“排了一個多小時，就給了兩串烤肉、一根烤腸，還有一個火燒。”近期參加城陽一開發(fā)商活動的小李告訴記者，本想買房的他卻在看房活動現(xiàn)場受了一肚子氣。小李告訴記者，活動雖然人氣很高，但是感覺沒看到有幾個是真正買房的客戶。在當(dāng)下的市場情況下，開發(fā)商為了銷售樓盤可謂頻頻出招，其中一些開發(fā)商卻孤注一擲地把“寶”都押在活動本身，希望營銷活動能為項目帶來充足的優(yōu)質(zhì)客源。“我們旁邊的樓盤一周一個活動，但是到底賣了幾套房子，可不知道。”在西海岸新區(qū)一家樓盤，一名置業(yè)顧問告訴記者。

的確，活動帶來的人氣是顯而易見的，通過演唱會、明星見面會、泳裝小姐、燒烤活動等的確拉動了人氣，但是這些人氣到底能有多少會轉(zhuǎn)化成真正的購買力，卻依然是個問號。“項目開盤初期活動效果不錯，我們也把重心放在活動上。”市北區(qū)一家樓盤的營銷經(jīng)理告訴記者，最初參加活動的市民多數(shù)有購房意愿，購房者看了房還得了實惠。不過近段時間，活動卻變了味，以前來20個能成交四五個，現(xiàn)在來200個都不一定能成交四五個。“很多參加營銷活動的人一看就是混吃混喝的。”該營銷經(jīng)理告訴記者，“有些還是老面孔，都已經(jīng)多次來參加看房活動啦!”

“呼啦啦來一群人，先搶吃的喝的，然后問禮品是啥。”城陽一家樓盤的置業(yè)顧問告訴記者，“想要聚集人講解樓盤情況，都是三三兩兩的，有些明顯心不在焉。”而一些購房者對這些活動也是不感冒。“買房子我不會專門去參加活動，一般是看到報紙上的電話打過去問問。”市民魏先生告訴記者，他不會為了一場活動去看房。

盡管如此，開發(fā)商的活動還是一場接一場。“現(xiàn)在主要是要和公司交代，一個活動下來有人氣，也可以顯得我們工作有成效。”一名業(yè)內(nèi)人士分析說，“舉辦活動一般成本不透明，營銷經(jīng)理也能拿點好處。”不過現(xiàn)在活動有些“雞肋”，雖然活動招募的人數(shù)越來越多，但是購房者越來越少。

■市場觀察

直接降價引發(fā)市場震動

盡管“房貸新政”已出，但對樓市走勢的爭論從未停歇。當(dāng)下各銀行有關(guān)“房貸新政”的具體細則仍待出臺，不過部分開發(fā)商認為，當(dāng)前樓市提振政策已經(jīng) “見底”，房價、成交也很可能逐步 “止跌企穩(wěn)”。在“十一”長假即將結(jié)束之際，網(wǎng)上就流傳出一個消息，一些開發(fā)商將漲價。不過很快，開發(fā)商以行動打破了這一謠言。記者近期走訪樓市發(fā)現(xiàn)，面對樓市限購部分松綁的局面，開發(fā)商并沒有坐地漲價，反倒繼續(xù)延續(xù)前期的優(yōu)惠策略，仍堅持低價跑量。其實降價并不是近期才出現(xiàn)的新現(xiàn)象。今年七月開始，島城不少開發(fā)商就是使出了低價殺手锏，市北區(qū)新都心的萬科城8月三期國際公園項目首次開盤，起價12345元/平方米，包含1500元/平方米的精裝標準;中南世紀城8月加推新房源，均價只有8400元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士表示，“認貸不認房”主要刺激了改善需求和部分投資需求，但由于目前商品房庫存仍處在高位，未來至少還有2至3個季度的庫存消化期，房企的策略仍是加快周轉(zhuǎn)、以價換量為主。記者走訪島城多個樓盤發(fā)現(xiàn)，各樓盤此前的優(yōu)惠措施不但沒變，還有的樓盤推出了更加誘人的“直降”“打折”。在很多開發(fā)商看來，這種降價是一把雙刃劍，雖然能引來購房者，卻容易刺激老業(yè)主，今年1至10月，多家樓盤因降價，引發(fā)老業(yè)主不滿打砸售樓處。近期，有些樓盤就因降價引發(fā)了市場震動。

對于很多購房者來說，開發(fā)商跑量沒有問題，買房后“降價”讓他們受不了。在樓盤的上漲時候，有開發(fā)商曾推出“無理由退房”與“差價補償”措施保護老業(yè)主的權(quán)益，不過現(xiàn)在不知為何沒有開發(fā)商因降價推出。不過相比起來，有些樓盤也是“降價跑量”，只不過方式更巧妙。有些樓盤玩的是文字游戲，雖然有吸引眼球的起價，但是房價可并不低。像城陽一家樓盤號稱起價3999元/平方米，但是實際只有一套房，其均價仍在每平方米5000元以上。更多的樓盤是選擇采取交錢抵房款的行動，雖然這種形式有打折的嫌疑，但是并不會刺激到前期業(yè)主。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“不像打折一下子就能讓業(yè)主比較出房價漲跌，交錢抵房款更加隱蔽。”此外還有開發(fā)商送車位、送裝修、免物業(yè)費等，這些降價的方式更加隱蔽。