送走十一長假，我市新房成交量開啟 “滿血復活”模式。記者昨日采訪了解到，進入10月第二周青島樓市住宅網簽1720套，較前一周環(huán)比上漲73.56%。不過面對新政頻發(fā)的市場現狀，對開發(fā)商來說，第四季度仍面臨巨大考驗，在年度銷售目標和資金回款壓力下，房價或仍將下行。
青西新區(qū)成交量居首
來自網上房地產的統(tǒng)計顯示，上周青島新建住宅成交1720套，較前一周的991套上漲73.56%。整體來看，住宅成交套數和面積基本恢復到了節(jié)前的水平。10月8日進入到工作日后，成交量開始大幅回升。僅用2天成交量就重回300多套的水平，10月10日達到上周單日成交最高峰350套，周六周日成交量有小幅回落。
區(qū)域成交方面，上周青島住宅成交各區(qū)市排行榜的前三分別是青島西海岸新區(qū)、李滄區(qū)和即墨市。青島西海岸新區(qū)成交量為438套，遠遠超出了李滄區(qū)，西海岸的海景房較市南、嶗山的海景房便宜許多，吸引了眾多青島市區(qū)的購房者。以安子片區(qū)某項目為例，一期起價5700元/平方米，僅一個月幾乎售罄，二期也將于近期亮相。該項目的開盤給周邊項目帶去了不少壓力，也拉低了區(qū)域內的房價。
更兇猛“降價潮”揭幕
進入十月份，樓市的銷售黃金季節(jié)變得越來越短，開發(fā)商的銷售壓力卻絲毫沒有減少。從2014年前三季度的銷售情況來看，多數企業(yè)銷售目標完成情況不甚理想。今年1月至8月，20家代表房企中有7成房企銷售目標完成率不足60%，多數房企四季度銷售壓力倍增。盡管政府多措并舉出手救市，但短期內的刺激無法改變需求預期。在年度銷售目標和資金回款壓力下，降價似乎成了開發(fā)商的“最后救命稻草”。
10月11日，李滄某在售樓盤的“6.5折清盤”的消息在微信朋友圈迅速發(fā)酵，如此“破天荒”的價格令人咋舌。雖然該公司及時發(fā)文稱此次優(yōu)惠為員工福利房，合同視為無效，但引發(fā)一系列連鎖反應，一波更兇猛的“降價大潮”已然揭開序幕。
繼6.5折超低折扣風波之后，李滄另一剛需大盤也撕下了降價遮羞布，“緊急制定”開盤計劃，推出28套82平方米房源，折合單價8600-9500元/平方米，較之前均價直降1900元。無獨有偶，位于老四方的一新盤也爆出8500元/平方米的均價，相比附近在售盤低了至少3000元/平方米。
四季度房價或仍將下行
樓市降價“跌跌不休”，然而購房者并不買賬，限貸松綁催生了一大批“等貸族”。對房企而言，第四季度將迎來“期末考”。
青島樓市在經歷第一輪定向放松限購政策后，于9月1日全面放開限購。信貸政策寬松也預期升溫，鼓勵首套房貸款，并降低首套房認定標準為“房貸余額償清都算首套房”。
然而7折房貸的申請條件頗為嚴格，乃至苛刻。農業(yè)銀行青島分行相關負責人稱，農行最近也將下調房貸利率，最低折扣也能到7折，但要求申請者是中國農業(yè)銀行私人銀行的客戶，并且資產額最低達到800萬元。
房貸新政加劇了購房者的觀望情緒，等待房貸優(yōu)惠成為不少置業(yè)者的共識。不過克而瑞高級分析師張斌指出，由于銀行的經營成本使然，購房利率優(yōu)惠墜入虛名，7折利率房貸或將成為泡影，房貸新政非“救市解藥”。樓市的健康運作最終受市場供求規(guī)律影響，“沒有賣不掉的產品，只有賣不掉的價格”，四季度在年度銷售目標和資金回款壓力下，房價或仍將下行。（記者 孫靜芳）
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搭建存量房交易平臺
住建部要求進一步加強城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)聯網建設
住房城鄉(xiāng)建設部表示，當前要積極推進管理信息化建設，進一步加強城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)聯網建設。這是記者16日從住房城鄉(xiāng)建設部獲悉的。
住房城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥說，要以樓盤表為基礎，加快推進房產測繪、預售許可、買賣合同網簽、交易資金監(jiān)管、產權檔案管理等系統(tǒng)的關聯與共享，抓緊推進市區(qū)縣系統(tǒng)整合，完成紙質檔案數字化。據齊驥介紹，在房地產市場交易管理領域，除了積極推進管理信息化建設，還要抓好新建商品房銷售和存量房交易管理。要積極推行今年新修訂的商品房買賣合同示范文本，全面推行合同網上簽約制度。在存量房交易管理方面，推進存量房合同網簽備案制度，各地要搭建存量房交易服務平臺，加強存量房交易資金監(jiān)管。此外，還要加強房地產中介行業(yè)管理，完善行業(yè)誠信體系建設，健全機構和人員信用檔案。積極培育房屋租賃市場，構建完善的房屋租賃市場體系。
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公積金調整，救市還是便民？
異地購房公積金異地互認、取消多項收費、二套房首付回歸三成、提高貸款額度、降低貸款門檻……近段時間，從中央到地方，公積金政策調整的消息接踵而至。但與此同時，很多城市的公積金其實已初現緊張，有的城市還收緊了相關政策。專家表示，在當前樓市狀況下，首先應滿足基本購房的公積金貸款需求，同時要避免公積金“淪為”地方政府的救市工具。
30多個城市調整公積金政策
10月14日，住建部等三部門聯合發(fā)文，要求取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目。同時，各地要實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續(xù)，并推進異地貸款業(yè)務。此外，二套房可享受公積金貸款，首套貸款額度有望提高。
對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，取消的收費項目產生的費用數額并不大，但客觀上減輕了購房者壓力及交易成本，這給市場傳遞了一種明顯的信號。更重要的是異地貸款“破冰”給異地購房貸款打開了大門，將激發(fā)大量的“回鄉(xiāng)置業(yè)需求”。
就在前一天的13日，武漢市住房公積金管理中心正式下發(fā)通知，放寬第二套房公積金貸款門檻，最低首付款比例調整為房屋總價的30%，不再硬性要求達到房屋總價的60%。類似放松公積金貸款的政策最近在多地先后出現。據記者不完全統(tǒng)計，今年以來，已有30多個城市調整了公積金政策。有業(yè)內人士預計，未來采取提高個人公積金貸款額度、降低公積金貸款購買首套房的首付比例等措施，將成為多地政府調控樓市的主要措施。
公積金流動性緊張狀況初現
與紛紛放松政策不同的是廣州的持續(xù)收緊。10月11日，廣州“公積金新政策”獲得原則性通過，新政規(guī)定公積金貸款僅限于首次使用者，且首付從兩成調整為三成；貸款基礎條件也有所調整，貸款額度也變得更加吃緊，計算的公式也更為嚴格。對此，業(yè)內人士表示，這是不得已而為之。目前，廣州公積金提取比例已超過警戒線，個別月份接近甚至超過八成。
廣州遇到的麻煩不是獨有的。數據顯示，多個城市公積金流動性已初現緊張。據住建部調查，南京、青島等32個城市個貸率超過90%，出現了緩貸、斷貸、擠提現象。以武漢為例，截至今年6月底，武漢累計發(fā)放公積金個人貸款890多億元，個貸率高達97%，比去年底增長近5%。“如果不予應對，只需兩個月，公積金貸款就會緊張。”武漢市住房公積金管理中心主任陳祖信說。
公積金不能為了救市而隨意調整
既然那么多城市公積金流動性已初現緊張，為何還要放松相關政策？有市場人士表示，公積金政策的放松必然會帶來可觀的購房者入市。因此，市場和購房者都普遍認為，調整公積金是繼取消限購、放松限貸后樓市的第三個救市措施。預計未來會有更多城市在公積金政策上“動腦筋”。
但專家并不贊同“救市工具”的看法。中南財經政法大學房地產研究所所長張東提醒，在土地財政和新房庫存的雙重壓力下，在取消限購放松限貸效果并不明顯的背景下，要警惕地方政府不顧公積金實際狀況，一味放松貸款政策來救市。
如何面對一邊是放松呼聲越來越大，另一邊是自身存量不足的矛盾？專家建議，公積金管理部門應積極探索，提高資金利用率，滿足“應貸盡貸”資金需求，并適應科學化樓市調控的要求。
建立跨地區(qū)公積金資金調劑平臺，被認為最為“便捷”的解決之道。記者調查發(fā)現，目前，各城市間公積金的使用率很不平衡。以湖北省為例，武漢市的個貸率比全省平均水平高出30.46個百分點，而有些城市的個貸率卻不足10%。
其次，通過金融創(chuàng)新拓寬公積金來源。陳祖信建議，在公積金中心賬戶存款不支付時，商業(yè)銀行應允許直接透支取得信貸資金。同時，將一部分公積金個貸資產變現，引入社會資本投入，盤活資產存量。
最重要的是，在房地產調控市場化之下，公積金要隨時“量身定制”政策。張東建議，建立公積金支持基本住房需求的機制，而不應由各地方政府根據各自需求隨意調整。“有關部門應多征求職工意見，使公積金為基本需求者服務，又不能成為助推樓價的幫兇。” 據新華社
