早報訊 我市城區(qū)基準地價調(diào)整，本次調(diào)整增幅不大，與經(jīng)濟增長水平持平。記者昨天從市國土資源和房屋管理局了解到，基準地價住宅和商業(yè)分為10級，工業(yè)是12級，首次覆蓋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、嶗山、城陽、高新區(qū)、保稅港區(qū)。“房價受到多種因素影響。”市國土資源和房屋管理局相關(guān)人士表示，基準地價與最終的房屋價格關(guān)系不是很大。

從現(xiàn)場公布的圖表可以看出，市南區(qū)的土地級別為一級到三級;市北區(qū)的土地級別為二級到六級;李滄區(qū)的土地級別為四級到七級;嶗山區(qū)的土地級別為一級到八級;城陽區(qū)的土地級別則為六級到十級;經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的土地級別為五級到九級。

這次基準地價更新范圍包括市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、城陽區(qū)、嶗山區(qū)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)及保稅港區(qū)所轄范圍，首次將經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、嶗山、城陽、高新區(qū)、保稅港區(qū)等區(qū)域納入城區(qū)基準地價覆蓋范圍，建立了市區(qū)統(tǒng)一地價內(nèi)含的城鎮(zhèn)基準地價體系。

“基準地價的漲幅不大，與我市的經(jīng)濟增長水平持平。”市國土資源和房屋管理局相關(guān)人士介紹說，基準地價上漲是房屋價格上漲的體現(xiàn)，且滯后于房屋價格的變動，不會再反作用房屋價格的上漲。基準地價與房屋的最終價差關(guān)系不是很大。 (記者王磊江)

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如何評估基準地價

本次公告的是樓面地價的價格，基準地價與樓面地價是什么關(guān)系呢?記者了解到，基準地價的計算方法是樓面地價×該地塊容積率，即一級住宅用地容積率為2，樓面地價為6800元/平方米，其基準地價則為13600元/平方米;而十級住宅用地容積率為1.2，樓面地價為600元，因此其基準地價為720元。從數(shù)據(jù)上來看，不同的級別，價格相差較大。最高的一級與最低的十級，價格差距超過了10倍，這與地塊所處的位置有很大的關(guān)系。

市國土資源和房屋管理局相關(guān)人士介紹，我市在2007年調(diào)整過一次基準地價，2010年又調(diào)整過一次，也通過了上級國土部門的驗收，但沒有實施。因此，當前的情況相當于6年才調(diào)整一次。調(diào)整基準地價的評估有多種方法，包括用房價來倒推地價、基準地價系數(shù)修正法、房屋收益還原法等大約四五種還原方法，地價是隨著房價走的，因此地價滯后于房價。這樣就可以根據(jù)土地、房屋的交易價格，測算出基準地價;鑒于國家要防止房地產(chǎn)過快增長，在這種前提下，基準地價比土地市場平均價格要略低一些。

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基準地價即土地初始價，也稱城市基準地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估法定最高年期的土地使用權(quán)價格，并由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。科威不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰則認為，基準地價對二手房和房地產(chǎn)市場來說，影響不大。

市南區(qū)的土地級別為

【一級到三級】

市北區(qū)的土地級別為

【二級到六級】

李滄區(qū)的土地級別為

【四級到七級】

嶗山區(qū)的土地級別為

【一級到八級】

城陽區(qū)的土地級別為

【六級到十級】

經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的土地級別為

【五級到九級】

(單位：元/平方米)

級別：

商服用地 住宅用地 工業(yè)用地

(樓面地價) (樓面地價) (土地單價)

限制級 —— —— ≥1300

一級 7000 6800 1080

二級 5500 5500 980

三級 4200 4500 880

四級 3000 3600 780

五級 2400 2900 680

六級 1900 2200 580

七級 1500 1600 480

八級 1200 1200 365

九級 950 800 330

十級 700 600 302

十一級 —— —— 280