商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，是指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。因?yàn)橛兄幌盗锌此坪?jiǎn)單的成功定律，商業(yè)地產(chǎn)一度成為開發(fā)商眼中的香餑餑，不少謀求轉(zhuǎn)型的開發(fā)商是言必稱商業(yè)。在此形勢(shì)下，在島城雨后春筍般興起了一處處商場(chǎng)、商街、寫字樓。在以往限購(gòu)的樓市中，不受限制的商業(yè)地產(chǎn)也得到不少購(gòu)房者青睞。只是今年，隨著樓市降溫和限購(gòu)解除，競(jìng)爭(zhēng)白熱化的商業(yè)地產(chǎn)突然遇冷，尤其是進(jìn)入第四季度以來，記者探訪發(fā)現(xiàn)，以往看似簡(jiǎn)單的成功定律也在逐漸被顛覆。

地位

從帶動(dòng)住宅到被帶動(dòng)

“我們項(xiàng)目臨近××商場(chǎng)，只有半小時(shí)公交車程。”“我們樓盤就在××商圈邊上，周圍商場(chǎng)多，購(gòu)物非常方便。”在推介樓盤時(shí)，不少置業(yè)顧問是把商業(yè)配套作為重要的賣點(diǎn)。因?yàn)橘?gòu)房者對(duì)住宅的綜合要求也越來越高，對(duì)他們來說，住宅除了單一的居住功能外，還必須滿足所有和生活相關(guān)的需求，配套越完善，生活就越方便舒適。“小區(qū)的商業(yè)配套非常重要，如果為了買瓶醬油還要花一個(gè)小時(shí)去大商場(chǎng)，那就不值了。”市民趙先生表示，現(xiàn)在島城的住宅項(xiàng)目，并非都地處成熟豐富的商業(yè)核心區(qū)域，因此商業(yè)配套格外重要。為了吸引購(gòu)房者，一些項(xiàng)目在開發(fā)的時(shí)候就配備完整的商業(yè)配套，不僅如此，不少樓盤還是優(yōu)先打造商業(yè)，意圖通過商業(yè)帶動(dòng)住宅銷售。業(yè)內(nèi)人士表示，這種商業(yè)先行的項(xiàng)目，其出發(fā)點(diǎn)還是希望依托周邊配套的成熟來提升住宅的價(jià)值，當(dāng)業(yè)主入住的時(shí)候，不會(huì)遭遇配套滯后的尷尬。

不過，商業(yè)帶動(dòng)住宅并不是萬金油。“對(duì)小開發(fā)商來說風(fēng)險(xiǎn)很大，一旦招商情況不理想，就會(huì)造成住宅項(xiàng)目的滯銷。”一家開發(fā)商的營(yíng)銷經(jīng)理認(rèn)為，先開發(fā)商業(yè)對(duì)開發(fā)商來講，有著更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。“商業(yè)項(xiàng)目只要一啟動(dòng)，就是開弓沒有回頭箭，不可能像住宅那樣進(jìn)行循環(huán)開發(fā)。商業(yè)項(xiàng)目對(duì)開發(fā)商有著更大的資金要求。”有業(yè)內(nèi)人士表示。如今島城不乏這樣的例子，在李滄商圈某房企開發(fā)的一處商業(yè)綜合體，記者就明顯感受到人氣不足，閑逛的人寥寥無幾。記者注意到，空置的商鋪不少，不少商鋪還掛出了轉(zhuǎn)讓的信息。“主要是周邊居住群體還沒形成購(gòu)買力，因此商業(yè)發(fā)展起來非常艱難。”島城樓市觀察人士告訴記者，“如果想真正做好商業(yè)，應(yīng)該先做好住戶，然后再慢慢推商業(yè)。”

如今有商業(yè)23日已經(jīng)改變思路，開始尋找居住人群相對(duì)成熟的區(qū)域，正是如此浮山后開始受青睞?？v觀浮山后，四季景園、青建依山半島、新僑花園、金光麗園、魯信含章花園、北國(guó)之春、城建竹韻山色……新建小區(qū)鱗次櫛比連成一片，隨著居住小區(qū)逐漸增加，浮山后的居住人口也從2001年的3萬人增加到如今的接近30萬人。不過浮山后的大型商業(yè)一直匱乏。“沒有大型商業(yè)對(duì)我來說很不方便，平時(shí)上班沒時(shí)間，只有到了周末才能坐車去東部或者臺(tái)東逛商場(chǎng)。”家住浮山后的唐先生告訴記者。不過，如今眾多商家已經(jīng)在此區(qū)域匯聚，據(jù)了解，位于合肥路與勁松三路路口處的永旺商業(yè)中心即佳世客項(xiàng)目，主體已經(jīng)封頂，年底將開門迎客。同德路南側(cè)的雙峰商業(yè)廣場(chǎng)A座主體也已完工，預(yù)計(jì)年底開門營(yíng)業(yè)。無疑這兩處最早開業(yè)的商業(yè)體，將與埠西商貿(mào)核心區(qū)呈現(xiàn)“三足鼎立”之勢(shì)。

布局

從商業(yè)扎堆到分散

扎堆商圈似乎是商業(yè)顛撲不破的定律，李滄商圈就是如此。原先就有維客、利客來、嶗山百貨在李村扎堆，2011年，李滄寶龍城市廣場(chǎng)開業(yè)，這是李滄區(qū)首家開業(yè)的大型購(gòu)物中心;2012年，李滄萬達(dá)廣場(chǎng)正式開業(yè)，成為繼臺(tái)東萬達(dá)廣場(chǎng)、CBD萬達(dá)廣場(chǎng)后的青島萬達(dá)第三城;2013年，偉東樂客城開門營(yíng)業(yè)，目前已經(jīng)成為李村商圈的地標(biāo)性商業(yè)……不過扎堆的商業(yè)卻是冷暖自知，在李滄商圈，越來越讓人感到扎堆帶來的煩惱。在李村一家商業(yè)綜合體，記者發(fā)現(xiàn)其配套的商鋪銷售十分慘淡。

“商圈扎堆不一定是好事。”業(yè)內(nèi)人士指出，以前集萬千寵愛于一身的商圈今后將越來越分散，除了香港中路、臺(tái)東等幾大超級(jí)商圈能繼續(xù)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷、輻射全青島外，其它商圈都將慢慢轉(zhuǎn)向區(qū)域性消費(fèi)市場(chǎng)。記者注意到，如今新型商圈不斷涌現(xiàn)，像市北CBD就是一處，原本這里曾經(jīng)是村落，隨著萬達(dá)廣場(chǎng)的到來使得這里形成了商圈核心，慢慢周圍開始聚集起各種商業(yè)地產(chǎn)。

如今，新都心也在進(jìn)行這一歷程。“新都心商圈全面建成后，將成為青島市一個(gè)重要的商業(yè)中心。”有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言。與浮山后老式住宅區(qū)有所不同，新都心不僅有獨(dú)立的商業(yè)體，而且很多樓盤也都由過去單一的打造住宅變成現(xiàn)今的綜合體。據(jù)了解，萬科中心總建筑面積約29萬平方米，包括9萬平方米甲級(jí)寫字樓集群、5萬平方米黃金商業(yè)街區(qū)和近6萬平方米住宅。“類似萬科這樣的綜合體新都心內(nèi)可謂比比皆是。”有樓市分析人士表示，像和達(dá)中心城配套有10萬平方米商業(yè)，海爾時(shí)代廣場(chǎng)包含10座寫字樓及商業(yè)，青建太陽島商業(yè)部分約9000平方米。不得不說，新都心作為后起之秀，在住宅與商業(yè)的配比上，顯然更具有現(xiàn)代化都市氣息。

不僅如此，商圈外圍也成為不少商業(yè)的集聚地。香港中路商圈一直不乏有商業(yè)進(jìn)入，不過記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在更多的商家愿意在香港中路商圈外圍選址，使得香港中路西部也逐漸形成一個(gè)新商圈，今年4月，位于香港中路和山東路交界的中鐵·青島中心正式開業(yè)。距離中鐵青島中心500米的海航萬邦購(gòu)物中心法國(guó)時(shí)尚館也已正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，法國(guó)時(shí)尚館位于海航萬邦購(gòu)物中心三樓，專門銷售進(jìn)口自法國(guó)的高檔商品。與中鐵中心一街之隔的華潤(rùn)萬象城同樣備受期待。據(jù)了解，作為全國(guó)首家第二代萬象城，項(xiàng)目擁有45萬平方米的建筑面積，擁有九層垂直商業(yè)空間，是目前全國(guó)最大、店鋪數(shù)量最多、業(yè)態(tài)品類最齊全的萬象城。

創(chuàng)新

從大而全到打造特色

本周二，記者走訪了島城多家百貨店，發(fā)現(xiàn)大多店內(nèi)客流量不大，尤其是以往占據(jù)銷售最大份額的女裝樓層，幾乎難以見到真正購(gòu)買的消費(fèi)者。不過，盡管百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)不佳，但仍然阻止不了大批開發(fā)商涌入商業(yè)地產(chǎn)，并樂此不疲。“這是因?yàn)楫?dāng)初房地產(chǎn)政策調(diào)控之下，住宅市場(chǎng)比較困難，樓市低迷，于是很多開發(fā)商從住宅型轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)綜合體會(huì)配套酒店和購(gòu)物中心等，這些都是現(xiàn)金流業(yè)態(tài)，所以商業(yè)地產(chǎn)很受追捧。”有業(yè)內(nèi)人士表示，作為商業(yè)的開發(fā)者，他們關(guān)心的是租金收益，一般商業(yè)內(nèi)有餐飲、百貨、電影院、兒童連鎖等，除了百貨難做之外，目前拉動(dòng)人氣的餐飲，電影院等收益很不錯(cuò)，兒童連鎖更是吸金高手，因此很多開發(fā)商認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)本身還是有前途的。

不過這也造成了商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存量不斷上升。據(jù)了解，目前，青島樓市庫(kù)存量三分之一是商業(yè)地產(chǎn)。“與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)的去化周期相對(duì)較長(zhǎng)。”島城樓市觀察人士張先生表示，按照2013年青島商業(yè)地產(chǎn)1萬套的銷量計(jì)算，“也就是說，如果不再新建，現(xiàn)有的商業(yè)庫(kù)存也需要6年時(shí)間才能消化掉。”

但是目前多數(shù)商業(yè)追求 “大而全”，從而面臨著同質(zhì)化的危機(jī)。有分析人士表示，在商圈遍地開花的當(dāng)下，同質(zhì)化成為阻礙很多商業(yè)項(xiàng)目招商的一大難題，商家資源被不斷瓜分，留給新興商業(yè)的資源已經(jīng)不多，很多一線品牌不會(huì)向這種新興商業(yè)綜合體伸出橄欖枝;而另一方面，同質(zhì)化過于嚴(yán)重，消費(fèi)者不會(huì)將絕大多數(shù)新建商圈當(dāng)做目的地，人氣自然不溫不火。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著商業(yè)項(xiàng)目的密集，新建商業(yè)的空置率將會(huì)逐漸走高，租金價(jià)格難以大幅上漲。

不過，目前商業(yè)地產(chǎn)也開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，戴德梁行統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)配比正在發(fā)生變化，傳統(tǒng)購(gòu)物、餐飲、娛樂的“50:18:30”的黃金比例正在被“1:1:1”所替代，預(yù)計(jì)到2016年，商業(yè)地產(chǎn)的體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比將達(dá)到60%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在商業(yè)地產(chǎn)巨量供應(yīng)的當(dāng)下，要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，商業(yè)地產(chǎn)必須占據(jù)核心資源，要么在地段和自然資源上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，要么占據(jù)有標(biāo)識(shí)性的文化資源，二者有其一則能夠生存，二者兼?zhèn)浔憔邆淞吮Ｖ敌?。這樣的商業(yè)項(xiàng)目，既有政府規(guī)劃藍(lán)圖作支撐，又有獨(dú)具特色的稀缺文化、生態(tài)資源，再加上開發(fā)商強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，可謂走出了一條商業(yè)地產(chǎn)的操盤新路。

記者 王曉磊