2014年7月16日，北京，一對(duì)夫婦通過(guò)中介公司購(gòu)買學(xué)區(qū)房，賣方代父售房卻根本沒(méi)有授權(quán)，并在收到15萬(wàn)定金后卷錢跑路。雖然騙子被抓獲判了刑，但贓款卻無(wú)力沒(méi)有退賠。夫婦倆以審核不嚴(yán)為由想讓中介公司包賠損失。今天上午，此案在西城法院開(kāi)庭審理。

買房被騙15萬(wàn)定金

原告張先生、俞女士是一對(duì)夫婦。去年5月，他們通過(guò)中介公司工作人員的介紹，選中了西城區(qū)黃寺附近的一套學(xué)區(qū)房，給孩子今后上學(xué)做準(zhǔn)備。當(dāng)時(shí)出面賣房的是房主的兒子陳某，陳某說(shuō)，父親委托他賣房，但并沒(méi)有出示授權(quán)委托書(shū)。

夫婦倆說(shuō)，中介員工查看了陳某的身份證和房本，并在咨詢公司法務(wù)部門后告知他們可以簽約。隨后，他們與陳某簽訂了《房屋買賣定金協(xié)議》，并給陳某轉(zhuǎn)賬支付15萬(wàn)元定金。沒(méi)想到，陳某收到錢款后攜款消失。后經(jīng)法院判決，陳某構(gòu)成合同詐騙罪，被判四年半。在刑事判決中，還確認(rèn)陳某退賠贓款15萬(wàn)元，但至今也沒(méi)有履行。

為了討回?fù)p失，夫婦倆轉(zhuǎn)而將矛頭對(duì)準(zhǔn)中介公司。他們認(rèn)為，作為專業(yè)的房屋買賣中介機(jī)構(gòu)，中介公司具有相應(yīng)的知識(shí)和能力審核相關(guān)信息，并應(yīng)確保交易安全，對(duì)于這15萬(wàn)元損失，中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)告知能否“轉(zhuǎn)移”風(fēng)險(xiǎn)?

中介公司的代理人介紹說(shuō)，對(duì)于委托售房的情況，中介公司應(yīng)該審查房主的授權(quán)委托證明，驗(yàn)明受托人身份。陳某簽協(xié)議時(shí)沒(méi)有出示授權(quán)委托書(shū)，中介員工查驗(yàn)了陳某的身份證和房本，確認(rèn)房本是真的。陳某寫了承諾書(shū)，保證其代理售房是父親的真實(shí)意思，他承擔(dān)一切責(zé)任。

中介員工將此情況原原本本告訴了原告方，已經(jīng)盡到了如實(shí)告知和提醒義務(wù)。買房人在簽協(xié)議時(shí)知曉房屋情況，并認(rèn)可陳某的承諾書(shū)，在明知風(fēng)險(xiǎn)的情況下，仍然選擇先簽定金協(xié)議，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)相應(yīng)后果并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

中介公司認(rèn)為，陳某在訂立協(xié)議過(guò)程中，明知自己沒(méi)有代理，還提供承諾書(shū)，過(guò)錯(cuò)在于陳某，原告應(yīng)當(dāng)向陳某主張賠償。公司并非實(shí)際違約方，不存在賠償義務(wù)。

中介公司告知了風(fēng)險(xiǎn)能否真的“轉(zhuǎn)移”風(fēng)險(xiǎn)呢?張先生夫婦認(rèn)為，中介公司的審核義務(wù)不僅僅是審查房本是不是真的，而是要確認(rèn)房主本人同意買房。中介人員在陳某拿出公證的委托書(shū)前就讓原告交定金，在明知他沒(méi)有代理權(quán)限的情況下還促成的交易，明顯存在過(guò)錯(cuò)。

中介公司還表示，公司與張先生夫婦不存在居間服務(wù)關(guān)系，沒(méi)有簽訂居間服務(wù)合同以及房屋買賣合同，也沒(méi)有收取居間服務(wù)費(fèi)，對(duì)于買賣雙方的定金協(xié)議，公司只是見(jiàn)證方，只有見(jiàn)證義務(wù)，沒(méi)有賠償義務(wù)。張先生夫婦對(duì)此不予認(rèn)可，認(rèn)為房屋買賣定金協(xié)議已經(jīng)具備了房屋買賣的內(nèi)容，且協(xié)議還有中介公司的印章，是通過(guò)中介公司居間促成的。

詐騙犯被判退賠贓款 告中介是否重復(fù)賠償?

此案中還有一個(gè)問(wèn)題，陳某是實(shí)施詐騙的人，而且法院刑事判決已經(jīng)確認(rèn)陳某要退賠。買房人再要求中介公司賠錢，是不是重復(fù)賠償呢?

在法庭上，中介公司代理人表示，這15萬(wàn)元不是張先生夫婦的實(shí)際損失，不應(yīng)再次得到支持。“法院的刑事判決已經(jīng)責(zé)令陳某退賠15萬(wàn)元給原告，即使陳某一時(shí)無(wú)法還清，但不影響原告向他主張債權(quán)債務(wù)的權(quán)利。”也就是說(shuō)，從法律上來(lái)講，這15萬(wàn)已經(jīng)有了“著落”，雖然還沒(méi)拿到，不代表將來(lái)拿不到，不算是張先生夫婦的實(shí)際損失，所以公司不應(yīng)賠償。

而張先生夫婦的律師表示，在刑事案件中，張先生夫婦并沒(méi)有提出附帶民事賠償?shù)囊?。陳某雖然被法院判決退賠，但他本人賭博又吸毒，在法庭上就表示錢款都已揮霍，無(wú)力退賠，所以至今原告方也沒(méi)有拿到錢。而張先生夫婦之所以受到詐騙，是因?yàn)橹薪榇嬖谶^(guò)錯(cuò)。

原告律師說(shuō)：“中介是專業(yè)機(jī)構(gòu)，理應(yīng)盡到審查義務(wù)，中介公司存在過(guò)錯(cuò)，法律也規(guī)定了因?yàn)橹薪楣镜倪^(guò)錯(cuò)造成當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)損失的，中介公司應(yīng)該賠償，所以我們?cè)谀貌坏劫r款的情況下，完全可以讓中介承擔(dān)責(zé)任，這在法律上是沒(méi)有障礙的。中介公司可以在賠償之后向陳某追償。”

中介把關(guān)為何難免詐騙?

在中介居間服務(wù)下，仍然被騙定金甚至是房款的案例并不新鮮。由于普通人不具備房源信息、專業(yè)知識(shí)以及審核能力，才會(huì)尋求中介公司的服務(wù)，但讓人不解的是，為什么在這樣的專業(yè)機(jī)構(gòu)操作下，還會(huì)有詐騙事件的發(fā)生?

記者查詢了之前曝出的多起被詐騙后起訴中介的案例發(fā)現(xiàn)，發(fā)生詐騙的原因大多是在交易過(guò)程中沒(méi)有審查房源信息的真實(shí)性和賣房人的身份資格，讓騙子鉆了空子。

在一起案例中，買房人通過(guò)中介支付80萬(wàn)元房款，購(gòu)買一套尚未辦下房產(chǎn)證的樓房。后來(lái)得知，賣房人并非房屋產(chǎn)權(quán)人。賣方因合同詐騙罪被判刑。買房人以中介公司沒(méi)有盡到審查職責(zé)為由索賠房屋差價(jià)損失。中介公司則認(rèn)為已將房屋沒(méi)有房產(chǎn)證等信息如實(shí)告知，所以不同意賠償。

法院認(rèn)為，中介公司對(duì)房產(chǎn)買賣過(guò)程中的重要事宜負(fù)有更大的審慎義務(wù)。公司未向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售部門查明賣房人持有的《房屋預(yù)售合同》的真實(shí)性，存在明顯過(guò)失;而買房人明知對(duì)方?jīng)]有房產(chǎn)證、房屋票據(jù)而仍與其簽訂合同，也存在相應(yīng)過(guò)失。

經(jīng)過(guò)調(diào)解，中介公司賠償了買房人一定的損失。

記者注意到，在中介被判賠償?shù)陌咐?，法院通常認(rèn)為，中介公司作為專業(yè)性機(jī)構(gòu)，對(duì)交易各環(huán)節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)和交易相關(guān)資源都更為了解，在居間服務(wù)中負(fù)有更高的注意義務(wù)。如果中介公司沒(méi)有盡到審核義務(wù)，一般都被判承擔(dān)責(zé)任。而如果被騙人也存在過(guò)錯(cuò)，也會(huì)承擔(dān)部分責(zé)任。

庭外采訪：強(qiáng)制查驗(yàn)資金托管保障交易安全

據(jù)記者了解，正是因?yàn)榻┠陙?lái)屢屢出現(xiàn)在中介居間服務(wù)下仍然出現(xiàn)詐騙的情況，房地產(chǎn)管理部門和中介公司也完善了一些舉措，堵住犯罪漏洞。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，之前曝出的那些交易安全問(wèn)題主要是出在審核不嚴(yán)和資金沒(méi)通過(guò)托管兩個(gè)方面。針對(duì)此，建委在部門區(qū)縣已經(jīng)推出了房源查驗(yàn)的強(qiáng)制規(guī)定，要求中介公司在二手房買賣過(guò)程中必須查驗(yàn)房源信息真實(shí)性，以確保交易安全。而有些中介公司則更進(jìn)一步，要求員工都要帶著買賣雙方到房屋管理部門查驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性、共有人情況、有無(wú)封存抵押等。

此外，交易雙方對(duì)資金托管也有了共識(shí)。以前有些賣房人覺(jué)得走資金托管程序繁瑣，賣房簽了合同都沒(méi)拿到錢，心里不踏實(shí)。但因?yàn)橛辛艘恍┌讣某霈F(xiàn)和資金安全的需要，現(xiàn)在也基本上都能接受了。

“如果審查有過(guò)錯(cuò)，就要承擔(dān)賠償責(zé)任。中介公司在這方面是有過(guò)慘痛的教訓(xùn)的?，F(xiàn)在完善流程也是自保?？梢哉f(shuō)，現(xiàn)在這些交易安全問(wèn)題已經(jīng)少了。”業(yè)內(nèi)人士表示，由于近些年房?jī)r(jià)飆升及賣方市場(chǎng)現(xiàn)狀，對(duì)于一套合適的房屋，買房人也難免出現(xiàn)急躁心理，生怕猶豫耽擱就錯(cuò)過(guò)了機(jī)會(huì)。這也在一定程度上留下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。作為買房人也應(yīng)該更加審慎，做到房源查驗(yàn)和資金托管。