國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》27日對外公布。通知要求各地積極應對房地產(chǎn)市場形勢變化，促進經(jīng)濟平穩(wěn)健康運行。

通知說，各地國土資源、住房城鄉(xiāng)建設主管部門要有供、有限，合理安排住房和其用地供應規(guī)模。住房供過于求的，要適當控制2015年住房開發(fā)建設規(guī)模、進度。對保障性安居工程和棚戶區(qū)改造年度任務所需用地應保盡保。對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應規(guī)模。

通知要求優(yōu)化住房供應套型，促進用地結構調(diào)整。對在建商品住房項目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調(diào)整。房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設，促進其他產(chǎn)業(yè)投資。

通知要求進一步加大住房保障貨幣化工作力度，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調(diào)整規(guī)劃建設條件，優(yōu)化戶型結構，并完善配套用地手續(xù)。

通知要求強化房地產(chǎn)開發(fā)全過程的聯(lián)動監(jiān)管，對在房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，違反有關資質(zhì)管理規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，國土資源主管部門可以限制或禁止其參與新出讓房地產(chǎn)用地的競買。對在土地市場中有違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，住房城鄉(xiāng)建設主管部門可予以相應處罰;情節(jié)嚴重的，依法注銷其資質(zhì)證書。

■影響

積極信號或促進樓市暖行情

在采訪中，記者了解到，盡管利好不斷，但來自銷售市場的探訪發(fā)現(xiàn)，降價促銷仍舊是開發(fā)商的主動選擇。其中，3月份最受購房者關注的事件，無疑是位于燕兒島路的遠洋公館降價，這個在2010年以19500元/平方米樓面地價拿下的項目，日前釋放出1.9萬元/平方米的銷售均價，一時讓不少業(yè)內(nèi)人士和購房者為之愕然。

據(jù)遠洋公館項目銷售人員介紹，這次推出的90套“小戶型”房源，售價遠低于當年遠洋集團的拿地成本。由于此前業(yè)內(nèi)對項目的銷售單價預計會在4萬元左右，巨大的價格落差，吸引不少購房者趕往售樓處。

“這次拿出的小戶型，其實是把原來的大戶型豪宅分拆成多套，拆開來賣。”一位熟悉遠洋公館項目的業(yè)內(nèi)人士說，降低總面積、降低單價無疑是為了快速回籠資金。而中置置業(yè)營銷總監(jiān)張百忍分析，從整個青島的市場來看，3月份青島的存量為1983.91萬平方米，而李滄區(qū)、市北區(qū)、青西新區(qū)、即墨市和平度市的存量都有所上漲。

但多位業(yè)內(nèi)人士分析，目前青島的現(xiàn)狀是，市區(qū)和郊區(qū)形成了較大的差別。“市區(qū)里唯一差一點的就是金水路去年土地出讓比較多，競爭比較激烈。”張百忍說，最近嘉凱城特價房部分的均價下降到7999元/平方米，偉東湖山美地項目以7300元/平方米的起價來應對，此后藍山灣也以7600元/平方米的起價。而在下半年，李村東部金水路區(qū)域的萬科、卓越、新城、和達、海爾等幾個大盤將上市肉搏，必然將影響到城陽南部的區(qū)域。

此外，調(diào)查顯示，四方濱海城板塊的價格戰(zhàn)也在開打。保利香檳國際主推戶型是82～115平方米，起價7700元/平方米的價格主要是5號樓的少量房源，高層均價在9000元/平方米;綠地新里海德公館在售的高層均價約9000元/平方米;新都心區(qū)域的樓盤價格也有所松動。

業(yè)內(nèi)看法

張斌(房價點評網(wǎng)高級分析師)

“降息、降準已經(jīng)從信心上給予市場莫大的支持，而國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布的‘四類九條新政’，對購房者也會形成心理刺激。”

馬光明(青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理)

“在市場庫存較高的情況下，去庫存仍是未來市場的主流，將以平價走量為主，但如果繼續(xù)出臺金融利好政策，開發(fā)商促銷力度會減弱。”

龍江(地產(chǎn)經(jīng)理人)

“貨幣政策偏向?qū)捤?，樓市存量消化預計會加快，樓市的價格也將逐步趨穩(wěn)，但是價格徹底走出低谷，預計還需要一段時間。”

■看點

市場做主，“90/70”政策全面退出

國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》27日對外公布。通知要求各地積極應對房地產(chǎn)市場形勢變化——“變化”這個詞在本次通知里，有兩大看點可說、一個問題待解。

套型改優(yōu)化供應，套型可改

立足市場實際需求，科學把握住房供應套型結構—— 通知的一大亮點，就是提出優(yōu)化住房供應套型結構。而在強調(diào)多渠道籌措房源時，通知要求進一步加大住房保障貨幣化工作力度，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

很大程度上，這意味著2006年以來的“兩個70%”或“90/70”政策的全面退出。城市新審批、新開工住房項目，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達到開發(fā)建設總面積70%以上;廉租住房、經(jīng)濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地年度供應量，不得低于居住用地供應總量70%。這被稱為“兩個70%”或“90/70”政策。隨著房地產(chǎn)市場“去行政化”，這一政策在地方層面的調(diào)控中已經(jīng)逐步退出。

平心而論，針對當時房地產(chǎn)市場狀態(tài)，“90/70”政策對房地產(chǎn)市場狀態(tài)結構改變起到了不小作用，剛需小戶型房源顯著增加。當然9年下來，小戶型存量攀升、出現(xiàn)積壓。隨著改善型消費持續(xù)增加，限購取消、限貸放寬，適應居民居住條件改善需求，調(diào)整“90/70”政策，盡管多少有些馬后炮，但也是大勢所趨。

用途變損有余以補不足

根據(jù)市場狀況，各地可以研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用—— 這是通知又一個看點。

在房地產(chǎn)市場上，“房”的去化壓力、“地”的去化壓力，既有市場因素，也有政策、因素，歸根到底是政策與市場“脫節(jié)”。提出促進房地產(chǎn)用地結構調(diào)整，就是要以用途之“變”突圍。

根據(jù)通知，房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設，促進其他產(chǎn)業(yè)投資。

近來，從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)到旅游休閑，中央出臺一系列措施促進新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。所有這些發(fā)展項目，總是要從紙上落到地上。在大多數(shù)省市用地指標極為緊張的情況下，土地用途依規(guī)改變，可以盤活存量，擠出閑置用地，損有余以補不足。

怎么管向社會公開接受監(jiān)督

目前我國的房地產(chǎn)業(yè)，在“去行政化”過程中，分化格局嚴重、去庫存化壓力山大。東、中、西部，大、中、小城市，如何分類調(diào)控、因地制宜，不調(diào)、微調(diào)、大調(diào)，分寸如何拿捏，考驗著地方政府。

土地用途“變”，套型結構“改”，都屬于政策的變通。“變”能否“通”，關鍵在是否置身于“去行政化”進程之內(nèi)，既要防止不作為，更要防止亂作為。省級人民政府負總責，市縣人民政府負主體責任，有關部門要認真履職，確保措施不落空、不跑偏。工作不到位的要責成整改，對有關責任人進行問責。特別是涉及相關土地出讓價款變化、補繳等問題，要向社會公開，接受社會監(jiān)督。