導(dǎo)讀：青島城市建設(shè)投資(集團)有限責(zé)任公司(以下簡稱青島城投)作為青島市的政府投資平臺之一，已于2014年底成功借殼登陸H股。時任青島城投董事長張鎮(zhèn)安曾言將依托奧帆中心，串聯(lián)青島沿海一線優(yōu)質(zhì)旅游景點。然而，《每日經(jīng)濟新聞》記者在青島調(diào)查后獲悉，一宗與涉及奧帆中心區(qū)域項目的租賃糾紛，卻有可能攪亂青島城投的整合計劃。
《每日經(jīng)濟新聞》記者在青島當(dāng)?shù)卣{(diào)查獲悉，糾紛涉及的房產(chǎn)，集結(jié)了30余家國內(nèi)外知名品牌。在商戶們看來，糾紛涉及的心海廣場剛度過品牌培養(yǎng)期，但急于收房的青島城投，并未給出相關(guān)商業(yè)發(fā)展計劃，商戶的利益恐難獲得保障。
值得注意的是，在2014年底借殼上市后，青島城投表達了整合青島旅游資源的意愿。不過，作為糾紛的焦點，相關(guān)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)雖在青島城投，但始終未能辦理合法證照?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者為此展開調(diào)查。
雖與國際影業(yè)“米高梅”巨頭重名，但在2008年奧運會協(xié)辦城市青島，青島米高梅商業(yè)有限公司(以下簡稱米高梅)的身份，更多以“二房東”形式存在。
米高梅于2008年12月30日注冊，在成立第二日即與青島城投聯(lián)手，意欲將曾是奧帆賽混合區(qū)和陸域停船區(qū)的區(qū)域，打造成青島的第五大商圈。
彼時，負責(zé)青島后奧運資產(chǎn)運營管理和建設(shè)利用的青島城投，與米高梅簽訂租賃協(xié)議，將奧帆中心區(qū)域內(nèi)近4萬平方米房屋出租給米高梅，租期20年。
此后的數(shù)年間，在“二房東”米高梅的運作下，包括星巴克、哈根達斯、俏江南等30余家國內(nèi)外知名品牌，入駐米高梅從青島城投租賃的奧帆中心心海廣場。
不過，青島城投租賃給米高梅的房產(chǎn)，一直未能辦理合法證照?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者調(diào)查獲悉，青島城投以欠租為由提起仲裁，欲解除與米高梅的租賃合同。但米高梅認為，房東一直未能辦理合法證照，這才是其欠租及雙方糾紛的源頭。
對于該糾紛，在多次溝通后，青島城投雖給出“糾紛正走法律程序”的答復(fù)。不過，讓米高梅方面擔(dān)心的是，商戶與米高梅直接產(chǎn)生租賃關(guān)系，這場糾紛可能引發(fā)一場涉及30多個國內(nèi)以及國際知名品牌、金額近十億元的訴訟。
5月20日，一位米高梅高層向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，青島市中院已接受其不予執(zhí)行解除合同裁決的申請，而米高梅也提出了的新一輪仲裁，以期與青島城投的租賃合同糾紛能夠得到合理的解決，此案將于5月29日開庭。
租賃糾紛涉10億違約金
讓譚女士沒有想到的是，因房東與二房東的租賃糾紛，其在奧帆中心心海廣場打理了數(shù)年的餐飲生意，隨時可能會被殃及。
作為最早入駐的一批商戶，5年前，譚女士所在的餐飲店，與米高梅簽訂租賃合同。隨后的幾年間，陸續(xù)入駐的還有俏江南、星巴克、海底撈等餐飲品牌。商戶們也都清楚，米高梅的身份只是二房東。心海廣場真正的所有者，是青島本地最大的政府投資平臺之一青島城投。
2008年3月，青島城投由青島開發(fā)投資有限公司、青島東奧開發(fā)建設(shè)集團公司和青島市城市建設(shè)投資中心三家公司在整建制劃轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上成立。從職能上看，這家公司作為政府投資與資產(chǎn)運營的受托主體，主要負責(zé)青島2008年奧運會奧帆賽之后奧運資產(chǎn)的運營管理和建設(shè)利用。
2008年12月31日，青島城投與米高梅簽訂租賃協(xié)議，將奧帆中心漁人碼頭(現(xiàn)為心海廣場所在地)和后勤保障中心出租給米高梅。合同內(nèi)容顯示，漁人碼頭建筑面積為3.5萬平方米，后勤保障中心則為5800平方米。租賃期限為20年，計租日期為2011年1月1日，租賃價格為每天每平方米1.5元。
上述米高梅公司高層向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦承，“第一筆房租，按照青島城投說定的一個金額繳納，1400萬元左右，但米高梅從此就沒有交過，一直拖欠。”
雖然欠租，但在隨后的數(shù)年間，米高梅、青島城投相安無事。不過，因在房租的繳納上的分歧，二者的矛盾卻在日漸激化。
上述米高梅高層表示，2013年下半年，在米高梅方面欲交房租時，被對方財務(wù)告知“城投方面不收，并要和米高梅打官司”。幾乎同時，2013年7月，青島城投以米高梅欠繳租金為由，向中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會申請仲裁，并提出解除合同、賠償違約金的要求。
“被申請人欠付的租金人民幣4184.5萬元。”青島城投在仲裁申請書中要求米高梅支付欠付租金4184.5萬元以及違約金472萬元，并解除合同返還房產(chǎn)。
去年8月4日，中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會裁決，解除青島城投與米高梅于2008年12月31日簽訂的《中國青島奧林匹克帆船中心漁人碼頭和后勤保障中心租賃合同》，支付拖欠租金。但是由于青島城投也存在違約，仲裁裁決并未支持城投要求支付違約金的要求。
事實上，由于商戶與米高梅直接產(chǎn)生租賃關(guān)系，按照米高梅與商戶簽訂的合同，公司最高將支付近10億元的違約金。
合法證照7年缺失
“關(guān)于不交房租這事，我們在沒有得到任何文字性回復(fù)時就把房租停付了，這是不對的。”上述米高梅高層直言不諱。
不過，在他看來，青島城投一直沒有提供法定測量機構(gòu)的測量數(shù)據(jù)，無法計租，而合同規(guī)定的是按法定測量數(shù)據(jù)交付租金?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，在去年8月4日庭審過程中，除對欠繳租金問題互相指責(zé)外，雙方對于租賃房產(chǎn)無法通過驗收并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的關(guān)鍵問題也是各執(zhí)一詞。
米高梅曾于2009年7月以及2009年10月27日兩次向青島城投發(fā)函索要《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《房地產(chǎn)所有權(quán)證》、《竣工驗收備案證》等證照。然而，在中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會庭審筆錄中，青島城投認為，由于米高梅擅自加建、改建，責(zé)任應(yīng)該由米高梅負擔(dān)。
米高梅則表示，改建是由承租商戶以及雙方一起協(xié)商確定實施的，青島城投并無異議。但青島城投并不認可米高梅的說法，并表示米高梅的加改建未獲得其同意。
青島城投在2010年8月2日曾出具一份產(chǎn)權(quán)證明，這份證明印有“此合同標(biāo)的漁人碼頭和后勤保障中心的產(chǎn)權(quán)均屬于我集團所有”字樣。
包括商戶及米高梅在內(nèi)的多位人士證實，在辦理工商執(zhí)照時，鑒于青島城投的政府背景，青島城投提供證明，在效用上被等同于房產(chǎn)證明。對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者嘗試采訪青島城投相關(guān)負責(zé)人，但在多次溝通后，集團辦公室人士以“目前該事件已進入法律程序”答復(fù)。“改建的時間是2009年之前，并得到了青島城投方面的默認。”在上述米高梅高層看來，漁人碼頭之所以未能獲得房產(chǎn)證，是由于其建筑高度超出了規(guī)劃要求。青島市規(guī)劃局選址處人士透露，涉及政府重大活動的建筑，當(dāng)時來不及辦理手續(xù)的臨建，以政府會議紀要為依據(jù)，也可以補辦合法證照?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，在青島市政府的相關(guān)會議紀要中，雖提及漁人碼頭項目，但真正開建則是在2008年奧運會之后。
記者獲取的相關(guān)文件顯示，對于漁人碼頭地塊建筑方案，青島市規(guī)劃局在2008年與2009年先后兩次提出過“建筑高度控制在10米以下”的審查意見。
上述米高梅高管透露，在雙方于2008年底簽訂租賃合同時，心海廣場(漁人碼頭)的主體建筑高度即已超標(biāo)，高于原來規(guī)劃中10米的限高。對此，上述規(guī)劃局人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，原有建筑規(guī)劃不能擅自修改，如不按規(guī)劃執(zhí)行的，屬于違法建設(shè)，就有可能辦不了證照。
租約前景不明 商戶心憂青島城投管理能力
對于房東與二房東的糾紛，讓商戶們擔(dān)心的是，早在2013年即提出仲裁的青島城投，至今未與心海廣場商戶有過接觸。“我們這些商戶怎么辦?”在心海廣場商戶譚女士看來，如果租賃糾紛繼續(xù)，她對于如何確保自己的利益有所擔(dān)心。
青島城投在2012年相關(guān)債權(quán)募集說明書中提及，其擁有青島最優(yōu)質(zhì)的旅游資源奧帆中心，負責(zé)青島沿海一線海上旅游的開發(fā)和經(jīng)營，旅游、酒店板塊現(xiàn)已經(jīng)成為發(fā)行人最具優(yōu)勢的業(yè)務(wù)板塊之一。
不過，“現(xiàn)在奧帆基地碼頭，對城投來說是虧損的。”相關(guān)知情人士透露。但青島城投官方對此并未確認。
在上述仲裁中，青島城投與米高梅共同確認了一個事實：青島城投所出租的地塊性質(zhì)為文體性質(zhì)，而并不屬于雙方在合同中約定的商業(yè)用地。庭審中，青島城投表示，地塊為文體用地的租賃房產(chǎn)做商業(yè)經(jīng)營使用得到了青島市政府以及相關(guān)部門的批準(zhǔn)和認可，并不影響租賃合同的履行。
但米高梅方面并不認同，“我方投巨資是為了20年的持續(xù)經(jīng)營，一旦因為土地用途違反規(guī)劃，租賃的房產(chǎn)被定性為違章建筑，我方將血本無歸。”
即便意欲解除與米高梅方面的租賃合同，但對于糾紛區(qū)域是否已有新的規(guī)劃，青島城投并未給予記者相關(guān)答復(fù)。
青島城投整合資源不暢股權(quán)融資恐受阻
7年前，青島城投與青島米高梅商業(yè)有限公司簽訂租賃協(xié)議，將奧帆中心區(qū)域內(nèi)近4萬平方米房屋出租給米高梅，租期20年。
對于是否擁有租賃房產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)證書問題，青島城投集團辦公室人士告知《每日經(jīng)濟新聞》記者，相關(guān)糾紛已進入法律程序，所涉及問題不便多談。
在一位與青島城投有過接觸的人士看來，青島城投在借殼上市后，在內(nèi)部整合方面，心海廣場將是一個很難跨越的鴻溝。
2014年12月29日，青島城投借殼的H股“華脈無線通信”，正式更名為青島控股(國際)有限公司(以下簡稱青島控股)。
此前，華脈無線通信的業(yè)績并不理想，2013年業(yè)績剛剛扭虧為盈，營業(yè)額為912萬港元，僅賺71萬港元。
在開源證券高級策略分析師楊海看來，對登陸資本市場的企業(yè)來說，上市本身就是想再融資，但必須要有資產(chǎn)保證，不然的話，上市平臺僅是一個空殼。
據(jù)青島媒體《半島都市報》2014年底報道，青島城投時任董事長張鎮(zhèn)安表示，青島控股下一步要做的主要是以青島旅游和青島金融為主業(yè)發(fā)展，整合青島旅游資源。
然而，在一位米高梅高層看來，作為奧帆中心重要組成部分，心海廣場的證照一直未能辦理。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在青島城投2013年年度報告中，漁人碼頭已被轉(zhuǎn)入青島城投固定資產(chǎn)。
評級機構(gòu)大公國際的相關(guān)跟蹤評級報告顯示，青島城投下屬子公司青島奧帆中心演藝有限公司擁有青島市較為優(yōu)質(zhì)的旅游資源“奧帆中心”。
青島城投人士則透露，因還沒有注入上市平臺，與米高梅糾紛所涉及資產(chǎn)，與其在港上市公司青島控股并無關(guān)系。不過，開源證券高級策略分析師楊海認為，對上市公司來說，從融資的角度來看，如果沒有資產(chǎn)注入，將來如想再融資，恐怕就難了。
值得注意的是，隨著2014年從中央到各個監(jiān)管部門一系列平臺債清理的文件不斷出臺，2015年地方融資平臺的債務(wù)清理將極大地收窄其融資途徑。
2015年伊始，青島城投即將目光投向國際資本市場，于2月12日，通過境外平臺公司香港國際(青島)有限公司成功發(fā)行8億美元境外債券。對此，在青島本地一位投資人士看來，相比于發(fā)行債券，通過上市平臺的融資，在財務(wù)成本方面要低得多，這或許才是青島城投借殼上市的目的。
對于奧帆中心心海廣場涉及糾紛，是否會影響到其旅游整合，青島城投方面并不愿多談。
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