原標(biāo)題：喚醒“沉睡資源”，打開城市發(fā)展“全新空間”

青島通過城市更新，不斷推動產(chǎn)業(yè)升級和城市品質(zhì)提升，下一步將在全省率先開展存量空間現(xiàn)狀評估，把城區(qū)開發(fā)保護(hù)、更新改造的家底資源摸清楚

□青島日報/觀海新聞記者  王冰潔

激活城市存量空間的“青島探索”

盤活低效用地

西海岸新區(qū)龍灣崖社區(qū)成功釋放存量建設(shè)用地約500畝，加速新型產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，蝶變?yōu)闉H柴（青島）智慧重工智造中心項目。目前，區(qū)域內(nèi)已成功引進(jìn)配套項目30余個。

改造老舊廠區(qū)

市南區(qū)漳浦路12號昔日閑置的供熱場站，即將蝶變?yōu)?ldquo;心動里”潮流文體社交公園，改造完成后預(yù)計全年拉動內(nèi)需消費(fèi)超5億元、貢獻(xiàn)稅收超3000萬元、解決就業(yè)人口1500人以上。

重塑歷史城區(qū)

截至今年年初，青島歷史城區(qū)已完成保護(hù)修繕老建筑42萬平方米、更新改造30萬平方米、完成道路整治提升53條。34.26萬平方米的開業(yè)運(yùn)營面積里，310個涵蓋餐飲、民宿、文創(chuàng)等領(lǐng)域的業(yè)態(tài)集聚。

煥新“邊角地”

截至目前，青島口袋公園總數(shù)達(dá)到646個，市民出門步行幾分鐘就能踏入一座綠意盎然的公園，“方寸之地”秒變家門口的“詩與遠(yuǎn)方”。

在沉寂了許久后，老堿廠片區(qū)的土地上崛起一片現(xiàn)代化工業(yè)樓宇，不少新興產(chǎn)業(yè)陸續(xù)落地，為昔日的低效土地注入全新動能；

經(jīng)過盤活，位于市北區(qū)同安路602號的閑置老煤庫迎來新角色——蛻變?yōu)榧\(yùn)動健康、商業(yè)配套、社交休閑于一體的嶄新城市公共空間；

市北區(qū)跨海大橋高架路橋下一片歡聲笑語，曾經(jīng)的橋下閑置區(qū)域變?yōu)榛盍M滿的橙島時尚體育公園，成為市民休閑放松的“寶藏地”。

……

讓一樣的城市空間產(chǎn)生不一樣的價值，盤活利用好閑置存量資源成為城市高質(zhì)量發(fā)展的一道現(xiàn)實課題。近年來，借助城市更新，青島通過功能提升、空間優(yōu)化、設(shè)施升級，喚醒部分“沉睡資源”，推動產(chǎn)業(yè)升級和城市品質(zhì)提升。

當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化率已突破67%，城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)70%以上是存量空間。

今年7月份召開的中央城市工作會議提出，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。8月份，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》，提出“激活城市存量資源潛力”“優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)”。

在此背景下，存量空間的盤活優(yōu)化成為城市內(nèi)涵式發(fā)展的核心支撐，是踐行人民城市理念的重要路徑，將有效提升資源配置效率，激發(fā)城市內(nèi)生活力，為推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展塑造新動能新優(yōu)勢。

近日，山東省明確，將在濟(jì)南、青島率先開展城市存量空間現(xiàn)狀評估，把城區(qū)開發(fā)保護(hù)、更新改造的家底、資源摸清楚，并進(jìn)一步健全規(guī)劃“定期體檢、五年評估”制度，真正把資產(chǎn)管起來、讓資源用起來、讓城市活起來。

系統(tǒng)謀劃，讓“閑置存量”變?yōu)?ldquo;優(yōu)質(zhì)增量”

一個現(xiàn)實問題擺在不少城市的面前：一邊是樓宇、廠房、低效用地；一邊是新產(chǎn)業(yè)、新項目亟需合適的空間“落戶”，老街區(qū)呼喚經(jīng)濟(jì)與民生平衡的配套……資源緊缺與資產(chǎn)低效閑置并存的問題，不同程度上影響著經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

“過去為了支撐經(jīng)濟(jì)的高速增長，城市化過程中形成了一些存量，現(xiàn)在來看這些存量中有一些已經(jīng)無法適應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級的需要。”南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授孫景宇表示，城市存量資源類型豐富，涵蓋舊廠房、老街區(qū)、低效利用的基礎(chǔ)設(shè)施等，重新整合存量要素資源，已成為破解空間制約、重塑城市動能的關(guān)鍵之舉。

盤活存量，本質(zhì)上是城市存量空間資源在市場經(jīng)濟(jì)條件下的再配置過程，這需要系統(tǒng)謀劃、通盤考慮。

近日，自然資源部組織制定并審議通過了《城市存量空間盤活優(yōu)化規(guī)劃指南》，明確存量空間盤活優(yōu)化是國土空間總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃的重要任務(wù)之一。目前我國已完成國土空間規(guī)劃體系重構(gòu)，全國省市縣國土空間總體規(guī)劃基本批復(fù)完成，進(jìn)入全面實施階段。其中新增建設(shè)空間緊約束的要求備受關(guān)注。

空間緊約束為存量挖潛提出了新的要求。緊扣城市更新、提升城市核心功能和輻射帶動能力等要求，重點城市正結(jié)合資源稟賦，多路徑差異化挖掘存量空間利用潛力。

從去年批復(fù)通過的《青島市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》來看，青島注重功能混合利用，從低效用地中挖潛城市增量空間——支持城市中心地區(qū)、樞紐地區(qū)和軌道交通站點的商業(yè)、辦公、居住、公共服務(wù)用地的復(fù)合利用；適應(yīng)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，推動產(chǎn)業(yè)用地由單一的制造向制造與研發(fā)、設(shè)計、創(chuàng)意、辦公、商業(yè)等融合發(fā)展……

作為全國首批低效用地再開發(fā)試點城市，近年來，青島通過盤活低效用地，讓低效資源持續(xù)煥發(fā)活力，并圍繞青島市重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，在低效片區(qū)聚力打造專業(yè)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，實現(xiàn)低效用地高效集約利用。

在西海岸新區(qū)龍灣崖社區(qū)，曾有一片低效用地片區(qū)，173處民房與6家中小企業(yè)雜處其中，由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展受限，土地畝均產(chǎn)值、畝均稅收偏少，這讓該片區(qū)的發(fā)展一度陷入窘境。結(jié)合村莊搬遷安置，青島通過采取土地收回再轉(zhuǎn)讓、項目嫁接再開發(fā)、招商再利用等運(yùn)作模式，成功釋放存量建設(shè)用地約500畝，加速新型產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。

如今，這里已蝶變?yōu)闉H柴（青島）智慧重工智造中心項目。作為濰柴動力全力打造的“燈塔工廠”及全球智造中心，有力吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游配套企業(yè)聚集。目前，區(qū)域內(nèi)已成功引進(jìn)青島全能重工、青島金豐源科技等配套項目30余個，土地利用強(qiáng)度大幅提高，土地畝均產(chǎn)值、畝均稅收顯著提升，成為青島低效土地“騰籠換鳥”的生動實踐。

經(jīng)過開發(fā)利用，西海岸新區(qū)王臺老工業(yè)區(qū)、嶗山區(qū)株洲路兩側(cè)區(qū)域、嶗山區(qū)張村河兩岸區(qū)域、青島北客運(yùn)站等多個重點低效片區(qū)也實現(xiàn)“騰籠換鳥”，片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展迎來全新機(jī)遇。

業(yè)態(tài)導(dǎo)入，讓“物理容器”變成“內(nèi)容場域”

國棉五廠的老廠區(qū)“變身”時尚文旅基地紡織谷，廢棄老煤庫“更新”成市民文體活動中心……“在存量中求增量，在既有中求新生”，近年來，不少沉睡多年的青島閑置工業(yè)老廠區(qū)迎來新生，從閑置資源中發(fā)掘出經(jīng)濟(jì)“新勢力”。

青島作為全國知名工商業(yè)城市，工業(yè)基因已延續(xù)百余年。在新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革中，部分老企業(yè)逐漸退出歷史舞臺，一些工業(yè)老廠區(qū)漸漸閑置，而這些片區(qū)恰恰能為青島的產(chǎn)業(yè)升級提供良好的空間載體。

“這些工業(yè)老廠區(qū)往往占地廣，且大多處在城市的‘黃金區(qū)位’，但囿于開發(fā)成本高、受益周期長、房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、土地變性難等原因，且缺乏政策文件支撐，按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，很多更新項目難以推進(jìn)，這就需要多部門協(xié)同、多角度支持，為項目打通難點、阻點。”一位專家告訴記者。

在政府支持下，青島市屬國企率先“摸著石頭過河”，通過資產(chǎn)梳理、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、吸收合并等手段，整合存量資產(chǎn)。盤整后的老舊廠區(qū)正式開啟“更新”之路——

市南區(qū)延安三路109號，原海珊制衣廠沉寂多年的廠房、食堂、倉庫被改造成辦公室、咖啡廳和便利店，搖身一變成為健康產(chǎn)業(yè)園；市北區(qū)哈爾濱路46號，原東方襯衫廠以“東方文創(chuàng)園”的新面貌正式開園納客；原孚德鞋廠、第五針織廠等幾十處老舊廠區(qū)資源也在逐步釋放。這些沉淀在角落的城市空間通過更新盤活，開始孕育新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，以另一種方式重新融入城市發(fā)展軌跡。

近年來，青島印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的實施意見》等一系列政策，為“沉睡資源”轉(zhuǎn)化為“發(fā)展活水”提供了用地保障、金融支持等?！肚鄭u市城市更新專項規(guī)劃（2021—2035年）》也明確了中心城區(qū)內(nèi)、重點區(qū)域內(nèi)以及市域范圍內(nèi)的老舊廠區(qū)的更新策略和方向，助力青島老舊廠區(qū)完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

初秋時節(jié)，市南區(qū)漳浦路12號正在如火如荼地施工，昔日閑置的供熱場站，即將蝶變?yōu)?ldquo;心動里”潮流文體社交公園，未來這里將涵蓋酒店、餐飲、文體、潮玩等四大業(yè)態(tài)，改造完成后預(yù)計全年拉動內(nèi)需消費(fèi)超5億元、貢獻(xiàn)稅收超3000萬元、解決就業(yè)人口1500人以上。

青島老城區(qū)的“盤活”也許更具代表性。截至今年年初，青島歷史城區(qū)已完成保護(hù)修繕老建筑42萬平方米、更新改造30萬平方米、完成道路整治提升53條。從表面上看，保護(hù)修繕、更新改造、基礎(chǔ)配套是物理層面的翻新，而其內(nèi)里，是對街巷肌理的喚醒、是有機(jī)的融合與塑新。針對老城區(qū)空間功能的優(yōu)化，青島一直在進(jìn)行“繡花式”的打磨，比如補(bǔ)齊重點區(qū)域的市政配套、停車設(shè)施等“短板”，“見縫插針”式布局街心公園和口袋公園。

業(yè)態(tài)導(dǎo)入和場景再造，則是激活老城區(qū)的關(guān)鍵所在。如今在青島老城區(qū)，34.26萬平方米的開業(yè)運(yùn)營面積里，310個涵蓋餐飲、民宿、文創(chuàng)等領(lǐng)域的業(yè)態(tài)集聚“混搭”，百年里院變身演藝場、老字號和新國潮碰撞，多元化的場域再造持續(xù)不斷地吸引著眾多市民游客前來打卡購物。

因地制宜，讓“邊角地”變成“金角銀邊”

不止于產(chǎn)業(yè)空間更新，民生短板也在“更新改造”中補(bǔ)齊。

口袋公園、街區(qū)景觀、停車泊位、運(yùn)動場地……根據(jù)市民需求，把城市“邊角地”改造為可供市民休閑、娛樂的高品質(zhì)空間，如今漫步青島街頭，“金角銀邊”隨處可見。

“金角銀邊”本是圍棋術(shù)語，指的是棋子落子位置不同，搶占先機(jī)的效率不同。對城市而言，這一概念同樣頗有意義：合理利用位置優(yōu)越的小空間，能夠發(fā)揮大作用。

橋上，車水馬龍；橋下，歡聲笑語。“坐穩(wěn)，起飛嘍！”市民岳明用力一推輪胎秋千，6歲的小孫子悠蕩至高處，開懷大笑。這處建在市北區(qū)跨海大橋高架路橋下的橙島時尚體育公園，已成為爺孫倆日常游玩的首選地。

原來，這片橋下空間承擔(dān)著生產(chǎn)性綠地的功能，后來為配合城市發(fā)展需要“改圃建園”。如今，公園內(nèi)有3個大型游具、20多個小型游具，還有百米秋千廊架。此外，還配備了塑膠地坪、防碰撞護(hù)角、無障礙坡道等，并對周邊綠化樹種進(jìn)行優(yōu)化，栽種無刺、無飛絮、無刺激性氣味的植物，讓孩子們暢享歡樂時光、盡情撒歡。

截至目前，青島口袋公園總數(shù)達(dá)到646個，市民出門步行幾分鐘就能踏入一座綠意盎然的公園，“方寸之地”秒變家門口的“詩與遠(yuǎn)方”。

青島還在全市范圍內(nèi)持續(xù)推進(jìn)“微更新”行動，全面摸排建成區(qū)內(nèi)拆違騰退空間、城市邊角地塊、基礎(chǔ)設(shè)施配套不足的低效地塊，國有企業(yè)長期閑置房屋和土地以及品質(zhì)功能不足、未充分利用的老舊街區(qū)、廣場綠地、濱海空間、歷史建筑、工業(yè)遺產(chǎn)等區(qū)域，推動城市存量空間的活化與利用，滿足市民對身邊“小美好”的需求。

“舊空間”講出的“新故事”，也在老舊小區(qū)內(nèi)頻頻上演。

“砰！噠！砰！噠！”近日，在市南區(qū)浮山所社區(qū)新安路4號樓附近的國球活動場地上，綠樹掩映間傳來清脆的擊球聲。兩張嶄新的乒乓球臺前，幾位老人正酣戰(zhàn)不休，笑聲不斷，這片曾荒廢的邊角地，如今已成為居民最愛的“國球健康驛站”。

在“以人為本”理念的影響下，近幾年，青島將老舊小區(qū)改造與建設(shè)“完整社區(qū)”相結(jié)合，整合存量資源，嵌入文娛、托育、養(yǎng)老等服務(wù)功能場所，打造“15分鐘便民生活圈”，在刷新群眾幸福生活的同時，重塑著現(xiàn)代都市的空間格局。

沒有真正的“無用空間”，只有尚未被發(fā)現(xiàn)的價值潛能，進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展時代，各大城市仍有很多高價值的存量資源處于閑置狀態(tài)。

然而，盤活存量并非易事，這項工作錯綜復(fù)雜，涉及體制機(jī)制、資金利用、開發(fā)成本等多個方面的綜合問題。針對這些問題，只有通盤布局謀劃，摸清“存量家底”，完善政策體系，順應(yīng)市場需求和業(yè)態(tài)需要，才能喚醒更多“沉睡資源”，讓存量真正“活起來”。

[來源：青島日報 編輯：秦璐]