日前，《青島市“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃》正式發(fā)布，明確了我市住房發(fā)展的現(xiàn)實基礎(chǔ)、發(fā)展目標(biāo)、主要任務(wù)和政策措施等。其中，規(guī)劃提出膠州市新增住房約8.4萬套，目前住房庫存相對較高，需考慮優(yōu)先消耗庫存。

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止6月底膠州新房住宅去化周期在21.61個月，為當(dāng)前青島各區(qū)庫存壓力最大的區(qū)域。膠東國際機場將于8月12日轉(zhuǎn)場的新動態(tài)，對于整個膠州的發(fā)展是有重要意義的，也意料之中地激起了樓市的騷動。400多萬平方米的庫存量，一個機場的利好就能全部消化？

從樓市去庫存的角度講，膠東國際機場的到來是一場利好還是利空，有待辯證分析。

“引流”效應(yīng)毋庸置疑，人氣的加持必然會為膠州產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、商業(yè)、旅游等多個經(jīng)濟維度帶來可觀的影響。大多情況下，樓市與區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展是共振的，但是對于膠州住房存量如此大的市場，趨勢不會一下子扭轉(zhuǎn)，購房者更要理性，別被加速入局的渠道商割了韭菜。青島堅持 “房子是用來住的、不是用來炒的”定位也是始終如一的，若投機者盲目借勢“加碼”，潮水褪去，剩下的恐怕全是裸泳者。

降價、工抵房、特價房……今年以來，青島市區(qū)高端住宅市場熱度不斷攀升的同時，膠州部分區(qū)域卻在炒房客褪去后求存維艱。業(yè)內(nèi)人士表示，膠州上合區(qū)域去庫存是比較困難的，目前二手房不少均價在7字頭，即便如此掛牌成交周期也比較長，接盤者寥寥無幾。因為膠州樓市長期供過于求，許多盤都是處在低質(zhì)、低價、高傭金的惡性循環(huán)之中，樓盤品質(zhì)不佳，不會因為利好落地而短時有所改變。

除了學(xué)區(qū)的因素，現(xiàn)在買房的群體還多是以90后的年輕人為主，比起60后、70后，他們會對居住環(huán)境有更高的要求。新機場會給區(qū)域的人居品質(zhì)帶來最直接的影響之一，就是噪音。一直以來各大開發(fā)商在自己的宣傳口徑中，幾乎無一不在強調(diào)新機場可能給樓市、給置業(yè)者們帶來的益處。與剛開始的展望相比，新機場啟用后購房者會開始更加關(guān)注房子本身的品質(zhì)和居住的舒適性，為了促成交，開發(fā)商自然要規(guī)避一些不利因素，機場的噪音影響顯然就成為他們不愿提及的問題。

噪音給樓市帶來的影響，從“前輩”機場周圍的發(fā)展上便有跡可循。自1944年流亭機場啟用為民航機場至今幾十年時間里，流亭片區(qū)始終未能發(fā)展成為城陽樓市中具有明顯地位的高地，甚至航線范圍內(nèi)的李滄部分片區(qū)，都因噪聲問題或是降價銷售、或是被購房者拒之門外。而城陽區(qū)當(dāng)下價格最高的區(qū)域仍是以區(qū)政府沿線的正陽路為起點，橫向貫穿東西、北向延伸至春陽路乃至碩陽路的小片區(qū)域。

此外，立體交通網(wǎng)的建立，讓人們對于膠州樓市又產(chǎn)生了無限遐想。除了已有的8號線，8號線支線的官宣，必然會給膠州樓市再帶來一波熱度。誠然，地鐵1號線全線貫通之后，遠郊地鐵房也就不能算是“稀缺貨”了，未來幾年，地鐵房的優(yōu)勢固然堅挺，但隨著青島全域交通線路的布局和蔓延，住房因地鐵存在的稀缺屬性就會迅速被稀釋。相比之下，遠郊地鐵盤對主城剛需一族的吸引力將會大幅削弱，彼時一個機場還足以成為撬動置業(yè)規(guī)劃的決定性因素嗎？

對于新機場啟用后的膠州樓市，可以樂觀，但不能抱有驟然起飛的幻想。膠州正面臨去庫存壓力的現(xiàn)狀，只靠一個“巨型配套”就想起到擎動作用，效果堪稱微乎其微。政治功能、交通水平、宜居環(huán)境、商業(yè)布局、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套的跨越式升級，才是能成為長期支撐區(qū)域樓市熱度的關(guān)鍵所在。

信網(wǎng)評論員 秦璐