原標題：樓盤全款買房為哪般?預售難產(chǎn)、銀行限貸是主因

在限購、限貸等多重因素的影響下，近期全國刮起了一陣“全款購房風”，而在島城，從6月份起，也有不少樓盤加入這個行列。一般來說，一部分開發(fā)商要求全款購房，是基于樓盤處于尾盤銷售或本批次房源銷售殆盡、下批次房源暫無供應的續(xù)存階段;還有一種全款購房，則被不少人質疑為“鉆空子”，購房者先全款支付全額房款，等限購令解除之后或具有購房資格以后，再到房管局進行備案登記。而后者，通常具有一定的風險，需要購房者謹慎對待。那么在島城，全款購房的原因都有哪些呢?

網(wǎng)簽價格受限，開發(fā)商面臨銷售壓力

5月底，青島國土資源和房屋管理局發(fā)布了《關于進一步加強商品房預售方案管理有關問題的通知》，通知中主要涉及三點內(nèi)容：1、開發(fā)商必須慎重確定新房開盤價，若漲幅明顯過高的，則暫緩發(fā)放預售許可證;2、房產(chǎn)項目有前一期的，新盤開盤價不得高于項目前一期在去年均價最高月份的銷售價格。房產(chǎn)項目沒有前一期，新盤開盤價則不得高于去年周邊同質可比樓盤均價最高月份的價格;3、含裝修住宅，網(wǎng)簽合同中必須標明裝修總價，不得違背購房人意愿，通過提高裝修價格抬高房價。也不得強制捆綁車位、儲藏室銷售，變相抬高房價。

該份通知發(fā)布后，島城不少房價相對較高的樓盤出現(xiàn)了“預售難產(chǎn)”的情況。島城著名樓市分析專家張斌表示，在這種大背景下，一些價格相對較高的樓盤一個月能網(wǎng)簽的房源少之甚少，這對于開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力可想而知。“按現(xiàn)在的政策要求，購買首套房的剛需置業(yè)者只需要交納30%的首付款，而對于開發(fā)商來說，建筑成本、開發(fā)成本、營銷成本、配套費及銀行利息，高達60%~80%，也就是說，賣一套超過網(wǎng)簽限制價格的房子，開發(fā)商相當于倒賠兩套的錢。”張斌認為，這種情形，使得不少開發(fā)商開始尋求全款之路，解決資金流問題。

銀行限貸，不少剛需置業(yè)者退場

金融是房地產(chǎn)行業(yè)的命脈，如果沒有銀行貸款的支持，房企及購房者都顯得捉襟見肘。

據(jù)記者了解，今年6月1日，島城大部分銀行取消了首套房的貸款折扣優(yōu)惠，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行、郵儲銀行、招商銀行、平安銀行、威海銀行、華夏銀行均宣布執(zhí)行基準利率，而光大銀行、興業(yè)銀行甚至在基準利率的基礎上分別上浮5%和20%。6月6日，農(nóng)商銀行也加入其中，將首套房的貸款利率統(tǒng)一調(diào)整為基準利率上浮7%。而針對二套房或二次貸款，各大銀行基本執(zhí)行在基準利率的基礎上上浮10%~17%不等。另外，以浦發(fā)銀行為代表的幾家銀行，甚至明確表示“不再發(fā)放住房貸款”。

最“要命”的是，市場出現(xiàn)了貸款審批時間變長的現(xiàn)象。市民張先生告訴記者，自己名下原本有兩套房子，想賣掉一套，再買一套新房。然而令他無奈的是，買家的定金和首付款都交給他了，他在新樓盤也交了定金，買家的貸款卻遲遲批不下來。“我這邊呢，售樓處就一直催我，原先約定的交首付時間快到了，買家那邊卻一直拿不到銀行貸款，我真是左右為難!”無奈之下，張先生只好放棄購房計劃。據(jù)記者了解，像張先生這樣的購房者不在少數(shù)。由于銀行無法按時發(fā)放貸款，他們不得不退出購房大軍，而這直接給不少樓盤造成了銷售壓力。

島城著名樓市分析專家張百忍表示：“在這期間，一些規(guī)模相對較小的開發(fā)商，便想出了全款加降價的方式吸引購房者。以此來補充資金流。一般來說，開發(fā)商對于全款購心的客戶，會給出15天左右的時間辦理手續(xù)，相較于貸款支輒等待數(shù)個月的期限，回款速度快很多。”

為攪動營銷熱度，刺激樓盤銷售

不難看出，最近島城爆出的全款購房樓盤，并未主城區(qū)樓盤的身影。對此，張斌認為，一是因為主城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢相對明顯，在售產(chǎn)品也不多，因上相對“好賣”;二是因為主城區(qū)的房源銷售總價相對較高，因此要求全款，顯得不太現(xiàn)實。

那么，為什么提出全款購房的樓盤，都集中在西海岸和紅島片區(qū)呢?

據(jù)不完全統(tǒng)計，5月份和6月份，島城分別有58和44個樓盤入市或加推，大多數(shù)集中在西海岸新區(qū)和紅島片區(qū)所在的城陽區(qū)。“這樣的推盤速度，使得這兩個區(qū)樓盤的銷售壓力相對較大，同類競品太多，促使開發(fā)商低價走量。而走量時，全款購買便是很好的一個‘噱頭’。”張斌同時認為，近一年來，西海岸和紅島片區(qū)樓盤的價格漲勢較快，受網(wǎng)簽價格限制較大，低價銷售有助于拉低項目的銷售均價。”

張斌同時提醒，在這期間，也不排除一些開發(fā)商“蹭熱度”，借全款購房攪動營銷氛圍，刺激樓盤銷售。“全款可以提前選房，而且房價相對低不少，這促使不少購房者扎堆進入售樓處，因此營造出一種相對緊張的選房氛圍，從而會刺激樓盤銷售。”

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其實在全款購房之外，島城某些樓盤也開始悄悄提高首付款比例。如據(jù)市民張先生表示，其近日去位于城陽區(qū)的青特城看房，按規(guī)定，購買二套房的他，最低首付比例為40%，但置業(yè)顧問卻提出最低50%的要求。而高新區(qū)某樓盤，于6月27日期晚開盤，雖不綁架車位，但如果購房者購買了車位，或者首付款交到40%的話，可享受優(yōu)先選房的權利。