原標(biāo)題：供需新政開(kāi)閘 中國(guó)樓市“降火”長(zhǎng)效機(jī)制“破冰”

“北漂”10年的蔡志新在今年告別了頻繁搬家、四處租房的日子，和新婚妻子搬入新居。2014年，他參加北京自住型商品住房搖號(hào)并且幸運(yùn)中簽，以每平方米2.2萬(wàn)元(人民幣，下同)的價(jià)格買下一套位于東五環(huán)外的小戶型住宅。

“現(xiàn)在北京核心區(qū)房?jī)r(jià)每平方米已超過(guò)10萬(wàn)元，如果不是搖到自住房，我們根本買不起。”蔡志新向記者感嘆。

資料圖 2014年1月13日上午，北京市首個(gè)自住型商品房項(xiàng)目恒大御景灣開(kāi)始接受申購(gòu)家庭現(xiàn)場(chǎng)提交材料。

自住房是一種政策性產(chǎn)權(quán)房，官方限定售價(jià)，且5年內(nèi)不能上市交易。相對(duì)低價(jià)的自住房不僅為蔡志新這樣的“夾心層”提供買房機(jī)會(huì)，更是本輪調(diào)控中北京抑制房?jī)r(jià)過(guò)熱的關(guān)鍵手段之一。北京制定了未來(lái)5年提供150萬(wàn)套自住房的計(jì)劃，近期更計(jì)劃將自住房升級(jí)為“共有產(chǎn)權(quán)房”，明確無(wú)本地戶籍的“新北京人”分配不少于三成。

從供應(yīng)純商品住房到提供兼顧不同人群的多種政策性產(chǎn)權(quán)房，蔡志新的買房故事背后是中國(guó)住房供應(yīng)體系的變革。一種從供給側(cè)出發(fā)的新型房地產(chǎn)調(diào)控制度正在浮出水面。

從去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議到今年7月召開(kāi)的中央政治局會(huì)議，決策層的樓市調(diào)控思路愈加明晰——從供給和需求兩端發(fā)力，加快建立基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位。

“這一定位意味著在中央頂層設(shè)計(jì)層面讓住房回歸居住屬性，可以說(shuō)這是黨的十八大以來(lái)房地產(chǎn)政策思路最主要的脈絡(luò)。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲告訴中新社記者，定位明確了，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的制度和政策設(shè)計(jì)就有了總體方向。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉解釋說(shuō)，中國(guó)住房市場(chǎng)上的許多問(wèn)題，源于住房逐漸脫離居住屬性而過(guò)分看重、強(qiáng)化投資功能和資產(chǎn)屬性，導(dǎo)致從民生問(wèn)題衍生出經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等問(wèn)題。要通過(guò)構(gòu)建符合中國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)規(guī)律的長(zhǎng)效機(jī)制，嚴(yán)格抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)，有效引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和使用行為，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

資料圖：一處商品房在建中。 中新社記者 呂明 攝

長(zhǎng)效機(jī)制并不是新詞，但無(wú)論是土地、金融制度的改革還是開(kāi)征房地產(chǎn)稅都是觸動(dòng)利益的“硬骨頭”，因此多年來(lái)難以“落地”。不過(guò)，在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)出現(xiàn)“破冰”跡象。

任興洲指出，過(guò)去中國(guó)城鎮(zhèn)商品住房供應(yīng)主要以出售為主，導(dǎo)致中國(guó)居民住房自有率較高，達(dá)到70%至80%左右，而租賃住房市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)育不良，成為短板。發(fā)展和完善租賃市場(chǎng)，在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上實(shí)現(xiàn)租售并舉，應(yīng)是長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要組成部分。廣州近期提出的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，上海出讓兩塊土地要求“只租不售”，北京、佛山等市土地競(jìng)拍中也出現(xiàn)100%由開(kāi)發(fā)商建設(shè)自持商品房的地塊……這些都從政策和制度層面為租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望形成新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)“三足鼎立”的局面。2016年中國(guó)新房、二手房和租賃交易額分別為11萬(wàn)億元、6.5萬(wàn)億元和1萬(wàn)億元，租賃市場(chǎng)規(guī)模占比遠(yuǎn)低于日本(80%)、美國(guó)(50%)的水平。隨著二手房和租賃市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，將形成“一二線城市二手房和租賃為主，三四線城市新房為主”的住房供應(yīng)新結(jié)構(gòu)。

除了在租賃市場(chǎng)形成的突破之外，劉洪玉指出，中國(guó)近5年正形成由政策性租賃住房和政策性產(chǎn)權(quán)住房構(gòu)成的保障性住房供給體系，促進(jìn)了以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系的實(shí)現(xiàn)。

作者：龐無(wú)忌