15年前，老李在即墨梁家疃村承包了十幾畝地，搞起了農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖，他在地里蓋起房舍，打算承包30年，準(zhǔn)備好好干點(diǎn)事。不料房子蓋好后僅6年，就被鎮(zhèn)里因工程項(xiàng)目拆除了。鎮(zhèn)里要賠償他，但結(jié)果令他大吃一驚。他怎么也想不通：為什么我找評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)的值119萬(wàn)元 ，鎮(zhèn)里找評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)的只值21萬(wàn)元?同一處房子 ，為何兩家都有合法資質(zhì)的評(píng)估公司估值相差近5倍?房產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)有怎樣內(nèi)幕，近期記者進(jìn)行了探訪。

房被錯(cuò)拆請(qǐng)求賠償

同一處房子，兩個(gè)獨(dú)立的第三方評(píng)估公司估值相差100萬(wàn)。

這是市民李先生糾結(jié)了多年的心事。因?yàn)樽约页邪奶锏仞B(yǎng)殖場(chǎng)房子被拆，李先生把鎮(zhèn)政府告上法院。法院判決拆除違法，應(yīng)予賠償。但同一個(gè)房子，不同的評(píng)估公司最后得出的估價(jià)相差懸殊，問(wèn)題又一次被擱置。

無(wú)獨(dú)有偶，青島頤衡律師事務(wù)所的叢偉律師最近也剛剛接手過(guò)一個(gè)房產(chǎn)評(píng)估的案子：同一個(gè)標(biāo)的物，“兩個(gè)公司最后估價(jià)相差一個(gè)多億”，此類的事情并非個(gè)例。律師叢偉介紹“同一套房子有不同的評(píng)估價(jià)格，貸款是一個(gè)評(píng)估價(jià)格、打官司評(píng)估是一個(gè)價(jià)格、拆遷又是一個(gè)價(jià)格。”而最主要的原因在于“評(píng)估方法很多，評(píng)估依據(jù)也不同，各個(gè)評(píng)估公司都有自己的評(píng)估慣性。”

回到李先生的事情上，2000年7月19日，李先生在即墨梁家疃村承包了十幾畝地，和梁家疃村民委員會(huì)簽訂土地承包合同，承包期30年，合同簽訂后，李先生在田里搞起來(lái)農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖，就在當(dāng)年在其承包的土地內(nèi)建設(shè)了臨時(shí)用房。隨后幾年中，一條公速公路修建工程穿過(guò)姜家疃村。在2006年6月份，即墨省級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)(原華山鎮(zhèn)政府)稱這處房屋并未到規(guī)劃部門(mén)辦理相應(yīng)審批手續(xù)，隨即在2006年9月20日拆除了李先生的田地里的建筑物及地上附著物等，同期對(duì)李先生開(kāi)出了處罰決定。

但李先生很快將原華山鎮(zhèn)政府告上法庭，對(duì)其作出的建設(shè)行政處罰決定書(shū)不服，經(jīng)青島市市南區(qū)人民法院和青島市中級(jí)人民法院一、二審判決 ，李先生勝訴。青島中級(jí)人民法院以鎮(zhèn)政府的具體行政行為違反法定程序?yàn)橛沙蜂N了其作出的具體行政行為。

雙方很快達(dá)成一致，要對(duì)李先生進(jìn)行賠償，但房子和土地到底值多少錢(qián)，雙方各自委托了第三方獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)。

評(píng)估價(jià)格差100萬(wàn)

“房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的第三方，是受政府房產(chǎn)建設(shè)主管部門(mén)監(jiān)管的，必須有資質(zhì)才能開(kāi)展工作。”頤衡律師事務(wù)所律師叢偉介紹。“一般來(lái)說(shuō)，這種機(jī)構(gòu)做出的房屋估價(jià)會(huì)被法院采納。”

但是這兩個(gè)有資質(zhì)的、獨(dú)立的、第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)卻給出相差巨大的評(píng)估價(jià)格。李先生怎么也不能理解一個(gè)事實(shí)：自己委托公司評(píng)估價(jià)為119萬(wàn)余元，對(duì)方竟然說(shuō)只值21萬(wàn)。

原華山鎮(zhèn)政府是賠款方，他們委托了青島元盛房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司。2006年6月21日，青島元盛房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所出具評(píng)估報(bào)告，認(rèn)定李先生養(yǎng)殖場(chǎng)價(jià)值21萬(wàn)余元。

而李先生委托的青島青房評(píng)估事務(wù)所有限公司，2006年7月，評(píng)估公司作出評(píng)估報(bào)告，認(rèn)定拆遷補(bǔ)償費(fèi)為119萬(wàn)元。其中包括土地承包權(quán)補(bǔ)償、地上附著物補(bǔ)償 、經(jīng)營(yíng)性補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)助費(fèi)等四項(xiàng)。

雙方各自委托的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)做出了相差近100萬(wàn)元的評(píng)估。2015年10月14日，記者聯(lián)系了原華山鎮(zhèn)政府宣傳人員，其向記者表示“我們政府所委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)肯定是有資質(zhì)的，是合法的正規(guī)機(jī)構(gòu)，對(duì)待這個(gè)問(wèn)題也很認(rèn)真謹(jǐn)慎，所以最后評(píng)估的價(jià)格就是那個(gè)價(jià)格。”同時(shí)她也表示自己在外出差，“事情過(guò)去很久遠(yuǎn)了，對(duì)于評(píng)估報(bào)告具體細(xì)節(jié)，評(píng)估公司怎么評(píng)估的，還需要再向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)核查下再向記者答復(fù)。”

而李先生委托的是青島青房評(píng)估事務(wù)所有限公司，記者法院判決出中發(fā)現(xiàn)，李先生提交證據(jù)指出“根據(jù)《青島市中級(jí)人民法院備案機(jī)構(gòu)-房地產(chǎn)評(píng)估類：2、青房評(píng)估事務(wù)所》明確規(guī)定，青房評(píng)估事務(wù)所有限公司評(píng)估報(bào)告書(shū)合法有效，請(qǐng)求以該評(píng)估報(bào)告為依據(jù)作出補(bǔ)償和賠償。”

2015年10月15日，記者分別聯(lián)系了原華山鎮(zhèn)政府所委托的青島元盛房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司，李先生委托的青島青房評(píng)估事務(wù)所有限公司，其中前者公司電話一直無(wú)人接聽(tīng)，后者表示要將此事匯報(bào)給相關(guān)部門(mén)后答復(fù)。

截至記者發(fā)稿時(shí)，原華山鎮(zhèn)政府、兩家房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)均未答復(fù)記者疑問(wèn)。

法院回應(yīng)：不受理

面對(duì)相差巨大的評(píng)估報(bào)告，且雙方無(wú)法達(dá)成協(xié)商，那么是否應(yīng)由法院指定一家第三方機(jī)構(gòu)作出評(píng)估呢?一審法院做出的判決是：駁回李先生訴訟請(qǐng)求。

狀告鎮(zhèn)政府被駁回了，李先生顯然不服。隨后他提起上訴，對(duì)一審法院的裁決提出異議。但青島市中級(jí)人民法院隨后做出終審裁定，認(rèn)為：一審法院就不應(yīng)該受理此案，因?yàn)槔钕壬鷳?yīng)該先向鎮(zhèn)政府提出賠償，直接向法院提起訴訟有違法律規(guī)定，所以不應(yīng)受理，“撤銷了即墨法院的行政判決 ，同時(shí)駁回了李先生的起訴。”

記者聯(lián)系了一審法院政策研究室相關(guān)工作人員，工作人員答復(fù)記者，“賠償請(qǐng)求人單獨(dú)提起行政賠償訴訟的，要先向賠償義務(wù)機(jī)關(guān)提出賠償申請(qǐng)，先由賠償義務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)賠償問(wèn)題作出處理，對(duì)處理不服的，才可向法院提起行政賠償訴訟。本案中，上訴人直接向法院提起行政賠償訴訟，法院不應(yīng)受理。”對(duì)于其他問(wèn)題，暫未答復(fù)。

都是有合法有資質(zhì)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，那么既然作出相差如此之大的報(bào)告，應(yīng)該如何處理呢?青島頤衡律師事務(wù)所律師叢偉表示，“既然雙方都同意賠償，并且要對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)，那么法院應(yīng)該從專家?guī)熘谐槿〉谌皆u(píng)估機(jī)構(gòu)，或者指定雙方都認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)，這樣做出的評(píng)估報(bào)告，雙方認(rèn)可。如果雙方各自請(qǐng)了評(píng)估機(jī)構(gòu)，如果價(jià)格相差不大還可協(xié)商，相差太大就很難協(xié)商。”

房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)調(diào)查

被包裝出來(lái)的“按需評(píng)估”

像青島市民李先生這樣的案子并非個(gè)例。據(jù)了解，2011年6月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，強(qiáng)調(diào)在國(guó)有土地上房屋征收中，應(yīng)評(píng)估房屋的“類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”。該文件的出臺(tái)首次將拆遷補(bǔ)償由原來(lái)的按政府指導(dǎo)價(jià)格補(bǔ)償，修改為完全按照市場(chǎng)價(jià)值來(lái)評(píng)估。

剛剛接手過(guò)一個(gè)房產(chǎn)評(píng)估案子的律師叢偉告訴記者，“同一個(gè)標(biāo)的物，兩家公司能評(píng)估出相差一個(gè)億。”問(wèn)題究竟出在哪里?“評(píng)估方法不統(tǒng)一、評(píng)估依據(jù)不統(tǒng)一、有些公司還有些評(píng)估慣性。”一名知情人士表示，“評(píng)估方法有類比、對(duì)比、市場(chǎng)預(yù)估等”。評(píng)估一個(gè)房產(chǎn)價(jià)值，可以根據(jù)這個(gè)房產(chǎn)周圍房產(chǎn)的價(jià)值來(lái)估測(cè)，同時(shí)也可以根據(jù)之前評(píng)估過(guò)的價(jià)值來(lái)估測(cè)，同時(shí)也可根據(jù)這個(gè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)來(lái)評(píng)估。

記者走訪了青島、即墨幾家評(píng)估公司。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房屋拆遷時(shí)需要評(píng)估，房屋交易時(shí)需要評(píng)估，辦理按揭貸款時(shí)需要評(píng)估……而大多數(shù)情況下，房子“值”多少錢(qián)全憑評(píng)估公司說(shuō)了算。

“每一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果都有可能不一樣。”即墨某房產(chǎn)評(píng)估公司工作人員表示，除了按照規(guī)定的硬指標(biāo)外 ，評(píng)估房產(chǎn)還要參照政府指導(dǎo)價(jià)和周邊房屋的市場(chǎng)價(jià)格。但周邊的房屋價(jià)格并不統(tǒng)一，周邊樓盤(pán)可能既有高檔社區(qū)，又有普通的商品房，而且寫(xiě)字樓、精裝修、地段等等都會(huì)影響房子價(jià)格，“所以你說(shuō)按照市場(chǎng)預(yù)測(cè)，那市場(chǎng)本身就是千變?nèi)f化的，這樣就有很大的操作空間。”

評(píng)估市場(chǎng)暫無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

據(jù)記者了解，“開(kāi)設(shè)評(píng)估公司的門(mén)檻很低，只需要公司里的評(píng)估人員擁有執(zhí)業(yè)證書(shū)和評(píng)估認(rèn)證書(shū)，同時(shí)要求本地戶口的評(píng)估師占公司一定的比例，擁有一定的注冊(cè)資金即可。”但即便如此，空殼評(píng)估公司的數(shù)量也非常多，光有證書(shū)不見(jiàn)人。同時(shí)，一個(gè)人掛靠幾個(gè)評(píng)估公司的現(xiàn)象非常普遍，收費(fèi)也沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

而評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，并沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定。之前原國(guó)家建設(shè)部曾發(fā)布指導(dǎo)意見(jiàn)，根據(jù)不同地段，分為不同級(jí)別的指導(dǎo)價(jià)。后國(guó)家住建部出臺(tái)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，指出按照市場(chǎng)評(píng)價(jià)評(píng)估。據(jù)記者了解，國(guó)家沒(méi)有明文規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而是隨行就市。王磊律師表示“正因?yàn)槭召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)混亂，有些評(píng)估公司為取悅對(duì)方按其要求進(jìn)行評(píng)定，從而牟取暴利。”

那么房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管部門(mén)是誰(shuí)呢?記者了解到，住建部曾發(fā)布通知，指出“國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)”負(fù)責(zé)監(jiān)管，一名評(píng)估機(jī)構(gòu)工作人員表示，“說(shuō)到主管單位，由于評(píng)估機(jī)構(gòu)涉及的領(lǐng)域比較多，所以我們的主管單位也比較多，比如國(guó)土部、住建部、房管局、行業(yè)協(xié)會(huì)等。”

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，評(píng)估機(jī)構(gòu)的主管部門(mén)大都擔(dān)負(fù)著發(fā)布通知和出臺(tái)政策等方面的職責(zé)。雖然也有明文規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)一旦有違規(guī)行為將取消其評(píng)估資質(zhì)，但因?yàn)樵u(píng)估結(jié)果有誤而被取消資質(zhì)的情況，一般很少。“涉及的政府職能部門(mén)多了，遇到問(wèn)題往往會(huì)相互推諉，這可能是亂象發(fā)生的根源。”文/圖 城市信報(bào)/信網(wǎng) 記者 任波