2015年已經(jīng)遠(yuǎn)去了，2016年才將將開始。農(nóng)歷春節(jié)之前“房子買與不買”仍是許多市民頭痛的大問題。

回顧2015年，房產(chǎn)新政幾番出臺，銀行貸款利率不斷下跌，在政府全力出招刺激樓市的情況下，市場成交量逐漸回暖?；乜辞鄭u樓市，2015年算是“盆滿缽滿”。下面就請大家跟隨小編的腳步，讓我們用幾張圖回顧2015的青島樓市，同時(shí)也預(yù)測2016，看樓市或?qū)l(fā)生什么?

圖一：2015年青島新建住房銷售情況

根據(jù)青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布的信息，2015年房地產(chǎn)市場全面回暖，整體呈現(xiàn)“量增價(jià)穩(wěn)”的良性態(tài)勢。全市新建商品住房和二手住房成交共計(jì)18.92萬套，較2014年度大幅增長，超過歷史最高水平。

商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2015年度全市新建商品住房共計(jì)銷售13.36萬套，同比增長39.09%;銷售面積1387.86萬平方米，同比增長43.99%;銷售金額1133.28億元，同比增長49.36%。其中6至12月，月均銷售量在12000套左右，明顯超過歷史最好水平。

在銷售量大幅增長的帶動下，全市商品房庫存消化速度明顯加快，截至2015年12月底，全市新建商品住房銷售周期為12.5個(gè)月，進(jìn)一步回歸正常合理區(qū)間，市場供需基本達(dá)到平衡。歲末年初樓市處于翹尾的態(tài)勢，而新年來臨之際，成交量在保持現(xiàn)有狀態(tài)下繼續(xù)企穩(wěn)。

圖二：2014-2015年青島土地成交對比圖

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年青島市一共推地166宗商住地塊，環(huán)比去年540宗跌了近7成，推地面積8609.58畝，環(huán)比跌了70.67%。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年青島市共有222宗地塊成交，環(huán)比2014年跌了45.9%，成交面積10222.35畝，環(huán)比跌55.08%。上市的地塊越來越少，為了“面粉”房企的搶地大戰(zhàn)愈演愈烈，地塊的溢價(jià)率從2014年的2.17%漲到11.55%，主城地塊拿地價(jià)格不斷上漲。與此對應(yīng)的土地成交金額也有明顯的落差，從2014年的392億元跌到2015年的263億元。

由于主城區(qū)開發(fā)日益飽和等眾多原因，讓2015年青島土地市場推地速度減緩，供應(yīng)量和土地成交數(shù)量都大幅銳減，主城地塊越發(fā)稀缺。一方面，土地成交數(shù)量、成交面積以及成交總額不斷下跌，另一方面現(xiàn)有庫存消化速度加快、庫存量逐漸縮小，又給2016年房價(jià)上漲奠定了基調(diào)。

圖三：2015年青島土地市場各區(qū)成交詳情

從2015年青島土地市場各區(qū)域的成交詳情來看，全年一共成交222宗地塊，這其中主要是近郊、遠(yuǎn)郊大面積“出貨”，除了市北區(qū)新地塊上市還算頻繁之外，主城其他各區(qū)地塊上市量都是“寥寥”。

寸土寸金的市南區(qū)土地市場更是再現(xiàn)了2013年的“0成交”。大市北賣了21宗地塊占地面積1081.03畝，成交總額超過115億元，是全市“最能賣地”的區(qū)域，也是明年房地市場新盤大量出貨的集中區(qū)域。土豪居住板塊嶗山區(qū)2015年賣出5宗大面積地塊，占地382畝，成交金額也有24億多。剛需集中片李滄區(qū)則表現(xiàn)不佳，僅有2宗地塊完成交易，這讓人不禁擔(dān)憂，市民最熱衷的李滄片區(qū)2016年會不會再有新樓盤上市，李滄樓市市場會不會出現(xiàn)暫時(shí)性的“斷檔”。

主城新地不多，反觀西海岸、即墨、膠州等近郊遠(yuǎn)郊地區(qū)凡是大規(guī)劃落地之處，新地塊成交量都明顯增多。從土地成交量可以側(cè)面推測出：2016年大市北、嶗山的新盤將繼續(xù)放量上市，市南、李滄則主要是“舊貨清倉”，而西海岸、即墨、膠州等近郊片區(qū)會迎來新盤集中爆發(fā)。

圖四：2015年單價(jià)成交地塊“前十二”榜單

再來看土地成交“單價(jià)成交12強(qiáng)”榜單，仔細(xì)讀圖我們會發(fā)現(xiàn)：今年出現(xiàn)的高價(jià)地塊已經(jīng)不再是主城區(qū)“一家獨(dú)大”，郊區(qū)也來分紅。即墨市中心、藍(lán)色硅谷兩宗地塊以8074元/㎡、6847元/㎡奪得全市成交榜單的亞軍和季軍席位，新地塊含金量絲毫不遜色于主城區(qū)。

最值得一提的是，作為財(cái)力雄厚的龍頭房企，萬科霸占了榜單的四個(gè)位置，一氣兒拿下原海晶化工的四宗地塊，以41億元的成交總價(jià)問鼎2015年青島土地“總價(jià)地王”。不僅大鱷對土地市場十分看好，青島本土的房企也并不是“吃素的”，海爾集團(tuán)在與眾房企的廝殺中脫穎而出，搶下了遼寧東路地塊、蚌埠路地塊以及重慶路地塊三大地塊，加固其2016年在青島主城區(qū)的市場占有額。海信集團(tuán)也拿下了紹興路地塊，準(zhǔn)備伺機(jī)“殺入”高端市場。

圖五：2015青島房企成交量前十強(qiáng)

2015年樓市，對于青島房企來說是“冷暖交織”，雖然都頂著“去庫存”重壓，但卻也迎來政策紅利“行情喜人”。根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)顯示，2015年全市共有27家房企全年業(yè)績超過10億元，其中十強(qiáng)房企銷售業(yè)績?nèi)客黄?0億元。隨著市場回暖腳步的臨近，2016年的樓市競爭勢必會更加激烈。

萬科以59.73億元的業(yè)績成為去年的房企銷冠，這也是萬科連續(xù)第六年成為青島年度業(yè)績最好的房企。而萬科樓盤表現(xiàn)強(qiáng)勁并不僅限于青島。據(jù)悉，2015年萬科在全國取得2610億元的銷售金額，領(lǐng)跑全行業(yè)。位列萬科之后的是海爾和海信兩家青島本土房企，去年的銷售業(yè)績分別為 51.72億元和45.93億元。海爾地產(chǎn)在去年以黑馬的姿態(tài)殺出，全年業(yè)績增長率達(dá)到了268%，和萬科一起成為青島最先跨入50億元級別的房企。海信地產(chǎn)則憑借穩(wěn)健的銷售策略繼續(xù)位列年度房企業(yè)績TOP10榜單前列。

除了海爾和海信，銀盛泰集團(tuán)和和達(dá)集團(tuán)兩家本土房企也憑借著各自30.30億和24.14億的銷售業(yè)績殺入TOP10。另外的幾個(gè)席位被保利、萬達(dá)、魯商、綠城和龍湖幾家外來地產(chǎn)大鱷瓜分?？粗科蟪山慌判?，比對著去年各家拿地情況，我們可以預(yù)知2016年又將是萬科、海爾、海信“來勢洶洶”的一年。

據(jù)房價(jià)點(diǎn)評網(wǎng)高級分析師邵凱介紹說：“2015年是房地產(chǎn)市場的政策紅利年，市場還是那個(gè)市場，只是游戲規(guī)則變了，政府連環(huán)施策成功扭轉(zhuǎn)了上半年‘亞健康’的市場狀態(tài)。數(shù)輪降準(zhǔn)降息、降低購房首付比例，以及全面放開二孩政策，連續(xù)的暖市強(qiáng)心劑全面激活了頹靡的市場狀態(tài)。”如今2016樓市大幕開啟，開發(fā)商似乎立即進(jìn)入“最佳賣房狀態(tài)”，購房者也迎來了“買房窗口期”。