春節(jié)前夕，房地產(chǎn)市場再傳利好。2月2日下午，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

央行和銀監(jiān)會(huì)2月2日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，通知顯示，為進(jìn)一步支持合理住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，決定在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

對(duì)于實(shí)施“限購”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

在此基礎(chǔ)上，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例要求以及本機(jī)構(gòu)商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控等因素，并根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

通知同時(shí)指出，加強(qiáng)住房金融宏觀審慎管理。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量、區(qū)域集中度、機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測、分析和評(píng)估;督促各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)形勢變化及地方政府調(diào)控要求，及時(shí)對(duì)轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例進(jìn)行自律調(diào)整，促進(jìn)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)住房金融業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在過去的1年里，房貸政策歷經(jīng)了330新政和930新政兩次大的調(diào)整，其中330新政主要針對(duì)二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整，首付比例從60%下調(diào)為40%;930新政則將一套房首付比例從30%降低為25%。此次相當(dāng)于同時(shí)對(duì)首套房和二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例進(jìn)一步由40%降至30%。

延伸：

還有5城市限購青島等均已放開

值得注意的是，對(duì)于實(shí)施“限購”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。目前，全國只有北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市及三亞還在執(zhí)行限購政策，其他41個(gè)城市的限購令均已陸續(xù)取消。

青島限購令自2011年1月31日實(shí)行，2014年8月1日對(duì)市內(nèi)三區(qū)及嶗山區(qū)套型面積在144平方米以上(含144平方米)的新建商品住房和二手房放開限購，2014年9月1日全面放開限購。

聲音

對(duì)惠民生穩(wěn)增長具有雙重作用

“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的今年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一就是房地產(chǎn)去庫存。此時(shí)下調(diào)非限購城市房貸首付比例，不僅及時(shí)而且必要，對(duì)惠民生和穩(wěn)增長具有雙重作用。”中國民生銀行首席研究員溫彬說。

溫彬分析指出，自去年以來，政府先后出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施，房地產(chǎn)交易趨于活躍，但三、四線城市房價(jià)繼續(xù)低迷，去庫存壓力依然較大。而隨著居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛。針對(duì)非“限購”城市降低住房貸款首付比例，既有利于改善居民住房條件，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

給各地留下了政策空間

目前我國處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期，新增城鎮(zhèn)人口將會(huì)帶來大量住房需求，尤其是農(nóng)民工等新市民的購房潛在需求較大。在非限購城市特別是三四線城市進(jìn)一步降低房貸首付比例，有利于加速農(nóng)民工市民化，既有利于惠及民生，也有利于穩(wěn)增長大局。

值得注意的是，通知提出，按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況，自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大分化，巨大的差異導(dǎo)致不同省市面臨的具體情況不同。房地產(chǎn)政策長效機(jī)制需要從各地實(shí)際出發(fā)，因地制宜制定住房信貸政策。讓非限購城市可根據(jù)自身情況向下浮動(dòng)，給各地留下了政策空間。據(jù)新華社

■專家解讀

首付兩成對(duì)銀行還有下調(diào)空間

專家認(rèn)為，“去庫存”作為今年樓市首要任務(wù)，非“限購”城市購買首套房首付兩成的信貸政策，將大大降低當(dāng)?shù)乩习傩盏馁彿砍杀?，全國樓?ldquo;去庫存”迎來實(shí)質(zhì)性利好。

剛過去的2015年，全國樓市冷熱不均、分化嚴(yán)重。一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的樓市成交活躍，價(jià)格漲幅明顯，其余二線城市保持平穩(wěn)。而大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，樓市成交疲軟，但出現(xiàn)了復(fù)蘇勢頭。

“對(duì)首套房尤其普通住房首套房的房貸首付比下調(diào)是應(yīng)該的，是保護(hù)合理住房需求的要求。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長陳杰教授認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長下行壓力大，企業(yè)貸款難發(fā)，而房貸是銀行和購房者雙方都有此類需求，首付兩成對(duì)銀行而言風(fēng)險(xiǎn)防范余地足夠，甚至還有下調(diào)空間。

易居研究院副院長楊紅旭表示，非“限購”城市商業(yè)貸款購房首付門檻降低，有利于剛需和改善性需求入市，尤其是對(duì)于那些收入不低，但積蓄不多的年輕人而言，可謂是“及時(shí)雨”。因此，這一政策將刺激普通住宅消費(fèi)需求。

從2015年部分城市成交情況來看，西安、成都、重慶、長沙、沈陽等二線城市2015年住宅銷售套總價(jià)均值在60萬元-70萬元之間，此次首付比例調(diào)整后，這些城市僅需不足15萬元即可繳納首付款購房，而對(duì)大部分三四線城市來說，首付費(fèi)用甚至更低，基本在普通居民的購買力范圍之內(nèi)。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，目前庫存壓力較大的二三四線城市，僅依靠當(dāng)?shù)厥忻褚呀?jīng)趨于飽和的需求來拉動(dòng)消費(fèi)并不現(xiàn)實(shí)，此次政策的更大效果在于進(jìn)一步為當(dāng)?shù)貪撛诘耐鈦磙r(nóng)民工、大學(xué)生等新市民階層提供樓市消費(fèi)的可能，更好的實(shí)現(xiàn)去庫存與城鎮(zhèn)化的二合一效果。

據(jù)陳晟分析，此輪信貸政策調(diào)整后，或?qū)⒏蠓冉档蜔狳c(diǎn)二線城市的首付金額，特別是其二套房購置的首付壓力，鼓勵(lì)更多的改善型需求加足利用信貸杠桿比例，推動(dòng)當(dāng)?shù)刂懈叨烁纳剖袌龅某掷m(xù)釋放。

易居研究院副院長楊紅旭表示，這一政策，是中央支持自住需求，化解房地產(chǎn)庫存方針的具體落實(shí)，有助于剛需和首次改善需求的釋放，未來還會(huì)有其他寬松政策出臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。2016年，全國樓市將繼續(xù)回暖。記者 喬秀峰 王愛科

據(jù)新華社

■本地連線

島城商業(yè)銀行靜候政策落地

央行新政出臺(tái)后，記者連線多家商業(yè)銀行的負(fù)責(zé)人，他們均表示正在等待青島市相關(guān)部門的落地政策，并將擇機(jī)施行。銀行方面表示，由于此次政策中規(guī)定，首套房原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。因此具體政策如何執(zhí)行還將等待青島市相關(guān)部門的落地政策。“這5個(gè)百分點(diǎn)是否向下浮動(dòng)，我們也要等通知。”島城一家國有銀行房貸部門負(fù)責(zé)人表示。

對(duì)于此次新政，農(nóng)業(yè)銀行青島分行住房金融與個(gè)人信貸部副總經(jīng)理李怡表示，降低首付比例相當(dāng)于降低了市民買房的門檻，能夠有力地滿足剛需購房者的需求。“特別是剛剛工作的年輕人，沒有什么存款，但每月工資相對(duì)較高，新政對(duì)這部分購房者的實(shí)用性比較強(qiáng)。”李怡說。

不過，李怡同時(shí)指出，不能忽略的是在首付比例降低后，貸款額度也將不可避免有所增加。“從銀行辦理房貸客戶的整體情況看，為了不背負(fù)太大的還款壓力，不少市民都會(huì)選擇在可以承受的范圍內(nèi)，盡量提高首付款比例，之前雖然政策已放寬至首付25%，但很多客戶還是會(huì)選擇多付一點(diǎn)首付，至少湊足3成。”

首付和月供就像一個(gè)蹺蹺板的兩端，降低首付必然會(huì)導(dǎo)致月供上升。“具體選擇哪一端，還是要看購房者個(gè)人的情況，采取更優(yōu)化的貸款方案。”李怡說。對(duì)于二套房新政，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為影響不大。

對(duì)購房者來說,過去買套總價(jià)100萬元的房子,需要首付款為25萬元;政策施行后,首付款則降低到了20萬元。這意味著5萬元的購房成本，可以按揭貸款的方式分?jǐn)偟胶罄m(xù)商業(yè)銀行貸款過程中,通過20年或30年的貸款期限償還。