說起老四方，這是一個青島城市化發(fā)展較早的區(qū)域，早在上世紀(jì)五六十年代，隨著一大批工業(yè)的進(jìn)駐而興起，當(dāng)年的四方大酒店、四方機(jī)廠、海云庵廣場都滿載著上一輩人的回憶，那時的老四方妥妥地是主城中心。但隨著青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，老四方也逐漸開始落寞成“老城區(qū)”。

2012年年末，市北和四方合并的消息橫空出世，引起了“軒然大波”，一大批規(guī)劃和利好開始排隊(duì)問世，老四方迸發(fā)出新的活力與市北逐漸接軌。如今，無論是配套還是居住環(huán)境上，老四方與老市北的差距都在逐漸減小，特別是體現(xiàn)在房價(jià)上，兩個老城區(qū)的房價(jià)開始進(jìn)入“無縫接軌”時代。

【麻雀變鳳凰】

新都心房價(jià)與浮山后基本齊平

高大上的新都心

老四方與市北區(qū)合并后，對于樓市的來說影響重大，尤其是剛合并的第一年，無論是成交量還是房價(jià)都成“裂變式”增長。2013年住宅成交量上漲明顯，2012年成交3110套，2013年呈爆發(fā)式增長成交6502套，增長109.1%;房價(jià)也從11021元/㎡上漲至11436元/㎡，一年上漲了415元/㎡。

新都心是老四方和市北合并后發(fā)展最為顯著地片區(qū)，2010年新都心建設(shè)指揮部的成立揭開了新都心發(fā)展的序幕，進(jìn)入了發(fā)展的元年。但是直到2012年新都心才真正進(jìn)入發(fā)展大跨步的階段，恰好市北與老四方合并的時間點(diǎn)吻合，新都心核心商務(wù)區(qū)進(jìn)入了建設(shè)階段：萬科廣場、凱德廣場以及老四方首家五星級酒店-尼斯酒店多家項(xiàng)目入駐，地鐵3號線也于當(dāng)年在新都心修建站點(diǎn)。

當(dāng)時新都心的住宅項(xiàng)目有萬科城，海信淮安郡，青建太陽島等，但是當(dāng)時新都心的樓盤的價(jià)格還是處在老四方的平均水平，與一路之隔的老市北區(qū)有差距，回想當(dāng)年，福州路以北的萬科藍(lán)山2012年就賣到16000-17000元/㎡，一路之隔的海信淮安郡開盤的價(jià)格是12700元/㎡，差出了4000元/㎡，福州北路分出的不僅是老市北和老四方，也是房價(jià)的分水嶺。經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前海信淮安郡二手房房價(jià)已經(jīng)達(dá)到17000元/㎡與萬科藍(lán)山的房價(jià)幾乎持平了，這代表著老四方的新都心經(jīng)過了幾年的發(fā)展得到了認(rèn)可，已經(jīng)從“麻雀變鳳凰”。

現(xiàn)在新都心已經(jīng)成為了人們心中的第三代城市中心，尤其是新都心的幾大盤也成為了“香餑餑”，身價(jià)自然水漲船高，最為著名的是黑龍江路東側(cè)的保利葉公館和南側(cè)的萬科三期國際公園，2014年兩家打得十分火熱，位置相近但一個是老市北，一個是傳統(tǒng)的老四方，然而兩家的房價(jià)幾乎持平，而且賣得都十分的“搶手”，徹底逆轉(zhuǎn)了從前一路之隔，房價(jià)相差巨大的情形。

【新舊交替區(qū)】

拆舊換新 房價(jià)迸發(fā)增長活力

金華路上聚集大量的新樓盤價(jià)格逐漸走高

新都心是“麻雀變鳳凰”先走一步，而老四方的西部老城區(qū)也在近兩年開始了蝶變，“高大上”的新樓盤不斷代替老舊的城區(qū)面貌，傳統(tǒng)片區(qū)開始“拆舊建新”成了新舊交替片區(qū)，而隨著新樓盤的出現(xiàn)，加上老城區(qū)原有的完善配套，帶動房價(jià)也開始逐漸走高。

老四方的傳統(tǒng)中心區(qū)域是人民路沿線及海云庵片區(qū)，這片區(qū)域內(nèi)第一個新樓盤應(yīng)該是保利里院里，據(jù)記者追溯，保利里院里是2012年的銷售均價(jià)為11500元/㎡，而在老四方和市北合并后，保利里院里的均價(jià)就漲到了13000元/㎡，不僅如此，還間接帶動了周邊房價(jià)的上漲。此外，這一片區(qū)許多房子還在市北區(qū)棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)，二手房價(jià)格逐年變高。

海云庵周邊的湖島片區(qū)則隨著老企業(yè)的搬遷開始大變樣，中海、海信、華融等房產(chǎn)大鱷的進(jìn)駐讓老城區(qū)開啟了“造城之旅”。就拿湖島片區(qū)的原雙桃化工來說，老企業(yè)搬遷騰出后，原地塊被中海拿下開發(fā)了中海臨安府項(xiàng)目，當(dāng)年上市時均價(jià)為12500元/㎡。幾年前要是說這個位置賣到12500元/㎡，大家會覺得是“癡人說夢”，然而中海臨安府一直熱銷，直到售罄。2015年，中海又出手拿下了國棉二廠海岸路22號地塊，并迅速推出了新項(xiàng)目——中海藍(lán)庭，目前該項(xiàng)目高層均價(jià)9900元/㎡，多層均價(jià)11800元/㎡，價(jià)格相比周邊的多層二手房來說還要高，最近一些跟隨青島新聞網(wǎng)看房車的市民告訴記者，來看過藍(lán)庭幾次了，發(fā)現(xiàn)價(jià)格一直都在小幅跳動。不僅如此，業(yè)內(nèi)人士也預(yù)測，在周邊新建住宅項(xiàng)目越來越多，人氣越來越旺之后，房價(jià)或?qū)⒗^續(xù)上漲。

此外還有金華路沿線，也是老四方正在崛起的一個新興居住片區(qū)，除了原來的一些老式居民區(qū)外，在一批老廠原址上誕生的新樓盤格外引人矚目。一路走下來，秀蘭禧悅都，金域府邸，中泰信上景，重慶金科星辰等，如今都成了青島樓市上的熱點(diǎn)。

據(jù)了解，此前這里的房價(jià)比李滄的核心區(qū)域還要便宜，然而現(xiàn)在房價(jià)一路上漲。例如，金域府邸2015年中旬開盤時均價(jià)為9500元/㎡，年末時價(jià)格增長到10500元/㎡，短短半年時間就上漲1000元/㎡;“越來越值錢”的還有秀蘭禧悅都，去年年中時候它的均價(jià)為8500-8600元/㎡而現(xiàn)在也達(dá)到了均價(jià)9300元/㎡。半年來金華路以金域府邸和秀蘭禧悅山為代表的樓盤漲價(jià)幅度在青島絕無僅有，它們只是這個片區(qū)的代表，也是老四方房價(jià)的一個“縮影”。

【騰籠換鳥成“新寵”】

2016青島新興片區(qū)中濱海新區(qū)備受期待

開始蛻變的濱海新區(qū)

老四方除了傳統(tǒng)的區(qū)域外，還有一些新興片區(qū)正在崛起，最為為人稱道的就是歡樂濱海城和總部大道，這倆片區(qū)之前并沒有任何的居住樓盤，歡樂濱海城之前為空地，而總部大道片區(qū)原本全部為老企業(yè)舊址。

歡樂濱海城之前為后海一片海灘，按照規(guī)劃將打造成為青島主城區(qū)西部以商務(wù)辦公、休閑旅游、商業(yè)、居住為主導(dǎo)功能的富有濱海城市特色的多元復(fù)合型生態(tài)新城。

大規(guī)劃落地之后，保利首先進(jìn)駐，開發(fā)了歡樂濱海城的第一個商品住宅項(xiàng)目——保利香檳國際，之后陸續(xù)有了綠地海德公館，藍(lán)泰海樂府，溫莎郡等新樓盤。據(jù)悉，保利香檳國際目前均價(jià)在11500元/㎡，價(jià)格直逼新都心周邊的樓盤。不過整體來看，歡樂濱海城目前的新房價(jià)格在主城區(qū)范圍內(nèi)還是相當(dāng)有優(yōu)勢的，可隨著歡樂濱海城相關(guān)配套的完善，以及其他大規(guī)劃落地，這一片區(qū)房價(jià)也是一路看漲。

與歡樂濱海城相鄰的是總部大道，規(guī)劃中的總部大道范圍包括李村河以南、瑞昌路以北、環(huán)灣大道以東、膠濟(jì)鐵路以西的合圍區(qū)域，占地1622畝。這一片區(qū)是曾經(jīng)毫無居住區(qū)的老工廠聚集地，也是青島市最大的老企業(yè)搬遷區(qū)域。老企業(yè)代表過去，而未來的5-8年，這里的55%土地將建設(shè)成產(chǎn)業(yè)化商業(yè)寫字樓，45%土地將建成城市住宅。

回顧之前聚集的老企業(yè)，包括青啤麥芽廠、泰能焦化制氣、海晶化工等共計(jì)15家，目前該區(qū)域的建設(shè)已經(jīng)取得了階段性進(jìn)展，大部分老企業(yè)舊址已經(jīng)拆除，原址地塊入儲，其中有些已經(jīng)上市拍賣。這其中最引人矚目的就是，2015年年底萬科以41億的價(jià)格拿下了海晶化工四幅地塊，據(jù)了解，這四幅地塊總占地面積223812.3㎡，規(guī)劃建筑面積738792.9㎡，春節(jié)剛過，記者再次來到項(xiàng)目現(xiàn)場時看到帶有“萬科未來城”字樣的巨幅廣告圍擋已經(jīng)在項(xiàng)目現(xiàn)場亮相，這也代表著青島總部大道建設(shè)的一個開端。

據(jù)悉，萬科未來城預(yù)計(jì)今年上半年就將開盤問世。在此，萬科的造城能力和區(qū)域打造能力將再度被全方位展示，新城建設(shè)由此拉開序幕，未來前景讓人倍加期待。

綜合來看，目前來說的老四方的房價(jià)還是呈階梯狀分布的，與市北相鄰的片區(qū)房價(jià)與老市北無異，逆轉(zhuǎn)了之前一路之隔相差幾千萬的狀況;老四方傳統(tǒng)區(qū)域價(jià)格雖然相對不高但是新樓盤涌現(xiàn)，房價(jià)漲勢已經(jīng)顯現(xiàn)，還有一些老企業(yè)搬遷區(qū)域“騰籠換鳥”進(jìn)程備受期待，“新年買房看市北”已經(jīng)成為許多購房者的共識。