正在此間舉行的博鰲亞洲論壇2016年年會上，杠桿、庫存、稅改是關(guān)于樓市話題的三大“熱詞”。與會嘉賓認為，一些地方樓市加杠桿“花樣百出”，部分城市去庫存“壓力山大”，與此同時，營改增政策“靴子”落地，樓市稅負變化也將影響市場預期。

杠桿：引發(fā)泡沫過大擔憂

“今年年初以來，非限購城市放寬購房政策，除允許購買多套住房外，首套房的首付比例在降低，有些地方甚至在實際操作中執(zhí)行‘零首付’。”美國耶魯大學金融學教授陳志武在博鰲亞洲論壇分論壇上說，“一旦房地產(chǎn)市場下滑太多，部分地方政府的財政將難以為繼，銀行體系的安全也會受到挑戰(zhàn)。”

“買房的兩個目的是居住和投資，如果投機性購房過多，就會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，泡沫過大就可能觸發(fā)金融危機。”世界銀行原首席經(jīng)濟學家林毅夫也在論壇上表達了類似的憂慮。

目前，除政策允許下的降低購房首付比例外，樓市加杠桿的主要方式包括：

——二次抵押。部分首套房貸款仍未還清的購房者，要買第二套住房，將第一套住房再次做抵押，而不需要還清貸款。

——以“贖樓貸”為代表的短期墊資。房東將未付清貸款的房子賣給下家，當下家的首付無法償付房子原本剩余貸款時，由貸款公司先行墊資結(jié)清。

——部分銀行信用貸款化身“首付貸”。新房消費貸、裝修貸等消費貸款產(chǎn)品本身不應用于購房。但金融機構(gòu)對此類資金難以監(jiān)管，可能流向購房首付，甚至比“首付貸”授信額度更高。

中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部門1年前聯(lián)合宣布，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。2016年伊始，中央再次降低非限購城市的首付比例，最低兩成。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，商業(yè)銀行首付比例下調(diào)是一種比較健康的方式，而其他一些變了味的加杠桿方式，如“首付貸”等則放大了金融杠桿、吹大了樓市泡沫。

中國人民銀行副行長潘功勝表示，央行將與相關(guān)部門一起嚴厲打擊“首付貸”融資等疊加杠桿、變相突破住房信貸政策等行為。

去庫存：一些地方存三大問題

“當前各地已經(jīng)采取的去化方式的有效性仍需要檢驗。”陳志武在博鰲亞洲論壇上說。

據(jù)中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預計，我國商品住房總庫存的消化周期超過2年。三四線城市去庫存難度不減。

去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，前所未有地將樓市去庫存上升到“國家任務”高度。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當前部分地方樓市去庫存面臨強行攤派、供需錯位、忽視去庫存本質(zhì)等三大問題。

——分配任務式。陳志武在論壇上表示，部分地方政府向下分配去庫存指標，如政府公務員、國企員工等被率先“攤派”買房。如此一來，開發(fā)商的問題被轉(zhuǎn)嫁給了普通購房者。

陳志武建議，最好的去庫存方式就是讓因盲目開發(fā)而陷入困境的開發(fā)商自然淘汰，只有這樣才能堵住庫存不斷膨脹的源頭。

——供需錯位。中國房地產(chǎn)協(xié)會原副會長朱中一表示，一些地方庫存難以去化的主要原因是供給的過剩和供需錯配，“住宅產(chǎn)品忽略了市場有效需求，項目本身的質(zhì)量問題與周邊配套不足加大了庫存去化難度”。

——忽視庫存背后“人的城鎮(zhèn)化”問題。海通證券首席經(jīng)濟學家李迅雷認為：“如果只是簡單地為了去庫存而鼓勵農(nóng)民工舉債買房，實際上是用一個問題去掩蓋另一個問題。庫存去化若只是尋求‘接盤者’，是變相對開發(fā)商‘兜底’，只會引發(fā)下一波高庫存風險。”

嚴躍進表示，農(nóng)民工進城很大程度上是就業(yè)導向型而非購房導向型，如果就業(yè)崗位少，農(nóng)民工難以在城市扎根，單純的刺激沒有太大的效果。

清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任蔡繼明認為，未來各級政府將通過戶籍改革去庫存，促進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，助力新市民住房消費。

稅改：個人住房交易稅只降不增

根據(jù)今年政府工作報告，從1日起，全面實施營改增，將試點范圍擴大到房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，其中建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。

“全面實施營改增后，一些中小房企可能會因為稅收負擔加重而被迫降價，以獲得充足的現(xiàn)金流規(guī)避日常經(jīng)營壓力。”陳志武在論壇上說。

專家認為，營改增“靴子”落地之后，二手房交易基本平移了營業(yè)稅政策。嚴躍進表示，“個人二手房交易按5%征收增值稅，相較于正在實行的稅率為5.6%的營業(yè)稅，個人二手房買賣稅負不增反減。這將有利于二手房交易，降低購房者負擔，令交易市場更加活躍。”